Kitabı oxu: «Что такое кадастр. Кому принадлежит земля в России?»

Составитель Владимир Михайлец

ISBN 978-5-0055-3006-6

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

РЕФЕРАТ

Ключевые слова:

Категория земли, кадастровая оценка, экологизация, природопользование, антропогенное воздействие, функциональное зонирование, Обь-Томское междуречье, урбанизированные территории, земельные отношения, выкуп, аренда, приватизация, строительство, мониторинг.

Аннотация:

На какой земле можно строить? И какова должна быть цена этой земли? Не принесёт ли данное строительство непоправимый урон экологии данной местности и жизнедеятельности людей на ней?

Базируясь на нормативных правовых актах (федеральных и местных), обширном статистическом материале и опыте создания кадастрового реестра (отечественном и зарубежном), автор работы критически оценивает применяемые методики расчётов и научную обоснованность получаемых результатов (кадастровой стоимости).

В частности, выражается озабоченность происходящими в Томской области и конкретно территории Обь-Томского междуречья процессы массового выкупа земель с/х назначения с целью их дальнейшего перепрофилирования. Сделаны важные, практически применимые выводы, собрана обширная библиография.

С О Д Е Р Ж А Н И Е

ВВЕДЕНИЕ… 4

ГЛАВА 1. ЭКОЛОГИЗАЦИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ УРБАНИЗИРОВАННЫХ ТЕРРИТОРИЙ… 6

1.1. Кому принадлежит земля в России?

1.2. Современный почвенный покров Томской области и безопасность жизнедеятельности на нём

1.3. Земельные ресурсы таежной зоны Томской области и приемы их рационального использования

ГЛАВА 2. ЗНАЧЕНИЕ ДЕЛЕНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ ПО ЦЕЛЕВОМУ НАЗНАЧЕНИЮ

2.1. Категории земель и виды разрешённого использования

2.2. Порядок перевода земель из одной категории в другую

2.2.1. Правовой механизм изменения категории земель

2.2.2. Возможные причины отказа в переводе земель из одной категории в другую

2.2.3. Особенности перевода земель из одной категории в другую

ГЛАВА 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ В УСЛОВИЯХ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ

3.1. Расчет кадастровой стоимости земельного участка

3.2. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель с/х назначения на территории Томской области

ГЛАВА 4. ПРИМЕРЫ ПРАКТИЧЕСКОГО ПРИМЕНЕНИЯ… 28

4.1. Имущественно-земельные отношения в Шегарском районе… 28

4.2. Оценка застроеных земельных участков на примере Ачинского глиноземного комбината… 37

ЗАКЛЮЧЕНИЕ… 45

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ… 46

ПРИЛОЖЕНИЯ… 49

 
В В Е Д Е Н И Е
 

В России началась крупнейшая земельная реформа. Она положит конец прежней «казачьей вольнице». Нас ждет другой порядок приобретения муниципальных земельных участков, землю можно будет прикупить по цене многократно ниже рыночной. Теперь власти уже не будут смотреть на самозахваты сквозь пальцы, и тем, кто огородил «ничейную» землю, нужно как можно скорее задуматься о последствиях, даже если они до этого жили спокойно десятилетиями [1—7].

Что будет с сельскохозяйственными землями после грядущей отмены деления земель на категории? С 1 марта действует новый порядок предоставления земельных участков гражданам и юрлицам и передачи государственной земли в муниципальную собственность. В оборот будет вовлечено большое количество новых участков, которые по требованию граждан муниципалитеты будут обязаны выставить на торги. Определить, какие участки могут быть предоставлены, поможет публичная кадастровая карта.

С точки зрения гражданина, самое главное – впервые установлен исчерпывающий перечень случаев, когда вам власти вправе отказать в продаже земли. Создан формализованный перечень оснований для отказа в выставлении участка на торги и детальная процедура проведения этих торгов. В рамках этого же закона вводится возможность «прирезать» к участку прилегающую государственную или муниципальную землю, если она не может быть никаким другим образом использована. Для многих это означает шанс приобрести за очень небольшие деньги полоски примыкающей земли, которые они уже фактически огородили. А государство получает больше земли, вовлеченной в оборот [2,3,6].

Мы уходим от практики деклараций в области землепользования и переходим к практике норм прямого действия, взаимно четко увязанных. Одновременно повышаем ответственность правообладателей и власти за их соблюдение, предъявляем более высокие требования к качеству работы органовместного самоуправления и исполнительной власти, которые должны обеспечивать комплексное развитие территорий. Общество давно этого ждет.

Правоотношения в сфере землепользования становятся системными, близкими к принятым в развитых странах. Земельный кодекс существенно обновился, на наш взгляд, он стал теперь в полном смысле отраслью права. Мне кажется, это очень важно, потому что земля – базис экономики. 100 тысяч рублей – такой минимальный штраф ждет тех, кто незаконно захватил землю.

Самым дискуссионным вопросом при проведении земельной реформы является установление порядка приватизации и оборота земель сельскохозяйственного назначения, поскольку эти земли традиционно считаются наиболее ценной категорией земель. Земли сельскохозяйственного назначения являются основой не только стратегической, продовольственной, но и национальной безопасности страны. Как показывает практика, за последние два десятилетия в России наметилась негативная тенденция использования земель сельскохозяйственного фонда для несельскохозяйственных нужд. Значительные площади таких земель изымаются из сельскохозяйственного оборота, и их значительную долю переводят под индивидуальное жилищное строительство, дачные, садовые товарищества. Не является исключением и Томская область, где для этих целей уже изъято почти 300 тыс. га сельхозугодий [14].

При подготовке любого градостроительного документа нужно понимать, что на этой территории есть сейчас, как было и как должно быть. Мероприятия, осуществляемые в рамках реализации программы «Развитие земельной реформы в Томской области на 2002 год», не позволили решить в полной мере задачи по регулированию земельных отношений в Томской области. Не в полном объеме выполнены работы по разграничению государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность Томской области и собственность муниципальных образований. Не завершено создание информационной базы данных по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности. Не создана автоматизированная система мониторинга земельных ресурсов на территории Томской области. Система управления и распоряжения земельными ресурсами в Томской области в организационном аспекте недостаточно увязана с системой управления иными природными ресурсами, что, в отдельных случаях, может являться причиной нерационального использования имеющихся природных ресурсов [23].

Целью данной дипломной работы является исследование степени соответствия кадастровой стоимости реальной экономической ценности земли Томского района, пригодной для сельскохозяйственного производства и основных процессов жизнедеятельности человека. Автором изучена действующая законодательная база по данным выпросам, применяемые методики расчётов и приведены конкретные практические примеры. Сделаны

актуальные выводы, собрана обширная библиография.

ГЛАВА 1. ЭКОЛОГИЗАЦИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ УРБАНИЗИРОВАННЫХ ТЕРРИТОРИЙ

1.1. Кому принадлежит земля в России?

В наши дни впервые вводится процедура административного обследования в рамках земельного надзора. И она будет проводиться сразу в отношении, например, всего населенного пункта, определенной территории, а не отдельного земельного участка. Даже не обязательно дожидаться чьего-то заявления о факте нарушения.

Раньше, чтобы наказать за самозахват, надо было выйти на место, собрать доказательства, улики, а если это юрлицо, нужно было сначала поставить проверку в план на следующий год. Плюс незначительные штрафы. Фактически земельного надзора как принудительной процедуры не существовало, вот и появлялся самострой на государственной земле. Тем более что можно захватить территорию, на которой участок не сформирован. Эта земля не является объектом правоотношений, но между тем она захвачена [2,4,14].

Рис.1. Город будущего.

Теперь земельному инспектору через процедуру административного обследования гораздо легче выявить самозахваты. Для этого в его распоряжении есть все необходимые сведения из публичной кадастровой карты и Единого госреестра прав на недвижимое имущество, государственного кадастра недвижимости. Замечу, что впервые земельный надзор и его основные положения будут регламентироваться на уровне федерального закона [7,8,14].

В Госдуме прошел законопроект, увеличивающий штрафы за это. Точнее, привязывающий их к кадастровой стоимости земли. Захватил дорогой участок – заплатишь много. Например, за нецелевое использование участка юрлицом размер штрафа составит от 1,5 до 2 процентов от кадастровой стоимости, но не менее 100 тысяч рублей. Одновременно выдается предписание освободить землю. А если не выполнить предписание, штраф еще и за это, процедура принудительного исполнения предписания и взыскание убытков. Очень накладно [5—7].

С другой стороны, в ходе процедуры административного обследования может выясниться, что муниципалитет не оформил надлежащим образом участок, на который у собственника есть документы. Тогда земельный инспектор выдает соответствующее предписание органу местного самоуправления. Он впервые вводит единые, базовые нормы по изъятию и резервированию земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

А мы и по сей день принимаем отдельные законы под конкретные крупные проекты. Законодательство устанавливает только основания для изъятия, теперь будет прописано самое важное – процедура. Она делает предсказуемыми сроки изъятия, что очень важно при любом строительстве, с другой стороны – гарантирует соблюдение прав владельцев земли, дает возможность оспорить их нарушение. В первую очередь это закон для людей. Это касается размера компенсаций за отчуждаемую землю, сроков уведомления, документов территориального планирования, на основании которых производится изъятие. Сейчас же при проведении дороги граждане сталкиваются с неким фактом, с которым уже ничего нельзя сделать, ни оспорить, ни толком проверить обоснованность изъятия земли.

Для этого принят закон о комплексных кадастровых работах, который 22 декабря подписан президентом России. Они будут производиться сразу по кадастровым кварталам для того, чтобы в расчете на один земельный участок стоимость этих работ была меньше, чем при обычном порядке, когда такие работы заказываются отдельно для каждого участка.

Заказчиками здесь должны выступать муниципалитеты, закон дает им право использовать на эти цели бюджетные средства. В их интересах один раз потратиться, чтобы навести порядок на своей территории, получить возможность правильно исчислять налог на недвижимость. Ну а граждане получат гарантию, что границы их участков описаны правильно. Если выяснится, что по документам границы пересекаются, вводится процедура досудебного урегулирования споров между соседями [23—25].

Кроме того, в ходе комплексных кадастровых работ возможно образование новых земельных участков и вовлечение их в оборот. Муниципалитету это сулит прибыль, а рынку еще один участок, сформированный в соответствии с Генпланом, градпланом и всем на свете. И, конечно, без комплексного уточнения описания границ очень трудно развивать инфраструктуру. Иначе говоря, в этих работах заинтересованы абсолютно все, и власть, и правообладатели.

Для этого принят закон о комплексных кадастровых работах, который 22 декабря подписан президентом России. Они будут производиться сразу по кадастровым кварталам для того, чтобы в расчете на один земельный участок стоимость этих работ была меньше, чем при обычном порядке, когда такие работы заказываются отдельно для каждого участка [3,7,30].

Заказчиками здесь должны выступать муниципалитеты, закон дает им право использовать на эти цели бюджетные средства. В их интересах один раз потратиться, чтобы навести порядок на своей территории, получить возможность правильно исчислять налог на недвижимость. Ну а граждане получат гарантию, что границы их участков описаны правильно. Если выяснится, что по документам границы пересекаются, вводится процедура досудебного урегулирования споров между соседями. Кроме того, в ходе комплексных кадастровых работ возможно образование новых земельных участков и вовлечение их в оборот. Муниципалитету это сулит прибыль, а рынку еще один участок, сформированный в соответствии с Генпланом, градпланом и всем на свете. И, конечно, без комплексного уточнения описания границ очень трудно развивать инфраструктуру. Иначе говоря, в этих работах заинтересованы абсолютно все, и власть, и правообладатели [24—26].

Это своего рода основной закон, по которому будет действовать система кадастрового учета и регистрации прав собственности. Вводится единая учетно-регистрационная процедура: уже не нужно подавать заявления отдельно о кадастровом учете объекта недвижимости и отдельно о государственной регистрации права. Максимально, всего до 5 – 7 дней, сокращается срок процедур, устанавливается ответственность за их соблюдение, оптимизируется взаимодействие между Росреестром и Федеральной налоговой службой. Законопроект очень сложный, со многими обязывающими нормами, он играет большую роль в налоговом администрировании.

Отмечу, что законопроект разработан во исполнение поручений президента РФ по итогам Государственного совета РФ по земельным вопросам. Его критикуют прежде всего аграрии, которые считают, что ликвидация категории земель сельхозназначения приведет к массовому выводу их из сельхозоборота для застройки. Но парадокс в том, что законопроект как раз предусматривает более жесткую защиту земель сельскохозяйственного назначения. Мы полностью солидарны с главным тезисом критиков закона о том, что земли сельхозназначения должны охраняться государством, более того, считаю, что они должны охраняться в приоритетном порядке.

1.2. Современный почвенный покров Томской области и безопасность жизнедеятельности на нём

Томская область – это регион с небольшой техногенной нагрузкой, но наиболее опасной. Это нефтехимическая промышленность и особенно, предприятия ядерного цикла, которые по характеру используемых технологий наносят наибольший вред природе. В современных условиях эффективное решение природоохранных проблем видится в комплексе с экономикой, поскольку «рано или поздно первые вступят в противоречие с существующими

методами хозяйствования». Даже если принять, что промышленные предприятия будут соблюдать все предложенные меры предосторожности, то развивающееся общество будет иметь прогрессирующее воздействие на природу. Следовательно, оптимальный путь -одновременное решение этих задач: с одной» стороны – сведение к минимуму вредных последствий промышленности на природу, с другой – поиск и разработка технологий, обеспечивающих нормальное функционирование биосферы. Способы перевода вредных веществ в наименее подвижные и малотоксичные для растений формы, дают надежду по восстановлению плодородия почв. Однако, в реальных условиях широкий спектр почв разного гранулометрического состава, гумусированности, кислотно-основных свойств, а также уровень окультуренности, значительно снижают оптимизм в скором решении данной проблемы [23—26].

Томская область расположена в юго-восточной части Западно-Сибирской равнины. Юго-западные границы проходят по заболоченной, залесённой равнине, труднодоступной для экономических связей. Общая площадь области 31,4 млн. га, из которых лесом занято 61,3%, болотами 29,9%, землями сельскохозяйственного назначения 5,1%. Отличительной чертой климата является продолжительная и морозная зима с коротким, но достаточно теплым летом. Средняя продолжительность безморозного периода составляет 85 -115 дней. Сумма средне – суточных температур воздуха за период с температурой выше +10 от 1526 до 1780, а сумма эффективных температур (свыше +15) за вегетационный период не превышает 655° Область, относится к зоне достаточного увлажнения со среднегодовой суммой атмосферных осадков 429 – 506 мм.

Современный почвенный покров Томской области характеризуется большим разнообразием, однако господствуют подзолистые, подзолистые элювиально-глеевые почвы в сочетании с дерново-подзолистыми, болотными, болотно-подзолистыми: серые лесные в сочетании с серыми лесными глеевыми, оподзолеыные и выщелоченные черноземы.

По содержанию токсикологических элементов в почве и растениях, произ-ростаемых на землях сельскохозяйственного назначения, территория Томской области относится к 1-й и 2-й группе эколого-токсикологической оценки, что свидетельствует о её пригодности для выращивания всех сельскохозяйственных культур без необходимости применения специальных мероприятий. При проведении сертификации продукции возможен выборочный контроль на содержание нитратов, кадмия, свинца и выдача сертификата соответствия на всю продукцию.

Результаты мониторинга окружающей среды являются необходимой основой для разработки системы рационального применения средств химизации при производстве растениеводческой продукции, что особенно важно для таежной зоны Западной Сибири с ее низкой нитрификационной способностью и коротким вегетационным периодом. В связи с ростом антропогенной нагрузки на почву и снижением объемов внесения удобрений, материалы исследований позволяют выявить недостатки в ранее принятых методических рекомендациях, осуществить мониторинг земель на реперных участках, проследить за динамикой изменения плодородия почв, прогнозировать содержание токсикантов в продукции с большей достоверностью, снизить затраты при сертификации.

На территории, прилегающей к региональным и местным источникам загрязнения, на садово-огородных участках нет гарантии получения продукции, отвечающей нормативам безопасности – СанПин 2.3.2.1078—01. Вся производимая продукция требует обязательной сертификации, в первую очередь, расположенная вдоль автомобильных дорог федерального и регионального значения на расстоянии 200 и более метров.

Томская область – это регион с небольшой техногенной нагрузкой, но наиболее опасной. Это нефтехимическая промышленность и особенно, предприятия ядерного цикла, которые по характеру используемых технологий наносят наибольший вред природе. В современных условиях эффективное решение природоохранных проблем видится в комплексе с экономикой, поскольку «рано или поздно первые вступят в противоречие с существующими методами хозяйствования». Даже если принять, что промышленные предприятия будут соблюдать все предложенные меры предосторожности, то развивающееся общество будет иметь прогрессирующее воздействие на природу. Следовательно, оптимальный путь -одновременное решение этих задач: с одной» стороны – сведение к минимуму вредных последствий промышленности на природу, с другой – поиск и разработка технологий, обеспечивающих нормальное функционирование биосферы. Способы перевода вредных веществ в наименее подвижные и малотоксичные для растений формы, дают надежду по восстановлению плодородия почв. Однако, в реальных условиях широкий спектр почв разного гранулометрического состава, гумусированности, кислотно-основных свойств, а также уровень окультуренности, значительно снижают оптимизм в скором решении данной проблемы [23—26].

Томская область расположена в юго-восточной части Западно-Сибирской равнины. Юго-западные границы проходят по заболоченной, залесённой равнине, труднодоступной для экономических связей. Общая площадь области 31,4 млн. га, из которых лесом занято 61,3%, болотами 29,9%, землями сельскохозяйственного назначения 5,1%. Отличительной чертой климата является продолжительная и морозная зима с коротким, но достаточно теплым летом. Средняя продолжительность безморозного периода составляет 85 -115 дней. Сумма средне – суточных температур воздуха за период с температурой выше +10 от 1526 до 1780, а сумма эффективных температур (свыше +15) за вегетационный период не превышает 655° Область, относится к зоне достаточного увлажнения со среднегодовой суммой атмосферных осадков 429 – 506 мм.

– Современный почвенный покров Томской области характеризуется большим разнообразием, однако господствуют подзолистые, подзолистые элювиально-глеевые почвы в сочетании с дерново-подзолистыми, болотными, болотно-подзолистыми: серые лесные в сочетании с серыми лесными глеевыми, оподзолеыные и выщелоченные черноземы.

– По содержанию токсикологических элементов в почве и растениях, произ-ростаемых на землях сельскохозяйственного назначения, территория Томской области относится к 1-й и 2-й группе эколого-токсикологической оценки, что свидетельствует о её пригодности для выращивания всех сельскохозяйственных культур без необходимости применения специальных мероприятий. При проведении сертификации продукции возможен выборочный контроль на содержание нитратов, кадмия, свинца и выдача сертификата соответствия на всю продукцию.

– Результаты мониторинга окружающей среды являются необходимой основой для разработки системы рационального применения средств химизации при производстве растениеводческой продукции, что особенно важно для таежной зоны Западной Сибири с ее низкой нитрификационной способностью и коротким вегетационным периодом. В связи с ростом антропогенной нагрузки на почву и снижением объемов внесения удобрений, материалы исследований позволяют выявить недостатки в ранее принятых методических рекомендациях, осуществить мониторинг земель на реперных участках, проследить за динамикой изменения плодородия почв, прогнозировать содержание токсикантов в продукции с большей достоверностью, снизить затраты при сертификации.

– На территории, прилегающей к региональным и местным источникам загрязнения, на садово-огородных участках нет гарантии получения продукции, отвечающей нормативам безопасности – СанПин 2.3.2.1078—01. Вся производимая продукция требует обязательной сертификации, в первую очередь, расположенная вдоль автомобильных дорог федерального и регионального значения на расстоянии 200 и более метров.

Земельные ресурсы таежной зоны Томской области и приемы их рационального использования

Томская область, расположенная в юго-восточной части Западно-Сибирской низменности, имеет плоско – равнинный рельеф с уклоном на северо-запад с небольшими абсолютными высотами над уровнем моря (120- 130 м).

– Земельные ресурсы были и остаются главным средством сельскохозяйственного производства и основным предметом земледельческого труда. Именно земельные ресурсы выступают не только как необходимое материальное условие, но и как активный эдафический фактор производства продуктов питания. Кроме того, земельные ресурсы, являясь интегральным компонентом геосистем суши, выполняют важнейшие биосферные функции, а следовательно, нормальное состояние земельных ресурсов есть основополагающая предпосылка для стабильности природной среды. Поэтому рациональное использование и охрана земель является одной из наиболее важных народнохозяйственных задач, особенно если учесть необходимость безотлагательного решения острейшей социально-политической проблемы – выхода нашей страны из агроэкономического кризиса и приобретения ею продовольственной независимости [23].

– Потребность в рациональном использовании сельскохозяйственно освоенных земель особенно обострена в Томской области, которая отличается от других административных подразделений Западной Сибири пространственной ограниченностью земель пригодных для земледелия из-за высокой заболоченности (в составе пашни используется всего около 2% площади всех земель области). Между тем за последние два десятилетия в Томской области, как и в других регионах России, наметилась негативная тенденция использования земель сельскохозяйственного фонда для несельскохозяйственных нужд – для этих целей в Томской области уже изъято