Kitabı oxu: «Качество жилых зданий»

Предисловие

Жизнь человека – это процесс движения вперед по пути развития, постоянного преодоления новых границ, достижения лучших результатов, саморазвития и личностного роста с целью повышения качества жизни. Мотивацией человека к повышению качества жизни является его стремление к удовлетворению своих возрастающих жизненных потребностей, в том числе в качественном жилище.

Архитектурная продукция, как и любая другая материальная продукция, обладая свойством товара, создается для удовлетворения художественных, технико-экономических и социальных потребностей человека.

В настоящее время архитектурная практика стала слишком сложной и трудоемкой. Интенсивное развитие научно-технического прогресса во всех областях знаний невиданными темпами усиливает информационный поток, который необходимо усвоить современному архитектору. Ведь современный зодчий должен не просто знать, какие имеются в его распоряжении материалы, изделия и конструкции, но и, выяснив их свойства, суметь обеспечить себе максимальную эффективность процесса проектирования. Однако получаемые на стадии обучения бакалавров архитектуры знания представляют собой преимущественно пеструю и недостаточно увязанную друг с другом смесь знаний по разным дисциплинам.

В данном учебном пособии осуществлена попытка целостного представления сложной «мозаичной картины» из междисциплинарных знаний о качестве жилых зданий. Жилые здания рассматриваются как сложная и многогранная материальная продукция, обобщенное качество которой определяется комплексом показателей отдельных ее качеств (свойств), характеризующих жизненно важные градостроительные, архитектурные, дизайнерские и конструкторские достоинства здания, а также их экономичность. Изложенные в учебном пособии информация и методология обобщенной оценки качества архитектурного объекта позволят систематизировать полученные в учебном заведении многосторонние знания и повысят уровень профессиональной подготовки архитекторов, необходимый им в будущей творческой проектной деятельности.

Книга рассчитана на подготовленного читателя с основами архитектурного проектирования. Авторы не ставят целью рассмотреть все приемы обеспечения качества жилища, а стремятся раскрыть всю сложность достижения и оценки качества жилища. В нем показано, что решение данных проблем на стадии проектирования и эксплуатации здания возможно только при системном подходе.

Настоящее учебное пособие подготовлено коллективом авторов:

• Пылаев Александр Яковлевич – профессор Академии архитектуры и искусств Южного федерального университета, кандидат технических наук, доцент, руководитель авторского коллектива – введение; главы 4, 6 (совместно); параграфы 1.1, 1.3, 2.4, 3.2, 8.5 (совместно); заключение.

• Пылаева Анна Александровна – главный архитектор архитектурного отдела проектно-строительной фирмы «Ruplans», магистр архитектуры – главы 2 и 5; параграфы 1.2, 3.1, 8.1, 8.2, 8.3, 8.5 (совместно).

• Долятовский Валерий Анастасиевич – профессор кафедры «Общего и стратегического менеджмента» РГЭУ, доктор экономических наук, доктор биологических наук, академик Российской академии естествознания – глава 7; параграфы 1.1.3, 1.3.2, 8.4, 8.5 (совместно).

• Карасёва Лариса Владленовна – доцент кафедры градостроительства и проектирования зданий факультета «Школа архитектуры, дизайна и искусств» ДГТУ, кандидат физико-математических наук, доцент – глава 6 (совместно) и параграф 3.3.

Авторы выражают свою искреннюю благодарность и признательность друзьям и коллегам за поддержку и полезные советы, которые сделали возможным издание данного учебного пособия.

Создавая это учебное пособие, авторы прекрасно понимали, что проблема слишком объемная и сложная по причине многообразия и разной значимости факторов, определяющих качество жилых зданий. Указанные обстоятельства предопределяют отдельные слабые стороны и неизбежные недостатки пособия.

Все замечания и предложения читателей, направленные на улучшение настоящего учебного пособия, будут приняты авторами с благодарностью.

Красота – это наивысшая степень целесообразности, степень гармонического соответствия и сочетания противоречивых элементов во всяком устройстве, во всякой вещи, всяком организме.

Введение

Жилую среду создают как природа, так и общество. Общество культивирует природу, преобразует ее, устанавливает контроль над силами природы, использует и подчиняет ее с помощью строительства различных зданий, крупных сооружений и целых городов и соответствующей организации природного окружения. В свою очередь, качество среды оказывает влияние на здоровье и быт людей, их чувства и сознание, тем самым участвуя в формировании физического и морального облика общества.

Архитектура – практика, наука и искусство создавать города, здания, сооружения и их комплексы в соответствии с законами удобства, красоты и надежности – играет большую роль в формировании материальной жизненной среды, в которой живет, трудится и отдыхает человек.

Обитаемое пространство городской среды дифференцируется по размерным градациям на архитектурные категории: суперпространство – город с его застройкой и коммуникационными артериями; мезопространства – жилые, общественные и производственные комплексы, образующие функционально обособленные целостности, в том числе те части пространства зданий, которые являются буферными при переходе к внешней среде (улице); подпространство – объемное членение здания на крупные залы, рабочие помещения для служащих, гостиная в доме, рабочий уголок школьника и т. д. Каждый из этих видов пространства имеет свои специфические формы организации архитектурного объекта и особенности проектирования.

Историческое развитие архитектуры, ее содержание и многообразие форм у различных народов вытекают из развивающихся условий материальной жизни общества. С момента зарождения архитектуры главными условиями ее развития были:

• первое – способ производства материальных благ, уровень развития производительных сил, степень развития науки и строительной техники;

• второе – производственные отношения, общественный строй, образ жизни людей с их идейно-политическими и эстетическими воззрениями, оказывающими влияние на форму организации пространства;

• третье – географическая среда, поскольку решаются специальные проблемы в целях приспособления зданий и их комплексов к природно-климатическим условиям конкретного района строительства.

Первые два условия постоянно изменяются – постепенно или внезапно, обусловливая друг друга. Следовательно, развитие архитектуры можно представить себе как историю развития производительных сил, орудий производства и строительной техники и вытекающих из них производственных отношений, взаимно связанных друг с другом.

Относительно постоянным и неизбежным условием является географическая среда – природно-климатические условия региона, от которых зависит культурный уровень народа, его национально-бытовые традиции и степень технического развития страны, а следовательно, и архитектура.

Еще большее значение приобретает проблема связи природы и климата с архитектурой в наши дни, когда наиболее совершенный учет микроклиматических воздействий на человека становится одной из важных задач при проектировании и строительстве энергоэкономичных зданий, рациональной планировке и застройке городов.

Здания, как правило, имеют исторических предшественников, качество которых повышалось одновременно с развитием цивилизации и ростом потребностей человека. К современным гражданским зданиям, предназначенным для удовлетворения жизненных и общественных потребностей людей, предъявляется множество требований: социальных, экономических, функциональных, инженерных, технических, противопожарных, санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-художественных и иных.

Качество современного архитектурного сооружения определяется его художественной ценностью и уровнем технико-экономических показателей. Материальная база и строительная техника, являясь средством решения архитектурных задач, определяют осуществимость творческого замысла и реализуемость новых архитектурных конструкций, эстетическую выразительность и экономичность объекта. Их совершенствование является также мощным стимулом развития современной архитектуры и достижения целесообразности сооружения.

Функциональное назначение зданий и сооружений, художественный замысел автора определяют основные архитектурно-строительные требования к применяемым конструкционным и отделочным материалам и изделиям. Эти требования влияют на выбор материалов и изделий для заданной области применения, главным образом, из числа доступных на рынке и с известными качественными характеристиками. Здесь архитектор может повлиять на выбор формы и размер изделия, его фактуру и цвет или заказать технологам исполнение изделия по заданным эстетическим свойствам. Физико-механические и другие показатели этих изделий не могут быть сколько-нибудь существенно изменены в зависимости от требований архитектора. Для изготовления изделий подбираются необходимые материалы в соответствии с областью их применения и требованиями к конструкции или отделке.

В настоящее время архитектурная практика стала слишком сложным и трудоемким делом. Будущему архитектору непозволительно тратить время на изучение разделов технических наук без ясного представления о перспективе их приложения. Необходимо определить, что следует знать архитектору о строительных материалах, изделиях и конструкциях. Это позволит ему при разработке эскизного проекта, не пользуясь консультацией узких специалистов, быть уверенным в осуществимости своего замысла и в том, что он делает проект, который серьезно не противоречит основным принципам материаловедения и работе конструкций. Можно повторить актуальное и для настоящего времени сказанное много лет назад зодчим, профессором архитектурного факультета Всероссийской Академии художеств А. С. Никольским¹: «Инженерные дисциплины в архитектурном вузе – вопрос до сих пор не решенный. Будущим архитекторам упорно преподносят сокращенные курсы, части курсов, читаемых на инженерных факультетах, что делает из студентов второстепенных инженеров и не дает архитектору нужных инженерных знаний и навыков. Нам, архитекторам, нужны новые, свои архитектурные курсы технических дисциплин» [64].

Естественно, что невозможно дать при обучении специалиста весь необходимый запас знаний, который может пригодиться в будущей его профессиональной деятельности. Это обусловлено как огромным количеством информации на момент обучения специалиста, так и ускоренными изменениями в знаниях об окружающем мире в последующем. Поэтому компетентность подготавливаемого специалиста должна быть достаточной для выполнения работы в начальный период его профессиональной деятельности, а в дальнейшей жизни повышение квалификации специалиста зависит, прежде всего, от его самосовершенствования и периодического обучения на специальных узкопрофильных курсах, в том числе для получения новых приобретаемых человечеством общих знаний об окружающем мире.

В настоящее время существует тенденция рассматривать архитектурное проектирование и проектирование архитектурных конструкций как независимые виды деятельности (практики). Если принять такую позицию, т. е. при проектировании здания руководствоваться принципом «нарисуем – будем жить», то, естественно, не удастся создавать здания высокого качества, так как эти виды проектирования архитектурных объектов в значительной мере «переплетены» и не могут существовать друг без друга.

Архитектурные и дизайнерские решения рассматривают как абстрактные, концептуальные и глобальные, нацеленные на успех целостного архитектурного объекта (высокого уровня структуры объекта). Проектирование частей и деталей архитектурного объекта (низкого уровня структуры объекта), в свою очередь, рассматривается как процесс детализации и расширения предварительного проекта до такой степени, при которой проект становится готовым к реализации архитектурного объекта.

В архитектурных объектах материально реализуется сложная система взаимосвязанных социальных, организационных, технических и эстетических задач качества жизни человека и общества. Поэтому при проектировании архитектурных объектов необходимо использовать системный инжиниринг (принципы управления проектами), для того чтобы создать объект, обладающий высокими качественными показателями на всех этапах жизненного цикла – проектирования, строительства, эксплуатации и утилизации.

Целесообразность архитектурного объекта или, иначе, его интегральное качество – это соответствие совокупности индивидуальных качеств завершенного архитектурного объекта его материальной или идеальной модели, которая представляется в качестве цели проектного решения. Достигаемая величина интегрального качества реального гражданского здания определяется функциональностью эффективно работающего объекта, обладающего одновременно безопасностью и надежностью, что показывает мастерство его проектировщиков.

Проектирование зданий не может быть делом одного человека, так как весьма сложными стали их конструктивные решения и техническое оснащение, что обусловливает необходимость участия в этом процессе большого количества различных специалистов, прежде всего специалистов технического профиля. Главный архитектор проекта архитектурного объекта является тем системным специалистом, который генерирует идею проекта, ответственен за целесообразность, целостность проекта и согласованность сразу всех его деталей, обеспечивающих комфортабельность, безопасность, капитальность и экономичность здания. Для выполнения взаимосвязанных друг с другом отдельных частей проекта он организует коллективную творческую работу команды из архитекторов, дизайнеров, инженеров строительных и других специальностей, которых убеждает в своих технических решениях, а затем анализирует и принимает решения по результатам их работ таким образом, чтобы получить в итоге качественный многофункциональный объект, отвечающий требованиям заказчика, в том числе по времени исполнения.

Именно владение системным мышлением в организации многофункционального архитектурного объекта позволяет архитектору добиваться высококачественных результатов за короткое время. Поэтому при подготовке специалистов-архитекторов важным является получение комплексных знаний в различных областях науки, техники и общества. Прежде всего, необходимо получить как специфические архитектурные знания и умения, в том числе овладеть программами и многофункциональными системами автоматического архитектурного проектирования САПР, так и приобрести устойчивые знания в инженерно-строительных областях, познания в областях жизнеобеспечения человека и общества, а также владеть принципами управления проектом и быть информированными об инновациях в технике и организации общества.

Важной задачей архитектурного образования является подготовка будущего архитектора, обладающего методологией архитектурного проектирования и владеющего методом обобщающей оценки качества архитектурного объекта, необходимой в будущей творческой деятельности при проектировании архитектурных объектов. Такой подход к обучению позволит комплексно охватить все стороны проектной работы и профессионально контактировать со смежными специалистами, быть самокритичными и объективными в анализе творческих работ коллег, а также станет стимулом к совершенствованию качества жилых зданий.

Критерием качества подготовленности молодого специалиста-архитектора может служить его способность самостоятельно выполнить обоснованный нормативными параметрами эскизный проект гражданского здания без привлечения в качестве консультантов инженерно-строительных и других смежных специалистов.

В настоящем учебном пособии системно и комплексно изложены основы знаний таких учебных дисциплин, как архитектурное проектирование (группа), архитектурная физика, архитектурные конструкции, архитектурное материаловедение, технология строительного производства, экономика и организация строительства, а также содержание современных требований к зданиям, конструкциям и материалам со ссылками на нормативно-технические документы и некоторой другой информации, необходимой будущему архитектору в его творческой деятельности при проектировании жилых зданий.

Архитектурный объект рассматривается как система взаимосвязанных различных свойств объекта, а обобщенное его качество предлагается оценивать методами науки квалиметрии. В пособии иерархически структурированы показатели качества гражданских зданий по группам и уровням (дерево свойств), позволяющие по параметрам отдельных качеств, на основе использования методик квалиметрии, дать количественную оценку интегрального качества архитектурного объекта.

1. Качество и успех архитектурной продукции

Архитектурной продукцией являются здания и сооружения. Качество гражданских зданий характеризуется совокупностью отдельных качеств зданий, в том числе конструктивных частей здания, а также отдельных конструкций, изделий и материалов, обусловливающих их уровень комфортабельности, надежности, безопасности и экономичности.

Когда архитекторы и специалисты строительной отрасли разрабатывают проект жилого здания, они обычно уверены в решенности его экономической перспективы, т. е. известны заказчик, финансист объекта и предполагаемый потребитель.

Архитектурно-строительный бизнес будет успешным, т. е. экономически эффективным, тогда, когда есть деньги на проектирование и строительство, а построенные объекты продаются. Учитывая, что потребители имеют разные уровни достатка и притязаний к потребительскому качеству объекта, необходимо строить жилые здания разного уровня качества.

1.1. Качество архитектурной продукции

Качество характеризует определенность объекта, т. е. именно благодаря качеству объект является именно этим, а не чем-либо иным.

Качество современного архитектурного сооружения определяется его художественной ценностью и уровнем технико-экономических показателей.

1.1.1. Понятие о «качестве продукции»

Исторически сложилось так, что термин «качество», в отличие от большинства других терминов, развивался в рамках двух отдельных областей: во-первых, качество было и остается одной из важнейших категорий философии; во-вторых, качество все больше становится важным понятием практически в любой отрасли современного материального производства.

Качество вначале рассматривалось как какое-то одно главное, доминирующее свойство, наиболее ярко характеризующее предмет или явление. При этом все остальные свойства предмета или процесса как менее важные не принимались во внимание. Такое понимание качества зародилось на самой ранней стадии изготовления продуктов труда. В настоящее время, при сравнительно большей степени развития материального производства, в некоторых случаях для облегчения характеристики предмета или процесса условно абстрагируются от ряда свойств и, говоря об их качестве, имеют в виду только главное свойство.

1.1.1.1. Основные свойства и определения качества продукции

Архитектурная продукция, как и любая другая материальная продукция человека, обладает свойством товара, качество которой может рассматриваться из общих художественных, технико-экономических и социальных позиций.

Продукция – это результат деятельности, представленный в материально-вещественной форме и предназначенный для дальнейшего использования в хозяйственных и других целях. Под архитектурной продукцией будем понимать: архитектурный проект; материалы, изделия и конструкции, изготавливаемые на предприятиях стройиндустрии; выполненная строительно-монтажная работа по устройству частей и всего здания; готовое к эксплуатации здание.

Товар – это любая вещь, переходящая от одного лица к другому по договору купли-продажи. То есть товар – это все, что может удовлетворять потребность или нужды и предлагается рынку с целью приобретения, использования или потребления. В то же время товар является продуктом труда, произведенным для обмена или продажи. Архитектурный товар – это архитектурная продукция, продаваемая по потребительской стоимости (цене).

Услуга – это результат непосредственного взаимодействия исполнителя и потребителя. Сфера услуг – это совокупность отраслей экономики, экономики, продукция которых выступает в виде услуг, т. е. непроизводственная сфера.

Поставщик – это организация или лицо, предоставляющее продукцию. Поставщики должны обеспечивать удовлетворение потребностей. В качестве поставщика выступает производитель, оптовое и розничное предприятие, исполнитель услуги, поставщик информации. Поставщиками архитектурной продукции являются:

• архитектурных проектов – проектные архитектурно-строительные институты и творческие архитектурно-дизайнерские мастерские;

• материалов, изделий и конструкций – предприятия стройиндустрии, магазины, посреднические организации и др.;

• строительно-монтажных работ – строительные организации и отдельные предприниматели;

• готового здания – генподрядчик, заказчик (муниципалитет, частный инвестор и др.).

Качество продукции – это совокупность объективно присущих продукции свойств и характеристик, уровень или вариант которых формируется при создании продукции с целью удовлетворения существующих потребностей [66].

В понятие «качество» входят три элемента: объект, характеристики и потребности (требования). Объектом качества могут быть продукция (проект, здание, материал, изделие), процесс (технология возведения зданий и изготовления материалов и изделий), организация (монтажная, производственная, строительных материалов), а также любая комбинация из них.

Термин «качество продукции» имеет в стандартах близких по смыслу несколько определений, например:

ГОСТ 15467–79 «Качество – совокупность свойств продукции, обусловливающих ее пригодность удовлетворять определенные потребности в соответствии с ее назначением» [175];

ГОСТ ISO 9000–2011 «Качество – степень соответствия совокупности присущих характеристик требованиям» [191].

1.1.1.2. Показатели качества архитектурной продукции

С позиции потребителей в «качество жизни» входит целый ряд показателей удовлетворения потребностей человека, а именно: качество товаров, услуг, строительства; охрана среды обитания; обеспечение физического и морального здоровья; качество образования; медицинского обслуживания и пр. Архитектура во многом способствует обеспечению «качества жизни» людей.

Потребности представляют собой ту реальность, которая обусловлена многими процессами физической, экономической и социальной жизнедеятельности человека. Удовлетворение же потребностей обеспечивает эти процессы и является естественной составляющей человеческой деятельности. Независимо от того, являются потребности производственными или личными, они удовлетворяются предметами, созданными трудом человека.

Между потребностями и предметами, созданными человеком, должно быть строгое соответствие. Только при этом складываются предпосылки для эффективного удовлетворения потребностей.

Показатель качества продукции – это количественная характеристика одного или нескольких свойств продукции, входящих в его качество, рассматриваемая применительно к определенным условиям ее создания, эксплуатации или потребления. Поэтому качество продукции следует определять как меру ее совершенства, проявляющегося в полезных свойствах, совокупность и значение которых отражают сложившиеся на данном этапе требования общества к ней как средству удовлетворения определенных потребностей. Создание продукции, полностью соответствующей потребностям, является основной задачей любой системы управления качеством.

Поэтому управление качеством народного хозяйства основывается на изучении потребностей в средствах производства, а населения – в товарах народного потребления и услугах. Знать потребности необходимо для того, чтобы точно определить параметры задания проектировщикам новой продукции и спланировать производство таким образом, чтобы все потребности были бы удовлетворены в максимальной степени. Неверное выявление потребностей приводит к тому, что создается и выпускается продукция, которая не пользуется спросом, а потребности народного хозяйства и населения остаются неудовлетворенными, и в результате возникают экономические и социальные потери.

Показателями качества продукции являются числовые характеристики одного или многих свойств продукции, определяющих ее качество, и взятые в установленных условиях ее изготовления и эксплуатации.

Качество продукции имеет следующую номенклатуру показателей: назначение; надежность; технологичность; унификация; патентно-правовые; эргономические; эстетические; транспортабельности; безопасности; экологические; экономические [170].

Показатели назначения характеризуют свойства продукции, определяющие основные функции, для выполнения которых она предназначена, и обусловливающие область ее применения. Группа показателей назначения включает подгруппы:

• классификационные показатели – характеризуют показатели назначения (функциональной пригодности), которые используют как признак классификации продукции (услуги). Классификационными показателями качества гражданских зданий являются: назначение – жилые и общественные и их подклассы; этажность; конструкция стен; степень долговечности; уровень огнестойкости; уровень ответственности;

• показатели функциональные и технической эффективности – характеризуют полезный эффект от эксплуатации или потребления продукции и прогрессивность технических решений, закладываемых в продукцию. Для технических объектов эти показатели называют эксплуатационными. К таким показателям для гражданских зданий относят: удобство внешнего и внутреннего пространства; эргономичность здания; безопасность здания, капитальность здания;

• конструктивные показатели – характеризуют основные проектно-конструкторские решения, удобство монтажа и установку продукции, возможность ее агрегатирования и взаимозаменяемости. К этой подгруппе относят показатели конструктивного типа гражданских зданий: бескаркасный, каркасный, с неполным каркасом.

Показатели надежности определяют свойство объекта сохранять во времени в установленных пределах значения всех параметров, характеризующих способность выполнять требуемые функции в заданных режимах и условиях применения, технического обслуживания, ремонта, хранения и транспортирования. Надежность – сложное свойство, которое образуется в результате объединения четырех подгрупп показателей:

• безотказность – характеризует свойство объекта непрерывно сохранять работоспособность в течение некоторого времени или некоторой наработки;

• долговечность – характеризует свойство объекта сохранять работоспособное состояние до наступления предельного состояния при установленной системе технического обслуживания и ремонта;

• ремонтопригодность – характеризует свойство объекта, заключающееся в приспособленности к предупреждению и обнаружению причин повреждений и их устранению путем проведения технического обслуживания и ремонта;

• сохраняемость – характеризует свойство объекта сохранять значение показателей безопасности, долговечности и ремонтопригодности в течение и после хранения и/или транспортирования.

В зависимости от вида продукции надежность может содержать только часть указанных подгрупп показателей.

Показатели технологичности характеризуют совокупность свойств конструкции изделия, которая определяет ее приспособленность к достижению оптимальных затрат при производстве, эксплуатации и ремонте для заданных показателей качества, объема выпуска и условий выполнения работ.

Данная группа подразделяется на следующие показатели: технологичность в производстве; технологичность при применении; ресурсопотребление.

Для потребителей продукции технологичность непосредственно не связана с удовлетворением какой-либо потребности. Эта связь косвенная и проявляется как в цене продукции, так и в показателях ее надежности. Поэтому потребитель заинтересован в этой группе показателей качества.

Показатели стандартизации и унификации характеризуют степень использования в продукции стандартизованных изделий и уровень унификации составных частей изделий. Составные части изделия – это сборочные единицы, комплекты и комплексы. К показателям унификации относят коэффициенты: применяемости; повторяемости; взаимной унификации для групп изделий; унификации для группы изделий. При расчете указанных показателей применяют два уровня: по деталям и сборочным единицам.

Патентно-правовые показатели характеризуют патентную защиту и патентную чистоту продукции, они важны для определения ее конкурентоспособности. В этой группе выделяют две подгруппы показателей: патентной защиты и патентной чистоты. Показатель патентной защиты указывает на использование в изделии изобретений, признанных в России и за ее пределами. Показатель патентной чистоты указывает на возможность реализации изделий в России и за рубежом.

Эргономические показатели характеризуют систему «человек – изделие» с позиций человека, как бы дают ей «человеческое измерение». Они устанавливают соответствие свойств изделия тем или иным свойствам человека. Эргономические показатели охватывают всю область факторов, которые влияют на работающего человека и используемое (эксплуатируемое) им изделие.

В эту группу входят следующие подгруппы показателей:

• антропометрические – определяют соответствие изделия размерам, форме и весу тела человека, обеспечивающее человеку, пользующемуся изделием, т. е. входящему в контакт с изделием, рациональную и удобную позу, правильную осанку и т. д.;

• гигиенические – определяют соответствие изделия (машины) гигиеническим условиям жизнедеятельности и работоспособности человека, которые характеризуются комфортными условиями по освещенности, температуре, влажности, давлению, запыленности, токсичности, шуму, вибрации, перегрузкам (ускорений), напряженности магнитного и электрического полей и другим параметрам;

• физиологические и психофизиологические – характеризуют соответствие изделия физиологическим и психологическим свойствам человека и особенностям функционирования его органов чувств, т. е. возможностям человека воспринимать и перерабатывать информацию (память, мышление, психомоторика) и приобретать и сохранять навыки. Например: конструкция изделия должна соответствовать силовым и скоростным возможностям человека, а размеры, форма, яркость, контрастность, цвет и пространственное положение изделия (конструкции) – зрительным возможностям человека и т. д.

Эстетические показатели характеризуют декоративно-художественную выразительность изделия, которая заключается: в информационной выразительности; рациональности формы; целостности композиции; совершенстве производственного исполнения и стабильности товарного вида.

Показатели транспортабельности характеризуют приспособленность продукции к перемещениям в пространстве (транспортированию), не сопровождающимся ее использованием или потреблением: средняя трудоемкость подготовки единицы продукции к транспортированию (включая погрузку и крепление); средняя стоимость упаковки продукции в определенную тару; средняя стоимость перевозки единицы продукции на 1 км пути определенным транспортным средством; средняя продолжительность разгрузки продукции и т. д.

Эти показатели следует выбирать с учетом конкретного вида и разновидности транспортного средства. Основные показатели транспортабельности определяют затраты (трудовые и материальные) на операции по подготовке к транспортированию, непосредственно транспортные и по разгрузке изделий.

Показатели безопасности характеризуют свойства продукции, обусловливающие безопасность человека при потреблении или использовании продукции: вероятность безопасной работы человека в течение определенного времени; время срабатывания защитных устройств; сопротивление изоляции токоведущих частей; электрическая прочность высоковольтных цепей.

Экологические показатели характеризуют уровень вредных воздействий на окружающую среду и человека, возникающих (сопутствующих) при потреблении продукции или ее эксплуатации: содержание вредных примесей в составе продукции и ее отходах (выбросах); вероятность выбросов вредных частиц, газов, излучений при производстве, хранении, транспортировании, потреблении и эксплуатации продукции.

Значение этой группы показателей для оценки качества продукции в настоящее время многократно возросло. Для многих видов продукции и технологий эта группа показателей стала приоритетной при определении их качества. Поставлена и решается задача создания безотходных технологий и экологически чистой продукции.

Экономические показатели качества имеют универсальный характер, т. е. применимы к любому виду продукции (услуге), а также определяют (раскрывают) связь качества продукции (услуги), себестоимости (цены производства) и цены (рыночной цены).

Экономические показатели тесно взаимосвязаны практически со всеми классификационными группами показателей. Именно поэтому при оценке уровня качества с помощью экономических показателей можно отразить не только затраты на разработку, изготовление и эксплуатацию, но и другие свойства изделия (например, ремонтопригодность продукции, ее технологичность, уровень стандартизации и унификации, патентную чистоту).

Окончательный выбор номенклатуры показателей качества для конкретного объекта производят с учетом требований конкретных потребителей и на основе анализа отечественных, зарубежных и международных стандартов, определяющих требования к аналогичным объектам и другим источникам информации (технические требования).

1.1.2. Качество здания на стадиях жизненного цикла

Качество строительных изделий и всего здания формируется на всех стадиях жизненного цикла за исключением стадии «прекращение использования» (рис. 1.1):

1 – проектирование, в процессе которого закладывается качество и стоимость здания (изделия);

2 – строительство, в результате которого здание (изделие) приобретает свое потребительское качество (стоимость);

3 – эксплуатация (использование), в процессе которой качество (стоимость) здания (изделия) снижается.

Рис. 1.1. Изменение стоимости здания на этапах его жизненного цикла

Качество жилого здания формируется на всех специфических стадиях жизненного цикла. На одних стадиях жизненного цикла здания качество закладывается – на предпроектной и проектной, на других стадиях потребляется – на производственной и эксплуатационной.

1.1.2.1. Задачи этапов жизненного цикла продукции

Предпроектными задачами оценки качества продукции являются комплексная оценка потребностей в продукции по ее качеству и количеству и оценка рыночной новизны продукции.

Оценка качества продукции должна проводиться с учетом необходимости наиболее полного ее изучения по сравнению с товарами конкурентов, а также удовлетворения перспективных нужд и запросов потребителей по совокупности технических, экономических и социальных факторов.

К товарам рыночной новизны относятся те исполнения продукции, которые полностью удовлетворяют потребность либо обеспечивают наиболее полное удовлетворение известной потребности, либо существенно расширяют круг потребителей, удовлетворяя их известную потребность на том же уровне.

В качестве базы оценки при решении предпроектных задач, как правило, принимают показатели качества генетических образцов продукции, в наибольшей степени реализующих прогнозируемые для нее комплексы потребительских свойств.

Проектными задачами оценки качества продукции являются технические уровни продукции, уровни технологичности продукции, уровни ресурсопотребления продукции, качество сырья, материалов и комплектующих изделий.

Процесс проектирования всегда подчинен необходимости максимального учета интересов производителей и потребителей продукции (товаров, работ, услуг) в реальных сферах ее применения при достаточно высоком уровне производственной и эксплуатационной технологичности продукции и рентабельности ее производства. Каждая из сторон стремится к удовлетворению своих требований к продукции, часть из которых может быть взаимоисключающей. Также процесс решения практической задачи всегда многовариантен, и перед разработчиком встает проблема аргументированного выбора окончательного варианта. Например, жилое здание должно обладать не только комфортабельностью, но и экологичностью, надежностью и низкой стоимостью. Обоснованный выбор окончательного варианта может быть осуществлен при критериальном или вариантном проектировании.

Производственными задачами оценки качества продукции являются определение уровней: производственной новизны, безопасности, экологичности, обновляемой стабильности качества.

Оценка качества продукции должна производиться с учетом необходимости освоения в производстве преимущественно конкурентоспособной продукции, поддержания выпускаемой продукции на современном уровне. К товарам производственной новизны относят оригинальные или модернизированные по конструктивно-технологическим признакам исполнения товары.

При реализации производственных задач в качестве базы оценки принимают показатели производства конкурирующих на действующем рынке образцов продукции отечественных предприятий и зарубежных фирм, при этом в качестве обязательных ограничительных условий принимаются действующие в мировой практике нормы предельно допустимых вредных воздействий продукции на человека и окружающую среду.

Эксплуатационными задачами оценки качества продукции являются оценки динамики качества продукции в условиях меняющейся конъюнктуры рынка, качества потребляемой продукции, качества продукции после ремонта.

Оценка должна производиться с учетом необходимости поддержания качества и конкурентоспособности продукции на высоком уровне, на основе изучения рыночной ситуации при реализации и распределении продукции, а также анализе и обобщении данных наблюдений использования продукции в сфере эксплуатации и восстановления ее первоначальных свойств при ремонтах.

Под технической эксплуатацией понимается стадия жизненного цикла объекта, на которой реализуется, поддерживается и восстанавливается его качество [34].

Недоучет различных факторов на любой стадии жизненного цикла объекта приводит в конечном итоге к снижению его качества, поскольку существует непосредственная взаимосвязь этапов проектирования, строительства и эксплуатации.

Проектные объемно-планировочные и конструктивные решения должны быть целесообразными и надежными в эксплуатации. Неправильный подбор материалов, а также устаревшие объемно-планировочные решения приведут к дополнительным затратам в процессе эксплуатации на ремонт конструкций и на перепланировку помещений.

На величину затрат в процессе эксплуатации здания влияет также и качество строительства. Низкое качество материалов и строительно-монтажных работ приведет к возрастанию затрат на ремонты в будущем.

Техническая эксплуатация зданий – это комплекс технических и организационных мероприятий, направленных на обеспечение нормального функционирования элементов зданий и сооружений, а также прилегающей городской территории.

Уровень и качество технической эксплуатации зданий непосредственно влияет на износ зданий и, таким образом, на ежегодный объем нового строительства. Чем ниже уровень технической эксплуатации, тем больше зданий, которые будут преждевременно изнашиваться. Поэтому требуются дополнительные затраты либо на восстановление существующих зданий, либо на строительство новых.

Основной задачей технической эксплуатации зданий и городских территорий является обеспечение комфортного и безопасного использования их помещений и территорий для определенных целей в течение всего нормативного срока службы.

Поскольку эксплуатационный процесс является наиболее продолжительным из всех этапов жизненного цикла здания, очевидно, что он наиболее продолжительно влияет на качество здания. Следовательно, рассматривая особенности эксплуатационного процесса, можно выделить следующие из них:

• эксплуатационные процессы воздействуют на здание на наиболее длительном промежутке времени, поэтому имеют решающее влияние на его качество;

• в процессе эксплуатации устраняются с помощью соответствующих строительных и проектных организаций те недостатки, которые были допущены при проектировании и строительстве;

• качество организации и проведения эксплуатационных мероприятий влияет на уровень комфорта жизни и деятельности населения.

1.1.2.2. Виды износа потребительских качеств продукции

В процессе эксплуатации здания, в связи с физическим и моральным износом, снижаются его потребительские качества.

Физический износ – это постепенная частичная или полная потеря зданием, его элементами с течением времени первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т. д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека, приводящих к снижению стоимости здания в целом.

Обесценивание зданий и сооружений происходит также за счет морального старения (износа). Моральный износ – это обесценивание здания в результате уменьшения затрат труда на возведение в современных условиях здания, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами, в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством.

Важнейшими аспектами проблемы долговечности архитектурных сооружений являются сложные вопросы физического и морального старения материалов и изделий. Моральный износ зданий проявляется в двух формах.

Во-первых, форма морального износа зданий и сооружений выражается в том, что по мере развития научно-технического прогресса и вследствие роста производительности общественного труда уменьшаются затраты труда и средств на их возведение. Причем это обесценение объектов строительства обусловливается повышением эффективности общественного труда не только в сфере проектных и строительных работ, но и в отраслях промышленности, производящих строительные материалы, изделия и конструкции, а также машины, оборудование, сырье и полуфабрикаты для их изготовления.

Во-вторых, формой морального износа зданий и сооружений является также их обесценение, которое происходит в силу изменения со временем потребностей общества. Если первая форма морального износа не затрагивает потребительской стоимости объектов строительства, то в результате второй – здания и сооружения еще до их физического износа уже перестают в полной мере удовлетворять функциональным, техническим и эстетическим потребностям.

Возрастающие с развитием социального и научно-технического прогресса требования к комфорту, благоустройству, гигиене и культуре производства и быта приводят к уменьшению потребительской стоимости объекта. Учет фактора морального старения, сокращающего экономически целесообразные сроки службы зданий и сооружений, а иногда и целых комплексов, заставляет архитекторов сегодня очень внимательно и осторожно искать правильные соотношения между прочностью, пользой и красотой.

Моральное старение охватывает абсолютно все виды продукции. Этот экономический закон не имеет исключений и находится в прямой зависимости от научно-технического прогресса, его темпов, масштабов и направлений.

Восстановление потребительских качеств связано с существенными затратами труда, средств и материалов на реконструкцию и модернизацию зданий и сооружений. Большое влияние на физическое и моральное старение объектов архитектурного творчества оказывает качество материалов и изделий.

1.1.3. Управление качеством архитектурной продукции

В современных условиях рыночной экономики и насыщенности рынка конкуренция оказывает мощное влияние на функционирование всех типов предприятий и организаций. Достичь успеха могут лишь те из них, которые обеспечивают не только наивысшую производительность труда, но и высокое качество, новизну и конкурентоспособность продукции на основе применения современных методов управления качеством.

По методам осуществления конкуренция делится на ценовую – вытеснение конкурентов путем снижения (сбивания) цены и неценовую, при которой та же цена предлагается за товар с более высокими качественными параметрами и комплексом услуг, что в маркетинге означает «товар с сопровождением», так как только качество может привлечь потребителя.

В странах с развитой рыночной экономикой конкурентная борьба обусловила создание программ повышения качества продукции. На практике это выражается в разработке научно обоснованных программ повышения качества продукции и выработке объективных показателей для оценки способностей фирм производить продукцию с необходимыми качественными характеристиками, подтверждаемыми сертификатом соответствия на продукцию. Многие фирмы-производители имеют системы качества, соответствующие международным стандартам. В современных условиях именно сертификат на систему качества служит решающим фактором для заключения контракта на поставку продукции. Успешная реализация качественного продукта потребителю является главным источником существования любого предприятия, что подтверждает история многих зарубежных и отечественных компаний.

1.1.3.1. Квалиметрия архитектурного объекта

Важным этапом формирования качества архитектурного объекта является его проектирование. Анализ качества проекта нужен для того, чтобы выбирать лучший вариант проекта, чтобы управлять процессом проектирования и оптимизировать проект. В литературе высказываются самые различные мнения по поводу критерия оценки качества проекта. Некоторые предлагаемые для этого характеристики проекта обычно не содержат термина «качество», но фактически так или иначе с ним связаны. Например, при оценке проекта иногда рекомендуют ориентироваться на некоторые показатели: коэффициенты индустриальности или технологичности, технический уровень, приведенные затраты на геометрическую единицу сооружения (м², м³). Данные показатели учитывают свойства отдельных сторон проекта. Поэтому с их помощью проект не может быть оценен достаточно полно.

Предлагают оценивать проектное решение с помощью более общих показателей, учитывающих конструктивное решение сооружения, таких как показатель архитектурно-технического уровня или показатель качества объемно-конструктивного решения. Закладываемое в проект конструктивное решение является не целью проекта, а средством решения задачи по улучшению функциональности (качества) и экономичности сооружения. Целью всегда являются повышение качества построенного по данному проекту сооружения и уменьшение затрат на его строительство и эксплуатацию. Именно поэтому при оценке проекта достаточно учитывать только функциональность и экономичность, при этом одновременно будет учтена и конструктивная сторона проектного решения. Но очевидно, что оценка проекта должна проводиться с точки зрения того, как данный проект обеспечивает достижение цели, стоявшей перед проектировщиком. Такой целью для проектов жилых домов является «комфортабельность жилища». По существу, это не что иное, как качество жилища. Однако использовать подобную характеристику для оценки качества проектов других типов зданий или сооружений некорректно.

Обобщенная информация о функциональности и экономических затратах, связанных с реализацией проекта, целесообразно использовать для оценки проектов жилых зданий. Такой обобщенной характеристикой является так называемое «интегральное качество» [1].

В конкуренции продукции очень важно установление достоверной информации о квалиметрической оценке продукции.

Качество архитектурной продукции характеризуется группой свойств, которые имеют разную значимость. Кроме того, эти свойства имеют разные измерения. В данном случае выполнить комплексную количественную оценку качества продукции без специальной методологии невозможно.

Для определения качества продукции используют три независимых друг от друга понятия:

• Качество продукции – свойства продукции, определяющие ее способность удовлетворять потребности, связанные с назначением продукции.

• Главное (единичное) качество продукции – характеризует одно, первостепенное свойство продукции и определяет потребительную стоимость.

• Интегральное качество продукции – определяется совокупностью всех свойств (экономических, эстетических и функциональных) продукции.

В данном пособии применены в качестве показателя оценки качества жилого здания интегральное качество продукции и методология науки квалиметрии², подробное изложение которой представлено в работах одного из основоположников данной науки Г. Г. Азгальдова и других ученых, а также и ее приложения для области строительства и архитектуры [1].

Основные задачи квалиметрии: обоснование номенклатуры показателей качества, разработка методов их определения и оптимизации, оптимизация типоразмеров и параметрических рядов изделий, разработка принципов построения обобщенных показателей качества и обоснование условий их использования в задачах стандартизации и управления качеством.

Квалиметрия изучает методологию и методику решения вопросов, лежащих в основе деятельности по регламентации показателей качества в нормативной документации, оценке уровня качества и контролю качества в процессе приемосдаточных, периодических, типовых и сертификационных испытаний. Значительное внимание в этой области уделяется вероятностным и статистическим методам, методам оценки уровня качества, обработке и анализу результатов испытаний, методам интерпретации результатов и принятия решений.

Одной из основных задач, относящихся к этой области, является оценка уровня качества продукции. Цель оценки – аналитическими методами сопоставить продукцию с аналогами, которые присутствуют на предполагаемом рынке сбыта оцениваемой продукции или будут на нем присутствовать. Выбор метода оценки зависит, следовательно, от понимания исследователем той рыночной ситуации, в которой может оказаться оцениваемая продукция.

Оценка качества архитектурного объекта (здания) направлена на комплексную оценку экономических и функциональных свойств объекта.

В настоящем пособии показано, что применение метода квалиметрии позволяет получить количественную оценку «качества жилого здания», комплексно учитывающую не только качество собственно квартиры или дома, но и градостроительную среду обитания, экологическую обстановку на местности, природно-климатические условия, социально-экономическую ситуацию и другие факторы.

При оценке «качества жилого здания» (КЖН) руководствовались следующими положениями квалиметрического анализа:

• оценка КЖН зависит от цели (жилье, работа, отдых и пр.) и условий обитания, поэтому одни и те же территория, здание, квартира могут иметь несколько оценок качества;

• качество следует рассматривать как иерархическую совокупность свойств, расположенных на разных уровнях, каждое свойство одного уровня зависит от ряда других свойств более низкого уровня;

• оценка качества зависит от принятых показателей его качества и от системы базовых показателей.

При разработке эффективных и надежных методов оценки «качества жилых зданий» одной из главных задач является построение базисной системы параметров. В общем виде система параметров представляет собой совокупность частных и комплексных параметров, характеризующих качество жизни индивида, группы лиц, населения микрорайона, жилого и административного районов, а также города. Графически она строится в виде иерархического дерева, включающего взаимосвязанные уровни. На верхних уровнях находятся обобщенные показатели, характеризующие целые факторы или условия жизни, на нижних уровнях расположены более частные показатели, определяющие содержание этих условий и факторов жизни.

1.1.3.2. Конкурентоспособность архитектурной продукции

Бизнес рождается и живет своим качеством и умирает, когда оно становится ненужным [66]. Между качеством и эффективностью производства существует прямая связь. Повышение качества способствует повышению эффективности производства, приводя к снижению затрат и увеличению доли рынка. В рыночных условиях никакие инвестиции не спасут предприятие, если оно не сможет обеспечить конкурентоспособность своей продукции, которая включает в себя цену и качество, отвечающие запросам потребителей, соответствие требованиям по безопасности и охране окружающей среды, сроки поставок и сроки гарантий, организацию технического обслуживания, авторитет изготовителя, стоимость эксплуатации и другие слагаемые.

Основой конкурентоспособности является качество продукции. Американский ученый В. Е. Деминг утверждает [35], что непрерывное улучшение качества изделий вызывает положительную цепную реакцию: уменьшаются потери на брак, а значит, снижаются производственные затраты и растет производительность труда, а благодаря лучшему качеству и низкой цене увеличивается доля продукции предприятия на рынках сбыта и, как следствие, – упрочивается позиция предприятия.

Эффективная система качества может оказывать чрезвычайно важное влияние на рентабельность организации, особенно за счет совершенствования хозяйственной деятельности, что приводит не только к снижению брака и затрат на изготовление продукции, но и к сокращению затрат, связанных с использованием и эксплуатацией продукции. Поэтому большой интерес как для предприятия, так и для инвестора или кредитора представляют методики, призванные оценить перспективы прибыльности инвестируемых средств.

Качество продукции (услуги), ее потребительские свойства во многом определяют как себестоимость, так и рыночную цену. Повышение качества продукции (услуги) требует дополнительных затрат (издержек производства), что приводит к росту себестоимости. С ростом требований, предъявляемых потребителями к качеству продукции, неизбежно растет цена выпускаемой продукции и ее себестоимость. Повышенный спрос на продукцию (услугу) высокого качества приводит также к росту рыночных цен. Однако увеличение себестоимости и цены с повышением качества происходит по-разному (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Зависимость цены и себестоимости от качества продукции

Повышение качества продукции означает появление у нее новых или улучшенных свойств, которые удовлетворяли бы все большее число потребностей. В этом процессе повышения качества продукции с позиции экономических показателей можно выделить характерный цикл, заключенный между кривыми себестоимости и цены изделия и ограниченный точками их пересечения. Разница между кривыми «цена» и «себестоимость» отражает величину прибыли, а точка Q_opt характеризует получение наибольшей прибыли, т. е. отвечает оптимальному значению качества. Для повышения рентабельности производства (увеличения прибыли) необходимо улучшать качество продукции, чтобы создать повышенный спрос. Однако наличие на рынке сбыта конкурирующих изделий иногда заставляет предприятие менять тактику: либо остановиться на качестве продукции Q₂, производя изделия высокого класса и жертвуя некоторой долей собственной прибыли, либо решиться принять качество Q₁ с низкой себестоимостью. Все это – вопросы маркетинговой стратегии и тактики предприятия.

К экономическим показателям качества продукции относят затраты: на разработку, на изготовление и испытание опытных образцов, на расходные материалы при эксплуатации. При оценке экономического эффекта от повышения качества продукции производят всесторонний учет экономических показателей на всех этапах жизненного цикла продукции (изделия).

Таким образом, конкурентоспособность продукции определяется ее качеством и рыночной ценой, а целесообразность изготовления продукции для производителя обусловлено ее функциональной и экономической эффективностью. Качество определяется действием многих случайных, местных и субъективных факторов. Для предупреждения влияния этих факторов на уровень качества необходима система управления качеством. При этом нужны не отдельные разрозненные и эпизодические усилия, а совокупность мер постоянного воздействия на процесс создания продукта с целью поддержания соответствующего уровня качества.

Архитектурная продукция (здание) обладает существенно большим количеством разноплановых свойств, чем обычная промышленная продукция. Однако принципы управления конкурентоспособностью архитектурной продукции остаются такими же – непрерывное повышение качества продукции.

1.1.3.3. Адаптация строительства к рынку жилья

В современных условиях высокого уровня конкуренции на первичном рынке жилой недвижимости и осведомленности потребителя о существующих предложениях, лучшим и единственным способом достижения цели максимизации прибыли является ориентация на нужды и потребности (ценности) покупателя. Поэтому при планировании структуры жилищного строительства необходимо ориентироваться на структуру рыночного спроса, иначе возникает проблема непродаваемого жилья [36; 38].

Максимизация прибыли возможна тогда, когда разница между планируемой структурой жилищного строительства и структурой покупательских предпочтений минимальна. Использование в стратегии девелоперской компании адаптивного подхода может получить большую экономическую выгоду по сравнению с существующей на рынке структурой строительства, не учитывающей потребности покупателя (рис. 1.3).

Рис. 1.3. Структура жилищного строительства

Здесь нужна новая концепция маркетинга – это ориентация на нужды и потребности клиентов, подкрепленная комплексными усилиями маркетинга, нацеленными на создание потребительской удовлетворенности в качестве основы для достижения целей организации.

При этом удовлетворение потребностей покупателей становится главной целью фирмы не из альтруистических побуждений, а по той причине, что для фирмы это лучший способ достичь собственной цели – максимизации прибыли.

Базовый рынок жилой недвижимости, представленный в виде совокупности покупательских сегментов, включающий потребителей со схожими потребностями, поведенческими и мотивационными характеристиками. Фирма может оценить привлекательность каждого сегмента, собственную конкурентоспособность и определить выбор целевого сегмента, а также оптимизировать для компании соотношение этих факторов.

Основным фактором, обусловливающим разнообразие потребностей покупателей, является их платежеспособность. Применяя концепцию «ценности» Дж. Шета, Б. Ньюмена и Б. Гросса [56] к покупательскому поведению на рынке жилищного строительства, можно описать рыночный выбор как многомерное явление, в котором задействованы следующие ценности:

1. Функциональная ценность – воспринимаемая полезность, присущая товару вследствие его способности служить функциональному, утилитарному или физическому предназначению.

2. Эмоциональная ценность – воспринимаемая полезность, присущая товару вследствие его способности вызывать чувства или аффективные состояния.

3. Социальная ценность – воспринимаемая полезность, присущая товару вследствие его ассоциации с одной или несколькими социальными группами.

Данные ценности вносят дифференцированный вклад в формирование покупательской потребности, т. е. для различных покупателей одни ценности могут влиять на принятие решений сильнее других. И хотя в идеальной ситуации пользователь стремится максимизировать все ценности, на практике возможны компромиссы. По этой причине в зависимости от личных обстоятельств покупатели готовы пожертвовать менее очевидными ценностями ради тех, которые являются более очевидными.

С точки зрения иерархии потребностей А. Маслоу, жилье удовлетворяет базовые потребности человека, т. е. для человека изначально важно просто иметь жилье как убежище, как средство защиты от неблагоприятной внешней среды. Когда первичная потребность в жилье как убежища уже удовлетворена, человек ощущает потребность в увеличении его площади и относительном повышении качества жилья (например: комната в коммунальной квартире или общежитии, затем однокомнатная квартира, двухкомнатная квартира и т. д.). Когда площадь имеющегося жилья удовлетворит человека (для разных людей это удовлетворение наступит при разных размерах жилья), он будет стремиться удовлетворить потребности более высоких уровней, покупать жилье c лучшими потребительскими свойствами. Таким образом, человек покупает уже не только жилье как таковое, а возможность жить комфортно, престиж, признание со стороны окружающих, социальную значимость, самоуважение и т. д. Другими словами, по мере количественного насыщения потребностей в жилье все большее влияние на предпочтения покупателей оказывают потребности в качественных характеристиках жилья, т. е. происходит изменение структуры предпочтений (рис. 1.4).

Рис. 1.4. Эволюция покупательских потребностей на рынке жилья

Для достижения этих целей компания должна решить следующие комплексные задачи маркетинга, связанные с товаром, распределением, ценой и продвижением (рис. 1.5):

1. Определить стратегию позиционирования фирмы на целевом сегменте и разработать базовую стратегию посредством определения конкурентной структуры в сегменте, анализа существующих возможностей и угроз, сильных и слабых сторон компании и способов достижения устойчивого конкурентного преимущества.

2. Разработать товарную политику и стратегию, основанную на выявленных потребностях и предпочтениях целевого покупателя, включая площади, планировки и типы квартир, уровень отделки внутренних помещений и помещений общего пользования, архитектурный облик, парковки и коммерческие помещения, инженерное оборудование и инфраструктуру, сопутствующие услуги и др.

3. Разработать сбытовую политику и стратегию, основанную на особенностях покупательского поведения, включая выбор стратегии распределения, наиболее эффективного канала доведения товара компании до покупателя (прямой или агентский); провести анализ издержек каждого способа распределения и др.

4. Создать политику и стратегию продвижения, основанную на особенностях принятия решения о покупке целевым покупателем. Обосновать выбор методов и средств обращения к целевой группе, провести анализ издержек и эффективности каждого коммуникационного канала и др.

5. Сформировать ценовую политику и стратегию с учетом совокупных издержек, состояния спроса и условий конкуренции; выработать политику ценового администрирования, ценового стимулирования спроса, индексации цены.

Рис. 1.5. Логика решения задач адаптивного проектирования

Выбор базовой стратегии (стратегии охвата рынка) определяется: количеством распознаваемых и потенциально прибыльных сегментов базового рынка и ресурсами самой фирмы [56].

Применяя адаптивный маркетинговый подход к разработке структуры жилищного строительства, фирма использует стратегию концентрированного маркетинга и сосредоточивает ресурсы на потребностях одного или нескольких сегментов, т. е. прибегает к стратегии специализации на определенной группе потребителей (потребительская специализация). Такая стратегия может опираться на дифференциацию, лидерство по издержкам, либо на то и другое, но только в отношении строго определенной целевой группы потребителей.

Возможность применения концентрированного маркетинга зависит от величины сегмента и от силы приобретаемого за счет специализации конкурентного преимущества. После того как решение об охвате рынка принято и выбран тип базовой стратегии, необходимо выбрать стратегию позиционирования в целевом сегменте. Важнейший фактор при выборе позиции – соотношение цена/качество, так как не все отличия товара или торговой марки представляют интерес для покупателей. При большом количестве выгод, которые необходимо принимать во внимание, наиболее удобно воспользоваться моделью мультиаттрибутивного товара и методом Фишбейна [56].

Метод Фишбейна базируется на ряде следующих предположений и гипотез:

1. Покупатель воспринимает товар как совокупность сервисов (свойств, атрибутов, характеристик), каждое из которых представлено в нем в определенной степени. Уровень каждого свойства определяет искомую выгоду.

2. Оценивая товар, потенциальный покупатель мысленно ассоциирует с каждым уровнем того или иного свойства определенную ценность (полезность); данные ценности, именуемые частичными полезностями, отражают систему ценностей покупателя.

3. Для определения совокупной полезности товара покупатель мысленно складывает полезности соответствующих свойств.

4. При сложении свойств, для определения совокупной полезности действует компенсаторное правило. Это значит, что, оценивая товар в целом, покупатель мысленно компенсирует свойства с низким уровнем свойствами с повышенным уровнем.

Окончательное предпочтение формируется у покупателя после того, как он взвесит все «хорошие» и «плохие» характеристики товара, выразит согласие или несогласие пожертвовать одним свойством ради повышенного удовлетворения от другого. По такому принципу оценивается частичная полезность свойств. Оценка частичной полезности свойств проводится на индивидуальном уровне. Результатом этой оценочной фазы является ранжированный перечень предпочтений, исходя из которого покупатель решает приобретать товар или нет. В случае разнородности предпочтений рыночный метод позволяет перегруппировать индивидов, демонстрирующих одинаковые оценки полезности.

Руководствуясь разработанными стратегическими принципами, компания должна составить программы действий для обслуживаемого сегмента, т. е. перевести выбранные стратегические направления в операционные маркетинговые программы: в решения о товаре, сбыте, ценообразовании и коммуникациях, с учетом имеющихся для выполнения каждого действия ресурсов. Уровни ассортимента могут быть обусловлены различным перечнем сопутствующих услуг (рис. 1.6).

Рис. 1.6. Порядок разработки товарной политики и стратегии

После того как решение о товаре принято, компания должна определить, каким образом она будет предоставлять этот товар конечному пользователю (рис. 1.7).

Рис. 1.7. Порядок разработки политики и стратегии распределения

С точки зрения покупателя приобретаемое жилье можно определить как товар, обладающий совокупностью свойств, представляющих для покупателя главную функциональную ценность, присущую данному классу товаров, и помимо этого ряд второстепенных ценностей или выгод, которые могут быть необходимыми или дополняющими (рис. 1.8).

Представленная концепция является основой анализа процесса совершения покупки на рынке жилой недвижимости (рис. 1.9).

Целью анализа привлекательности является оценка рыночного потенциала, жизненного цикла и потенциала прибыли каждого сегмента.

Интенсивность маркетинговых усилий является управляемым фактором и подразделяется на четыре основные категории комплекса маркетинга: товар, место, цена и продвижение. Данный набор маркетинговых факторов составляет предложение, которое фирма делает покупателям в надежде удовлетворить их потребности с прибылью для себя. Именно эти факторы служат главными детерминантами спроса на продукцию компании.

Анализ рыночного потенциала представляет собой первый, по большей части количественный, этап анализа привлекательности. Главной движущей силой любого товарного рынка является первичный спрос и его детерминирующие факторы.

Рис. 1.9. Процесс совершения покупки на рынке жилой недвижимости

Вышеприведенный адаптационный алгоритм был использован аналитическим центром «ЕМТ Консалтинг» для исследования первичного рынка жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону по состоянию на 2013 г. [37]. В исследованиях использованы также данные ООО «Группа компаний «АДМ-консалтинг», которые получены в ходе интервью со специалистами риэлтерских компаний и представителями компаний застройщиков. Анализ полученных данных исследований позволил выделить на рынке строящихся многоквартирных домов четыре сегмента покупателей, отличающиеся искомым пакетом выгод относительно критериев цены, качества и расположения объекта недвижимости.

К первому сегменту относятся покупатели жилья «эконом-класса». Это покупатели с низкой платежеспособностью. В ходе исследований характеристик жилья для сегмента исследований покупателей просили распределить 100 % совокупной важности различных свойств объекта между критериями цены, качества и расположения, в соответствии со степенью частной важности каждого критерия (площадь сектора круга). Результаты исследования в отношении покупателей недвижимости «эконом-класса» представлены на рис. 1.10.

Рис. 1.10. Характеристики важности жилья для покупательских сегментов рынка

Ко второму сегменту относятся покупатели жилья «комфорт-класса». Это покупатели с более высокой платежеспособностью. Готовность платить за дополнительный комфорт – главное отличие этой группы от аудитории «эконом-класса», для которой решающее значение имеет цена. В данном сегменте (см. рис. 1.10) была выявлена высокая важность критериев цены и качества объекта для покупателей. Усредненные показатели этих критериев составили 43 % и 39 % соответственно. Покупка жилья «комфорт-класса» связана, как правило, с увеличением семьи или с улучшением жилищных условий. Обычно это замена имеющегося жилья на более комфортное и удобное, с новыми коммуникациями, в большей степени отвечающее желаниям покупателя. Покупатели жилья «комфорт-класса» это люди с доходами на каждого члена семьи от 30 000 до 40 000 руб. Основной покупатель «комфорт-класса» – семейный человек в возрасте 25–44 года, имеющий одного или двух детей и обеспеченный собственной жилплощадью. По данным компании «АМТ-консалтинг», квартиры «комфорт-класса» в основном приобретают для себя (60 %), для детей (14 %) или родителей (9 %).

К третьему сегменту относятся покупатели жилья «бизнес-класса». Покупатели квартир этого сегмента – состоятельные люди, принимающие решения о приобретении жилья на основании соответствия недвижимости их образу жизни и статусу. В данном сегменте была выявлена (рис. 1.10) преобладающая важность критериев расположения и качества объекта для покупателей. Усредненные показатели этих критериев составили 39 % и 36 % соответственно.

И наконец, к четвертому сегменту относятся покупатели жилья «элитного класса». Покупатели, принадлежащие к этому сегменту, очень состоятельные люди, которые готовы платить за самые комфортные условия проживания. В данном сегменте выявлена (рис. 1.10) преобладающая важность критерия расположения объекта, которая составляет 52 %. Полученные оценки объясняются тем, что для покупателей жилья «элитного класса» – людей обеспеченных и занимающих видное положение в обществе – главной характеристикой становится престижность и уникальность жилья, только потом оцениваются особенности самой квартиры и ее цена (важность 36 % и 12 % соответственно).

По оценкам экспертов рынка, риэлторов и представителей строительных компаний, сформировавшийся в предыдущие годы отложенный спрос практически удовлетворен в 2013 г. И в дальнейшем число сделок ежегодно удваиваться уже не будет. Тем не менее возросшая платежеспособность населения и доступность ипотечного кредитования будут поддерживать спрос на уровне 3500–4000 сделок в год. Дальнейшее его увеличение (снижение) будет происходить в соответствии с общим ростом (спадом) экономики (рис.1.11).

Рис. 1.11. Прогноз спроса в сегменте «эконом-класса»

Результаты исследований были использованы для определения потребительской структуры жилого комплекса строительной деятельности ООО «Группа компаний "АДМ"» г. Ростова-на-Дону.

1.2. Качество жизни населения

Качество жизни населения определяется уровнем потребления материальных благ и услуг, удовлетворенностью духовных и культурных потребностей, хорошим питанием и здоровьем, продолжительностью жизни, условиями и удовлетворенностью трудом и отдыхом, уровнем жилищных условий.

1.2.1. Качество объектов жилой недвижимости

1.2.1.1. Понятие о «качестве жизни населения»

Термин «качество жизни населения» в последнее время воспринимается в двух интерпретациях. В широком толковании понимается удовлетворенность населения своей жизнью с точки зрения различных потребностей и интересов. Это понятие охватывает: характеристики и индикаторы уровня жизни как экономической категории, условия труда и отдыха, жилищные условия, социальную обеспеченность и гарантии, охрану правопорядка и соблюдение прав личности, природно-климатические условия, показатели сохранения окружающей среды, наличие свободного времени и возможности хорошо его использовать, наконец, субъективные – ощущение покоя, комфортности и стабильности.

Второе понимание термина «качество жизни населения» более узкое, оно охватывает перечисленные выше характеристики без указания собственно уровня жизни в его экономическом понимании (доходы, стоимость жизни, потребление).

Ряд характеристик и показателей таких, как «условия труда и отдыха», «социальная обеспеченность», «развитость социальной инфрастуктуры сферы услуг», занимают промежуточное положение и могут рассматриваться в зависимости от характера решаемых задач – и как показатели уровня, и как характеристики качества жизни [1].

Интегральный показатель качества жизни населения региона всесторонне характеризует экономическое развитие общества, уровень материального благосостояния, медико-экологического и духовного благосостояние человека [35]. Этот показатель можно рассмотреть как векторное сложение частных (локальных) факторов качества жизни. Так, при положительном результате сложения векторов показателей качества жизни обобщенный вектор направлен на достижение поставленных целей развития района. Наоборот, если векторное сложение факторов отрицательно, то значение показателей качества жизни населения будет ниже планового уровня.

1.2.1.2. Многофакторность качества жизни населения

Категория «качества жизни» по своему предназначению имеет, прежде всего, сопоставительный характер и предусматривает сравнение значений соответствующих показателей во временном (преимущественно ретроспективном) или в пространственном (межтерриториальном или межгрупповом) аспектах.

Интегральный индекс качества жизни характеризует статическое состояние общества в определенный период времени и отражает динамику развития между двумя измерениями.

Для оценки качества населения разработана Российским союзом инженеров методика [165], базирующаяся на методах экономического анализа, экспертных оценках, балльном методе и теории классификации.

Качество жизни населения характеризуется различными многофакторными линейными и нелинейными связями. При этом взаимозависимость различных факторов имеет зачастую сложную векторную разнонаправленность, что также порождает эффект нелинейности. Познание этих взаимосвязей является сложной задачей выявления механизма формирования качества жизни.

Под условиями улучшения качества жизни понимаются внешние по отношению к региону и внутренние обстоятельства, в которых действуют факторы³ повышения качества жизни населения. Под фактором будем понимать причину, определенным образом влияющую на качество жизни в зависимости от внешних и внутренних условий его формирования. Выделяют следующие группы факторов, оказывающих влияние на социально-экономическое развитие района: исторические, географические, экологические, социальные, экономические, демографические, национальные, технические, управленческие и др. [165].

Здоровье человека определяется воздействием целого ряда факторов: наследственность, образ и качество жизни (социально-экономическое благополучие, доступность и качество медицинского обслуживания, образ жизни и наличие вредных привычек и др.), качество среды обитания. Роль каждого из факторов в развитии заболеваний человека очень изменчива. По мнению экспертов Всемирной организации здравоохранения (1997), 23 % всех заболеваний и 25 % случаев рака обусловлены воздействием факторов окружающей среды.

1.2.1.3. Забота государства о повышении качества жизни населения

Современное государство может развиваться только при условии, что его социально-экономическая политика имеет своим ориентиром рост качества жизни его граждан. Россия, располагая необходимыми материальными, энергетическими, трудовыми и интеллектуальными ресурсами, в государственной политике должна сделать приоритетным направлением существенное повышение качества жизни граждан.

Одной из задач государства в области жилищной политики является формирование соответствующих условий, позволяющих повысить доступность жилья для граждан, которая самым непосредственным образом влияет на состояние демографических показателей страны, рост ее населения. Возможность граждан создать семью, вырастить и выучить детей определяется в первую очередь наличием или отсутствием жилья, удовлетворяющего современным представлениям людей о комфортности. С этой точки зрения достижение высокого уровня обеспеченности жильем является одной из целей человеческого развития. Вместе с тем обеспеченность жильем выступает также условием развития человеческого потенциала. Человек, не имеющий нормальных условий существования, не может успешно работать, достигать успехов в своей деятельности. Без нормальных жилищных условий нельзя достичь таких целей человеческого развития, как долголетие, здоровье, образование. Человек должен иметь нормальные условия проживания и возможности их выбора: форму владения, месторасположение и другие характеристики жилья.

Проведенная в нашей стране бесплатная приватизация жилья в чрезвычайно короткие по меркам экономического развития сроки не сформировала по большому счету класс эффективных собственников. Наряду с развитием рынка жилья коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.

Россия, провозгласившая себя социальным государством, обеспечивающим достойную жизнь гражданам, в сфере жилищного строительства должна разработать стандарт минимальной комфортности для населения с разным уровнем доходов.

Анализ жилищного фонда и обеспеченности жильем показывает, что Россия вступила в XXI век со значительными жилищными проблемами – с огромной долей неблагоустроенного жилого фонда и с низкой обеспеченностью людей жильем (кв. м. на человека), а большая часть населения вообще не имеет отдельного жилья. И эти проблемы российскому обществу придется решить в обозримый период.

В настоящее время в России на рынке строящегося жилья наметилось улучшение комфортабельности жилища и прилегающих территорий:

• повышение комфортабельности жилых зданий: увеличение размеров кухни и вспомогательных помещений, повышение высоты потолков, устройство подземной парковки, усиление безопасности проживания, благоустройство придомовых и дворовых территорий и т. п.;

• комплексное освоение городской территории, включающее строительство не просто отдельных домов или жилых комплексов, но и объектов инфраструктуры – школ, детских садов, магазинов, ресторанов, спортивных и бытовых объектов и т. п.;

• освоение загородных территорий: строительство загородных поселков и коттеджей, а также жилых комплексов.

Такая тенденция в динамике структуры потребительской ценности жилья на российском рынке отражает существование четырех сегментов⁴ (типов) жилья – элитного, бизнес-класса, комфорт-класса и типового, которая указывает на то, что в России формируются сегменты потребителей с высокими доходами и доходами выше среднего, требующих соответствующих стандартов жилья.

Об этом указывает также зарубежный опыт развития рынка жилой недвижимости, который указывает на то, что концепция жилья должна строиться с учетом, прежде всего, образа жизни его целевых потребителей. При этом образ жизни потребителей жилья определяется не только их доходами, но и семейным положением, профессиональной принадлежностью, социальным статусом, привычками, культурой быта, формирующих предпочтения к определенному образу жизни и соответствующему стандарту жилья.

Такая трактовка жилья предполагает исследование сущности жилья как товара социально-экономической категории, обладающего определенным набором ценностей [54]. Сущность жилья с развитием общества эволюционирует, что обусловливает изменение его содержания с учетом имеющихся на рынке стандартов жилья и их типов в сознании потребителей разных социальных групп.

Принципиальное изменение концепции жилья, а следовательно, методологии его проектирования и строительства не под силу только строительным компаниям (девелоперам⁵). В этом процессе большое участие должно принимать государство посредством изменения жилищной политики, выполнения задач формирования нового образа жизни и соответствующего нового сегмента жилья, а также избавления от жилья, не отвечающего этим стандартам. Реализация такой концепции должна привести к появлению жилья, ориентированного на конкретные слои населения и их образ жизни, и не только для потребителей с высокими доходами и доходами выше среднего, но и для многодетных семей, пенсионеров, одиноких людей, молодежи и др.

1.2.1.4. Маркетинговая концепция жилой недвижимости

Маркетинговая⁶ концепция потребительской ценности объекта жилой недвижимости должна быть направлена на всестороннее изучение рынка и отдельных потребительских запросов, ориентированных на образ жизни и удовлетворение потребностей разных социальных групп населения и сегментов потребителей.

Понятие «образ жизни» – это устоявшаяся форма бытия человека в мире, находящая свое выражение в его деятельности, интересах, убеждениях. Человек выступает как единство влияний среды и сознательного начала. То есть образ жизни человека зависит, с одной стороны, от условий существования, а с другой, от отношения к жизни, себе и окружающим. Кроме того, образ жизни отражает нравственные требования общества к человеку, его повседневному поведению. Государство, воздействуя на образ жизни, прежде всего, заботится о своей безопасности.

Ю. П. Лисицын [58], опираясь на классификации образа жизни И. В. Бестужева-Лады и других отечественных социологов и философов, выделяет в образе жизни четыре категории: экономическую – «уровень жизни», социологическую – «качество жизни», социально-психологическую – «стиль жизни» и социально-экономическую – «уклад жизни». Уровень жизни, или уровень благосостояния, характеризует размер, а также структуру материальных и духовных потребностей, т. е. количественную, поддающуюся измерению сторону условий жизни. Под укладом жизни понимается порядок общественной жизни, быта, культуры, в рамках которого происходит жизнедеятельность людей. Стиль жизни относится к индивидуальным особенностям поведения как одного из проявлений жизнедеятельности. Качество же жизни является оценкой качественной стороны условий жизни; это – показатель уровня комфорта, удовлетворенность работой, общением и т. п.

Образ жизни – тип жизнедеятельности людей, обусловленный особенностями общественно-экономической формации. Основными параметрами образа жизни являются труд (учеба для подрастающего поколения), быт, общественно-политическая и культурная деятельность людей, а также различные поведенческие привычки и проявления. Если их организация и содержание способствуют укреплению здоровья, то есть основание говорить о реализации здорового образа жизни, который можно рассматривать как сочетание видов деятельности, обеспечивающее оптимальное взаимодействие индивида с окружающей средой.

Качество жилища будем рассматривать как категорию, которая является составляющей понятия «уровня жизни» и в то же время включает понятия других категорий «образа жизни», но не охватывает их в полной мере.

Концепция маркетинга утверждает, что залогом достижения целей организации является определение нужд и потребностей целевых рынков и обеспечение желаемой удовлетворенности более эффективными и более продуктивными, чем у конкурентов, способами [54].

Концепция совершенствования товара утверждает, что потребители будут благосклонны к товарам, предлагающим наивысшее качество, лучшие эксплуатационные свойства и характеристики, а следовательно, организация должна сосредоточить свою энергию на постоянном совершенствовании товара [54].

Процесс управления маркетингом состоит: из анализа рыночных возможностей отбора целевых рынков, разработки комплекса маркетинга, претворения в жизнь маркетинговых мероприятий [54].

Маркетинговая концепция формирования потребительской ценности жилой недвижимости, ориентированной на образ жизни потребителей, состоит в том, что чем больше жилой дом отражает образ жизни потребителя, тем большую он имеет потребительскую ценность и, соответственно, тем выше текущий и инвестиционный спрос. Помимо этого, высокая потребительская ценность проекта в период стабильного экономического развития влияет на более быстрый рост цены на объект недвижимости, что привлекает частных и корпоративных инвесторов. В периоды же экономического спада высокая потребительская ценность позволяет удерживать цены на высоком уровне в течение длительного времени. В любом случае динамика падения цен на недвижимость, обладающую высокой потребительской ценностью, существенно более медленная, чем на недвижимость с низкой потребительской ценностью.

1.2.2. Экологичность среды обитания населения

Уровень жизни человека напрямую связан с потреблением природных ресурсов до тех пор, пока природная среда сама восстанавливает свои качества. Как только темпы используемых природных ресурсов превысили темпы восстановления качества природной среды, человек, чтобы выжить, должен, независимо от того хочет он того или нет, тратить новые ресурсы и энергию на поддержание качества среды обитания. В связи с этим снижаются темпы роста уровня жизни при весьма растущих потребностях. Поэтому состояние окружающей среды является определяющим фактором качества жизни населения.

1.2.2.1. Загрязненность окружающей среды

Человек чувствует себя комфортно при определенных параметрах окружающей атмосферы: температуры воздуха, скорости ветра, влажности воздуха и т. д. Для крупных городов характерна значительная территориальная изменчивость не только величины параметров окружающей среды, но и в большей степени – их сочетаний.

Экологическая ситуация в городе отражает наиболее острые проблемы (и их решения) в отношении охраны здоровья, благосостояния населения и экологических ресурсов. Экологические цели направлены на значимые улучшения состояния окружающей среды и здоровья населения (сокращение фонового загрязнения определенных загрязнителей, снижение уровня воздействия и т. д.).

Обоснование стратегии оздоровления экологической ситуации и тактики ее поэтапной реализации должно базироваться на процедуре комплексной оценки состояния окружающей среды, на сопоставленном анализе экологических факторов, на выявлении приоритетных проблемных ситуаций и оценке их остроты, исходя их реальной ситуации. Устойчивость любой экологической системы урбанизированных территорий зависит от состояния природной окружающей среды. В свою очередь, базовым понятием, на основе которого предстоит решать данную проблему, можно считать «загрязнение окружающей среды».

Загрязнение окружающей среды – это результат выбросов загрязняющих веществ из различных источников. Причинно-следственные связи этого явления нужно искать в природе. Так, загрязняющие вещества могут претерпевать изменения, включая химические превращения одних веществ в другие, еще более опасные. Например, установившиеся содержания загрязняющих веществ в воздушной среде (выбросы вредных веществ в атмосферу) определяют степень разрушающего воздействия на данный регион или территорию [63].

Поэтому концепция загрязнения окружающей природной среды вредными веществами включает значительное число действий и явлений, ведущих к ухудшению исходного, ее природного качества [84].

Считается, что загрязняющие вещества – это те, которые оказывают отрицательное воздействие на окружающую среду либо непосредственно после химических превращений в атмосфере, либо в сочетании с другими веществами.

Формирование правильного отношения современного общества к окружающей среде – сложная многоплановая задача. Для определения проблемной ситуации, связанной с защитой окружающей среды от загрязнения, выделяются следующие аспекты последствий загрязнения:

• медико-биологический – обратное воздействие изменений среды на здоровье населения;

• экономический – влияние природной окружающей среды на общественное производство и его конечные результаты;

• экологический – воздействие производственной деятельности людей на протекание естественных природных процессов; влияние на здоровье населения, состояние животного и растительного мира [107].

Основным источником возникновения экологических проблем на урбанизированных территориях является производственная деятельность общества, продукты которой в виде газообразных, жидких и твердых загрязняющих веществ попадают в атмосферу территорий и регионов.

Воздействие загрязненной окружающей среды на антропосферу проявляется двумя способами: непосредственным путем и косвенным путем – через природную среду. Вследствие непосредственного воздействия этих веществ на организм человека и живые организмы происходят определенные качественные сдвиги в состоянии здоровья людей и других субъектов обитания. К последствиям косвенного воздействия относятся ухудшение условий жизнедеятельности и отдыха населения, снижение качества продуктов питания, уменьшение количества кислорода в атмосфере, изменение эстетической ценности среды и другие факторы. На основании этих примеров можно сказать, что в медико-биологическом аспекте загрязнение окружающей среды (ОС) следует рассматривать как такое изменение ее параметров (физико-химических, биологических и других), которое нарушает исторически сложившийся характер отношений между организмом и природной средой, снижает уровень экологического комфорта и условия комфортности проживания на рассматриваемых территориях. В результате возрастает число случаев заболеваемости и смертности среди населения, возникает общее физиологическое расстройство организма, снижается производительность труда и работоспособность и т. п. [61].

Источники выбросов вредных веществ

Одним из наиболее значительных социальных явлений современности является активный процесс урбанизации со всеми его негативными последствиями. На относительно ограниченных территориях концентрируется промышленность, производственная деятельность, транспорт. Доля городского населения от общей численности населения достигла высоких пределов. Этот процесс усиливается в связи с нестабильным социальным положением и значительной миграцией населения.

Влияние загрязнения компонентов биосферы (вода, атмосферный воздух, почвенный покров) на суммарную загрязненность, с одной стороны, и на развитие экологически обусловленных заболеваний – с другой, велик, причем главную роль играет загрязнение атмосферного воздуха. Основным источником его загрязнения является автотранспорт, выбросы которого уже превысили от общего количества других загрязняющих веществ, поступающих в атмосферу города. Загрязнение атмосферного воздуха зависит также от технического и санитарного состояния магистралей. В последние годы имеется тенденция к снижению выбросов загрязняющих веществ от стационарных источников и увеличению – от автотранспорта [39].

Деятельность человека в городе часто создает направленные помехи в механизмах передачи обратной связи между компонентами экосистемы, вызывает отклонение от нормы различных параметров городской среды. В условиях урбанизированных территорий источники антропогенных помех разнообразны. Это промышленные предприятия, теплоэнергетические объекты, бытовые отходы, транспорт и т. д. Наиболее разрушительными и опасными помехами, поступающими в экосистемы городов и нарушающими устойчивость этих систем, являются вредные вещества в твердом, жидком и газообразном состоянии [108].

Большую роль в формировании городской среды играет значительный рост автотранспорта, оказывающего такое негативное воздействие, как выброс более 200 различных компонентов в зону дыхания человека и образование в атмосфере еще более токсичных оксидантов и других химических соединений.

К настоящему времени в городской среде обнаружено более 55 000 различных химических соединений продуктов хозяйственной деятельности человека, многие из которых представляют собой значительную опасность для растений, животных и людей.

Загрязнение атмосферного воздуха в городе

Согласно с концепцией защиты окружающей среды, принятой в некоторых странах, загрязнением атмосферы считается прямое или косвенное введение в нее любого вещества, которое воздействует на качество и состав наружного воздуха, нанося вред людям, живой и неживой природе, экосистемам и природным ресурсам.

В соответствии с этим определением к загрязнению атмосферы относят также выброс больших количеств водяного пара от электростанций, так как это приводит к ухудшению видимости из-за тумана, образованию гололедицы на дорогах, повышению коррозионного воздействия атмосферы и т. д.

Под загрязнением атмосферы, помимо выбросов в воздушную среду различных частиц, понимаются и выбросы энергии, приводящие к ущербу окружающей природной среды.

Следовательно, выбросы теплоты, шума, вибраций и излучений (не только радиоактивных, но и электромагнитных, таких как микроволновые, радарные и др.) могут считаться видами загрязнения атмосферы.

Производственная деятельность человека пока не в состоянии сколько-нибудь существенно повлиять на состав атмосферы в целом. Однако на территориях, где концентрация производственных объектов велика, в частности в городах, примеси различных химических веществ в атмосфере, как правило, намного превышают их фоновые значения. Наиболее характерными загрязнителями воздуха в городах являются оксиды серы, азота, углерода, а также хлор, углеводороды, аммиак, фенолы, пары различных кислот и т. д. В процентном отношении все эти выбросы незначительны. Тем не менее даже ничтожные их концентрации способны наносить существенный вред человеческому организму [26].

Глобальное загрязнение атмосферы, наличие мощных источников регионального и локального загрязнения (тепловые электростанции, крупные промышленные предприятия, интенсивное сельскохозяйственное воздействие, широко развитая сеть автомагистралей, высокая степень урбанизации всего региона) практически исключает существование «чистых» фоновых участков в пределах Ростовской области [70].

1.2.2.2. Шумовое загрязнение города

В настоящее время шум рассматривается как один из наиболее агрессивных и распространенных видов загрязненности городской среды, причем его удельный вес среди факторов, неблагоприятно воздействующих на жизнь и здоровье населения, неуклонно повышается. Негативный фактор городской среды – шум, который по интенсивности и степени распространения в городе занимает одно из первых мест в суммарной реальной техногенной нагрузке на население. При этом шумовое загрязнение городов рассматривается во многих аспектах: изучение источников, путей распространения звука, влияния шума на функциональное состояние отдельных органов и систем организма человека, мероприятия по защите от шума. Однако до настоящего времени не разработана система мониторинга физических факторов и состояния здоровья населения, которая включает два направления: мониторинг уровней шума в различных функциональных зонах жилой застройки и мониторинг состояния ряда систем организмов и здоровья населения.

Материалы акустических исследований показывают, что санитарные нормы допустимого шума на селитебной территории превышены на 5–20 дБ в разных зонах города.

1.2.2.3. Электромагнитное загрязнение

Перед городом встает новая проблема – электромагнитное загрязнение. Вопрос этот практически не проработан, а все возрастающее число новых источников – расширение каналов теле- и радиовещания, внедрение сотовой телефонной связи, активная компьютеризация – уже сегодня становится важнейшим фактором, влияющим на здоровье населения.

1.2.2.4. Патогенные зоны

Большой массив статистически достоверных данных доказывает наличие в окружающей среде специфических факторов, которые принято называть энергоинформационными сигналами, оказывающих разнообразное, в том числе вредное, скрытое воздействие на отдельные элементы или комплекс элементов окружающей среды, в том числе на здоровье человека.

Вредные энергоинформационные патогенные явления служат факторами риска, существенно повышающими вероятность возникновения онкологических и системных заболеваний, стрессов и психических расстройств, снижения активности иммунной системы организма.

Проблема патогенности относится к группе экологических проблем градостроительства и архитектуры и, в частности, санитарно-гигиенических аспектов микроклимата среды обитания. В настоящее время вредные воздействия ряда патогенных факторов (ПДК и ПДУ различных химических веществ, загрязнений и физических полей) регламентируются санитарными и экологическими нормами. Однако, наряду с описываемыми и фиксируемыми полями, доказано наличие в природе факторов патогенного и благотворного воздействия, которые относятся к слабым и сверхслабым взаимодействиям и могут не восприниматься обычными приборными средствами.

Кроме того, игнорирование в процессе жизнедеятельности человека факта наличия подобных влияний ведет к созданию ситуации, неблагоприятно сказывающейся и на объектах хозяйственной деятельности людей: разрушению или повреждению жилых зданий и сооружений, коммуникаций, увеличению скорости износа механизмов и т. д., а также приводит к усугублению экологического сдвига в рамках города.

В настоящее время при проведении геологических и проектно-изыскательских работ по строительству наиболее широко применяются дорогостоящие, трудо- и энергоемкие буровые работы. Вместе с тем известна методика выполнения поисковых работ на основе анализа естественного электромагнитного поля Земли, которая позволяет резко сократить затраты и время проведения работ. Базовая методика прошла апробацию и продемонстрировала обнадеживающие результаты при промышленной эксплуатации горных выработок и инженерных сооружений, а также при определении геопатогенных зон (дискомфортных для человека) в промышленных и жилых зданиях. Методика доработана и применяется для решения экологических, медицинских и санитарно-гигиенических задач при зонировании градостроительных территорий, внутренних пространств жилых и общественных зданий с целью оконтуривания и качественной оценки патогенных зон, опасных для здоровья людей и снижающих ресурс зданий, сооружений и технических устройств.

До настоящего времени ни в нашей стране, ни за рубежом, судя по данным научной и патентной литературы, не существует достаточно эффективных методов выявления границ геопатогенных зон, в пределах которых у людей при длительном пребывании наблюдаются повышенная утомляемость, психологическая напряженность, головные боли, ухудшения сна, появления болей в мышцах, суставах и т. п.

Несовершенство методик определения границ геопатогенных зон и отсутствие четких качественных и количественных критериев оценки обусловливает затруднения при выборе мест строительства жилых и производственных зданий. Решением проблемы воздействия геопатогенных зон на качество жизни населения города может стать локализация зон, дискомфортных и опасных для здоровья людей при длительном пребывании в их пределах [14].

1.2.2.5. Влияние окружающей среды на здоровье населения

Окружающая человека среда включает не только природную, но и еще созданные самим человеком материальную и социальную среды, которые образуют сложную единую систему взаимодействующих факторов. Примером такой системы является город. Современный город – это сложный социально-экономический организм, в котором соединяются многие черты общественного прогресса. Городская среда оказывает заметное негативное влияние на главное качество человека – его здоровье. С точки зрения Всемирной организации здравоохранения (ВОЗ), здоровье человека – это состояние полного физического, душевного и социального благополучия, а не только отсутствие болезней и физических дефектов⁷.

Социально-гигиенические аспекты здоровья населения

Целью оценки воздействия факторов окружающей среды на здоровье в рамках социально-гигиенического мониторинга (СГМ) и методологии оценки риска здоровью является установление количественных зависимостей между условиями среды обитания и их неблагоприятным влиянием на здоровье. В целом использование методологии оценки риска при ведении СГМ открывает новые возможности прогноза неблагоприятных сдвигов в здоровье населения, которые могут быть вызваны загрязнением среды обитания. В полной мере потенциальное преимущество данной методологии реализуется в тех случаях, когда риск для здоровья населения может быть охарактеризован не косвенно, а в прямых показателях как индивидуальной вероятности, так и прогнозируемого числа лиц в популяции, страдающих от тех или иных неблагоприятных эффектов действия загрязнителей среды.

Наблюдающиеся последние десятилетия изменения в структуре и уровнях заболеваемости населения требуют выяснения причин этих явлений, в том числе какую роль играют в этом факторы окружающей среды. Здоровье населения представляет собой интегральный показатель качества окружающей среды. Практически невозможно полностью, а тем более одновременно устранить все неблагоприятные для населения воздействия со стороны окружающей среды, поэтому приоритетность факторов в их вредном влиянии должна быть основным критерием при планировании и осуществлении очередности в проведении оздоровительных мероприятий [19; 67].

Установлено, что наиболее сильное влияние на уровень общей заболеваемости населения оказывают загрязнение атмосферного воздуха окисью углерода и городской шум. При этом существует прямая зависимость между концентрацией окиси углерода в атмосферном воздухе и общей заболеваемостью: при увеличении содержания окиси углерода в воздухе с 6,5 до 12 ПДК уровень общей заболеваемости повышается почти в 2 раза. Между уровнем городского шума и общей заболеваемостью также установлена прямая зависимость: при увеличении зоны акустического дискомфорта с 6 до 30 % уровень общей заболеваемости возрастает в 1,5 раза. При сочетании воздействий обоих факторов выявлен однонаправленный взаимоусиливающий эффект [109].

По данным Федерального государственного статистического наблюдения были составлены таблицы сведений о числе заболеваний зарегистрированных больных, проживающих в районе обслуживания лечебного учреждения за 2000 год.

Например, совместные эколого-геохимические и медико-гигиенические исследования с использованием «Схемы экологической комфортности» в Ленинском районе г. Ростова-на-Дону [72] показали, что в зонах с высоким уровнем загрязнения окружающей среды беременные женщины болеют в 1,3–1,4 раза чаще, чем в зоне слабого загрязнения. Число недоношенных детей у этих матерей в 3 раза больше, чем в благополучных районах. У новорожденных из «грязных» зон чаще наблюдаются патология (гипоксия плода, энцефалопатия, родовые травмы, сепсис, кардиопатия, асфикция ). У детей от 3 до 6 лет, проживающих в зонах сильного и очень сильного загрязнения, заболеваемость в 1,55 раза выше, чем в зонах слабого и среднего загрязнения. У них 1,5 раза выше отмечаются болезни дыхательных путей, в 2 раза чаще – конъюнктивит, в 2,8 раза чаще – инфекционные заболевания. Средняя продолжительность болезней в зонах с повышенной химической нагрузкой на 5–35 % больше, чем в зонах слабого и среднего загрязнения.

Демографические аспекты здоровья населения

Наряду с рассмотрением количественных соотношений между различными демографическими показателями основных категорий населения России была сделана попытка количественного анализа и таких понятий, как ценностные ориентации, установочно-мотивационный комплекс, репродуктивные установки населения. Кризисные явления в социально-экономической сфере, неблагополучие в экологии, неразвитость здравоохранения будут достаточно продолжительное время отрицательно сказываться на демографических показателях и сопровождаться убылью населения [49].

Градостроительная ситуация и здоровье населения

Результаты лабораторного контроля свидетельствуют о стабильно высоком уровне загрязнения воздушного бассейна города: показатели комплексного загрязнения атмосферы характеризуют уровень ее загрязнения как сильный. Комплексное изучение состояния здоровья населения, проживающего в зоне влияния промышленных предприятий, и лабораторные исследования факторов окружающей среды позволяют установить корреляционную зависимость между первичной неинфекционной заболеваемостью населения и состоянием воздушного бассейна города [110].

Результаты исследований свидетельствуют, что вопросы зонирования территорий по функциональному назначению, ограничения размещения новых производственных мощностей и дальнейшего развития объектов промышленного назначения должны оставаться приоритетными в деятельности городских служб [139].

Необходима разработка новых градостроительных проектов с учетом современной и будущей экологической ситуации, что позволит избежать просчетов в размещении детских, лечебных и рекреационных центров.

Санитарной службой на протяжении ряда лет осуществляется целенаправленный надзор за реализацией генерального плана развития и реконструкции города. Ведущими направлениями являются: оздоровление экологической обстановки путем зонирования городских территорий по функциональному назначению с выводом промышленных предприятий из зоны сложившейся жилой застройки; реконструкция и техническое перевооружение производств на существующих площадях с внедрением прогрессивных технологий и использованием экологически чистого сырья; организация необходимых санитарно-защитных зон.

1.2.2.6. Взаимодействие экономики и экологии

Взаимодействие экономики и экологии выражается во влиянии качества окружающей среды на процесс общественного воспроизводства, в том числе на воспроизводство рабочей силы, материальных благ и т. п.

В настоящее время первостепенное значение приобретает эколого-экономический аспект при оценке всей производственной деятельности общества. Возникает проблема сохранения окружающей природной среды при возрастающих темпах производства. В целях сохранения окружающей среды урбанизированных территорий необходимо перейти к их сбалансированному развитию, т. е. чтобы сохранялось и устойчивое состояние всей экологической системы урбанизированных территорий, и экономическое развитие. Для обеспечения такого устойчивого развития требуется экологизировать производство.

Экономические механизмы экологически устойчивых урбанизированных территорий обеспечивают возможность разрешения противоречий между экономической и экологической составляющими развития. Это подтверждается изучением данного вопроса многими исследователями в нашей стране и за рубежом.

Поэтому возникает проблема формирования хозяйственного механизма экологического развития в процессе становления рыночных отношений в России, что в свою очередь подразумевает экономические подходы к определению величины ущерба, наносимого окружающей природной среде от производственно-хозяйственной деятельности.

Существующие подходы определения экологически устойчивого развития в конечном итоге приводят к категории ущерба как определяющей поведением и управлением защитой окружающей среды.

Согласно Н. Ф. Реймерсу [84], «экоразвитие – форма социально-экономического развития общества, учитывающая экономические ограничения данного исторического момента и направленная на сохранение естественных и антропогенных условий и ресурсов среды жизни». Данное определение включает в себя как понятия ущерба, так и косвенное с ним понятие стандартов качества окружающей среды (результатов санитарно-гигиенических исследований и показателей экологической ситуации в регионе).

Экологически устойчивое развитие [85] предполагает создание такой социальной и экономической системы, которая обосновывала бы на долгосрочной основе не только высокий уровень жизни, но и высокий уровень ее качества, т. е. рост реальных доходов, образовательного уровня, улучшение здравоохранения и т. д. Концепция экологически устойчивого развития может рассматриваться залогом, предпосылкой долговременного успешного прогресса человечества.

Рациональное природопользование, управленческая природоохранная деятельность обязаны учитывать весь комплекс причинно-следственных связей между компонентами системы «природа – общество», формируя представление о социально-экологической системе как особом объекте управления. Такое представление позволит понять роль и место человека в этой системе. С одной стороны, он часть данной социально-экологической системы, а с другой – поставщик ситуаций, связанных с необходимостью постановки и решения природоохранных задач. То, что человек выступает объектом и субъектом в системе контроля и управления, заставляет учитывать роль субъективного фактора при постановке и процессе принятия решений по обеспечению устойчивого развития экосистем [84].

Для комплексного учета экономических и экологических факторов на процесс общественного производства необходимо [84]:

1. Разработать эталоны качества (стандартов) компонентов окружающей среды с учетом природно-климатических особенностей местности, характеристик антропогенных нагрузок, трансграничных условий переноса загрязняющих веществ и медико-оздоровительных требований.

2. Разработать макеты экологической карты города (паспорта) на базе материалов эколого-ландшафтного и функционального зонирования территории, паспортизации источников загрязнения, мониторинга окружающей среды и оценки населения с ранжированием зон экологической напряженности.

3. Разработать модели экологически устойчивого развития урбанизированных территорий на основе комплекса критериев качества окружающей среды.

4. Разработать экономические механизмы стимулирования природоохранной (экологоохранной) деятельности для воспроизводства и восстановления городского природно-ресурсного потенциала.

5. Разработать типовые муниципальные договора на природопользование и охрану окружающей среды в городе.

1.2.3. Градостроительные факторы управления качеством жизни населения

Естественное желание разнообразить поиск индивидуальных планировочных и архитектурных решений, попытка полнее использовать возможности предпроектных научных методов, включая оценки места и роли населенного пункта в единой системе расселения (как урбогеосистемы), бережное отношение к исторически сложившемуся городскому ландшафту должны быть подчинены ведущим принципам сохранения качества и разнообразия природной и культурной среды.

Вариантом решения проблемы качества благоустройства внутрирайонных, внутриквартальных и внутридворовых территорий является устройство пешеходных зон с парками, искусственными водопадами, магазинчиками и разной инфраструктурой, что является показателем «здорового, безопасного, живого и устойчивого города» [22].

Стратегия оздоровления антропогенной среды в городе и тактика ее поэтапной реализации может быть разработана на основе комплексной оценки состояния городской среды, в ходе которого территория города разбивается на зоны с различным уровнем суммарного воздействия основных экологических факторов. Имеют значение не только уровень, но и спектр антропогенного загрязнения, а также пути поступления вредных веществ в организм. Физиолого-гигиеническая комфортность климата является одной из составляющих экологической комфортности территории, а следовательно, и здоровья населения.

1.2.3.1. Снижение антропогенного и техногенного загрязнений

В настоящее время наметилась тенденция к интенсивному уплотнению жилой застройки, при этом вновь возводимые жилые дома не обеспечены нормативными площадями озеленения и зонами отдыха. Отсутствие древесно-кустарниковой растительности, выполняющей защитные экологические функции (задерживает пыль, снижает шум и силу ветра, улучшает микроклимат), существенно снижает комфортность городской среды.

Наиболее реальными сегодня следует признать административные средства снижения шума, связанные с регламентацией времени и места движения грузовых автомобилей и мотоциклов. Комплексное использование рациональных приемов планировки, застройки, организации рельефа и специальных поперечных профилей транспортных магистралей поможет снизить уровни шума в жилых домах на 10–25 дБ. Примерно такое же снижение шума можно ожидать от применения решений, связанных с увеличением звукоизолирующих качеств ограждающих конструкций зданий.

Железнодорожные поезда создают шум интенсивностью до 90 дБ. Основными источниками шума являются ходовые части локомотивов и особенно вагонов. Значительный шум создают двигатели и отдельные агрегаты локомотивов и моторных вагонов, в особенности на форсированных режимах работы. Большое влияние на уровень внешнего шума оказывает качество содержания пути, бесстыковая конструкция пути менее шумна, чем обычный железнодорожный путь. Например, создание стометровой санитарно-защитной зоны от железнодорожных путей приводит к снижению шума на 20 дБ. Кроме того, за счет устройства шумозащитного озеленения в этой зоне шириной 40 м снижается шум на 15 дБ. Таким образом, уровень звука на территории жилой застройки не будет превышать гигиенические нормативы.

1.2.3.2. Зонирование степени комфортности территории

Карта районирования города по степени комфортности обитания и условиям окружающей среды, по стоимости природоохранных мероприятий, которые надо провести для оздоровления экологической обстановки, позволяет найти реальную стоимость земель и жилья в городской черте, а также рассчитать риск ухудшения здоровья населения.

На базе эколого-геохимических карт должен разрабатываться комплекс архитектурно-градостроительных мероприятий, обеспечивающих интенсификацию очищения атмосферного воздуха за счет увеличения площади зеленой зоны в наиболее загрязненных районах, создания санитарно-защитных зеленых зон вокруг промышленных предприятий по индивидуальным дендропроектам, перепрофилирования экологически «грязных» производств, размещения новых жилых кварталов в соответствии со сложившейся экологической обстановкой.

Для очагов с опасным уровнем загрязнения окружающей среды следует предусмотреть: запрет на новое строительство детских, лечебных и рекреационных объектов; вынос за пределы опасной зоны детских дошкольных учреждений – при невозможности в ближайшем будущем решить проблему улучшения экологической ситуации в целом для города или для района.

На первом этапе можно рекомендовать создание «оазисов» с относительно комфортными экологическими условиями путем разработки и практической реализации специальных дендропроектов, учитывающих рекомендации специалистов-биологов, дернования и известкования почвенного покрова, замены асфальтового покрытия менее токсичными материалами, регулярного смывания техногенной пыли с асфальта и т. д.

1.2.3.3. Управление экосистемой города

Наиболее широкая задача в этой области – разработка методов направленного конструирования экосистем с заданными свойствами в антропогенных ландшафтах. Данная задача непосредственным образом связана с оптимизацией урбанизированной и техногенной среды, сохранением необходимого уровня продуктивности экосистем.

Необходимо выполнение работ по количественной оценке всех факторов природной среды и хозяйственной деятельности человека, в том числе проведение геоэкологических исследований (выявление геопатогенных зон, ранжирование оползнеопасных участков). Экологические исследования, которые сегодня имеют фрагментарный характер, должны быть объединены единой концепцией природопользования и единой программой действий всех природоохранных организаций; разработку такой программы и координацию деятельности ведомственных лабораторий, на наш взгляд, должен осуществлять городской комитет по охране природы.

Управление и прогноз экологической ситуации города требует формирования концептуальных принципов слежения и анализа магистральных путей функционирования города. Одна из возможных концепций – рассматривать город как биологическую систему от клеточного до организменного уровня, которая характеризуется специфическим метаболизмом, потоками вещества и энергии, качеством и количеством конечных, полезных продуктов и отходов. Необходимо учитывать коэффициент метаболизма каждого блока жизнедеятельности города – промышленного, транспортного, медицинского, культурного и т. д. При этом вскрываются причины «болезней» города и реализуется стратегия оптимизации разрешений ситуаций «то, чего нельзя избежать», «то, что нужно изменить», «то, что необходимо запретить». Реальное осуществление подобной программы поможет избавиться от многих последствий фаберэкологии как результата непрофессиональных действий и непродуманных решений, в связи с чем возрастает роль высшего и профессионального образования как основы рационального контроля и управления метаболизмом города [53].

Территориально-пространственное планирование на территории поселения представляет собой процесс распределения ресурсов, особенно земельных, направленный на достижение максимальной эффективности их использования без нанесения ущерба окружающей среде и благосостоянию граждан, проживающих на данной территории. В любой стране осуществляются стратегии планирования и развития городов, направленные на совершенствование инфраструктуры и оздоровление окружающей среды. Происходит это в результате усовершенствования зданий и инженерных коммуникаций, а также изменения характера землепользования.

Территория города делится на оценочные зоны. Относительный показатель качества территории различается в разных частях города. Это показывается на карте путем нанесения на нее различных географических ареалов, внутри которых оценка качества городской среды имеет близкие величины. Подобные географические ареалы получили название оценочных зон. Оценочная зона – это территория, в пределах которой качество данной территории примерно одинаково. Зоны отражаются на карте. Для каждого показателя составляются карты оценки территории, поскольку разные факторы неодинаково влияют на качество городской среды. Таким образом, разрабатывают, как правило, несколько различных карт оценки качества, соответствующих показателей (например, карта экологической комфортности проживания населения, карта возможных источников загрязнения окружающей среды и шумовой нагрузки, карта функционально-планировочных образований).

При сборе информации и получении недостаточных статистических данных можно использовать знания и опыт различных специалистов, выполнив экспертную оценку различия (весомости) оценочных зон. Это очень характерно для России, где в подавляющем большинстве поселений оценку, основанную на статистических данных, провести невозможно из-за отсутствия не только качественной, но и количественной информации. В связи с этим одним из возможных решений поставленной задачи становится экспертная оценка, основанная на градостроительном подходе.

Такая экспертная градостроительная оценка подразумевает выполнение функционального, социального, экономического, экологического, инженерно-технического, эстетического анализов, которые определят набор факторов, влияющих на качество городской среды и являющихся составляющими оценочной модели на период оценки.

Качественное зонирование поселения городского типа основано на градостроительном анализе территории в городской (поселковой) черте, действующих основных градостроительных принципах, заложенных в градостроительном своде правил [139], и категориях и формах использования земель населенных пунктов, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ [117, ст. 1, 39, 45].

Исторически сложившийся центр города является наиболее значимой частью городской территории, обладающей особой градостроительной ценностью. Реконструкция этой территории ведется выборочно, на участках с наименьшим сносом, либо по мере ликвидации аварийной застройки. Поэтому возникает потребность в комплексной застройке центра города, с формированием градостроительными средствами новой комфортной среды, улучшающей условия жизни горожан, созданием новых рабочих мест, преобразованием центра города и повышением его инвестиционной привлекательности. Аналогичные принципы градоформирующего комплекса целесообразно использовать в административных и жилых районах города.

1.2.3.4. Проблемы обновления жилищного фонда

Проблемы реконструкции и модернизации, реставрации и реконструкции, санации и регенерации сложившейся городской среды связаны с сохранением памятников архитектуры, существующего фонда зданий и сооружений с формообразованием архитектурной среды жизнедеятельности человека путем аргументированного сочетания старого и нового, т. е. решением задач «вторжения» нового в старое.

Проблема обновления жилищного фонда и жилых территорий в нашей стране включает необходимость решения следующих задач:

• социальных – условий обеспечения комфортабельности жилища;

• архитектурных, охватывающих возможности перепланировки квартир, повышения их благоустройства с приближением к уровню комфорта квартир нового поколения;

• градостроительных, учитывающих возможности совершенствования застройки микрорайонов и архитектурной выразительности фасадов обновляемых домов;

• технических, направленных на совершенствование конструктивных решений по повышению надежности зданий и разработки организационно-технологических методов их обновления;

• экономических, с обоснованием методов обновления, в частности реконструкции, модернизации или сноса, с обеспечением максимального выхода жилой площади;

• экологических, связанных с неизбежностью отрицательного воздействия на систему природного обустройства жилых районов, особенно с утилизацией всевозможных отходов обновления и сноса жилых домов.

По традиции планировочные решения реконструкций жилых территорий разрабатывают на базе структурных планов, концепций и целевых программ развития определенного района города или его микрорайона. На этом уровне создается концепция реконструкций микрорайона, одного или нескольких кварталов, их частей или жилой группы.

При реконструкции жилой застройки на уровне планировки локальных территорий преследуют три цели: оздоровление зданий и санация жилой среды; социальные переустройства планировки и культурно-бытового обслуживания населения; обновление внешнего облика зданий и внутриквартальных земельных участков. Исходя из принципов социально-адресного проектирования реконструкции, необходимо максимально сохранить быт граждан. Одним из методов сохранения и закрепления коренных жителей на реконструируемых территориях является «волновая» реконструкция. Ее принцип заключается в освобождении капитально ремонтируемого здания путем заселения расположенного рядом и ранее отремонтированного. После завершения работ в отселенном доме его заселяют жильцами из соседнего, намеченного к реконструкции. Этот процесс идет последовательно вплоть до полного завершения всех работ на территории.

Проблема организации современной среды обитания при реконструкции имеет свои особенности, поскольку планировочная структура и застройка старых кварталов созданы в другие социально-экономические эпохи и с трудом поддаются приспособлению к новым функциям. Задача реконструкции заключается в том, чтобы максимально сохранить исторически ценную застройку и одновременно вдохнуть в нее новую жизнь. С позиций градостроительного вмешательства в историческую среду старого города в России признана концепция деления городских земель на зоны: заповедные, охранные и регулирования. Они объединены одним термином «защитные», где на вмешательство в градостроительный ландшафт накладываются определенные ограничения разной степени жесткости.

Заповедные зоны – первый вид с наиболее строгими ограничениями – организовывают в пределах архитектурных ансамблей. Это не только кремли, монастыри, усадьбы и парки, площади и улицы, имеющие границы в виде крепостных стен, оград и естественных преград. К этому виду относят уникальные и целостные градостроительно-планировочные ансамбли, например древний центр города, даже если он частично утратил отдельные элементы.

Охранные зоны подразделяют на территории трех категорий.

Первая категория территорий – участки, примыкающие к отдельно стоящим среди чуждой среды историко-архитектурным памятникам. Границы этих территорий задают с учетом создания условий, обеспечивающих обзор памятника. Масштаб и архитектуру старых и новых сооружений согласовывают со средой, высоту ограничивают возможностью просмотра доминанты с наиболее выигрышных точек зрительского восприятия.

Вторая категория территорий – градостроительные образования, где весь городской ландшафт является историческим памятником, где наряду с архитектурно ценными сооружениями преобладают здания, представляющие интерес как элементы исторической среды города.

Территории третьей категории – это участки вокруг заповедных зон памятников, застройка которых может влиять на их восприятие. Здесь раскрытие перспектив обзора с дальних подходов должно решаться планировочными методами.

Зоны регулирования представляют собой территории, примыкающие к внешним границам охранных зон. На этих территориях ограничения не так жестки, допускается более радикальное преобразование застройки. Новое строительство разрешают с ограничением этажности, обеспечением обзора доминант основного ядра крупных историко-архитектурных ансамблей.

Жилая застройка как система «человек – среда жизнедеятельности» оценивается уровнем достаточности ее комфортности, которая определяется следующими факторами:

•гигиеничностью среды и функциональными удобствами;

• пространственным зонированием и безопасностью архитектурно-планировочных структур;

• структурой функциональных связей, транспортной и пешеходной безопасностью и доступностью; зрительным и звуковым комфортом и эстетичностью восприятия окружающей среды;

• тепловлажностным, инсоляционным и аэрационным режимами застройки;

• защищенностью от природно-климатических воздействий;

• воздушным режимом по экологической чистоте воздуха;

• системой социально-бытового обслуживания населения;

• эксплуатационной надежностью конструктивных элементов жилой застройки зданий и сооружений, инженерных систем жизнеобеспечения.

Работоспособность всей системы факторов обеспечивается мероприятиями ремонта, реконструкции и модернизации, которые назначаются и выполняются на основе результатов инженерных изысканий и натуральных обследований жилой застройки и ее элементов. Для этого разрабатывается программа, которая отражает комплексность подхода реконструкции жилой застройки и зданий. Причем по методологическим основаниям эта программа с учетом некоторых особенностей может использоваться и при реставрации памятников материальной культуры. Исследования по реконструируемым и реставрируемым объектам разделяются на два вида изысканий: общие и детальные. Целью общего обследования является получение информации об историко-архитектурной ценности застройки и зданий-памятников, планировке и благоустройстве территории, градостроительных, технических и других свойствах зданий.

1.2.3.5. Методика оценки качества городской среды

Целью градостроительной и жилищной политики является создание комфортной среды жизнедеятельности, которая позволяет гражданам удовлетворять жилищные потребности и обеспечивать высокое качество жизни в целом. Эффективность такой политики существенно повышается при ее территориальной дифференциации с учетом социально-экономических и демографических перспектив развития регионов, городов и иных поселений. Для выработки такой политики как на государственном, так и на региональном уровнях, а также принятия квалифицированных решений по развитию городов и иных поселений, критически важной становится задача оценки качества городской среды.

Международный опыт показывает, что оценивать качество городской среды можно различными способами, с использованием различных методик, в основе которых лежат разные подходы к трактовке понятия «городская среда». Вместе с тем общей чертой большинства таких методик является использование в разных комбинациях более или менее постоянного набора показателей (индикаторов) (как объективно измеряемых, так и субъективно оцениваемых), характеризующих такие сферы городской жизни, как транспортная связность, жилищные условия, доступность услуг, экологическая обстановка, эстетичность и самобытность, благоустройство, безопасность и ощущение комфортности городской среды жителями.

Российским союзом инженеров по заданию Минрегиона России разработана Методика оценки качества городской среды проживания в целях обеспечения принятия эффективных решений в сфере градостроительной и жилищной политики [165].

В соответствии с Методикой проведение оценки качества городской среды проживания в крупных городах России позволит определить основные проблемы в развитии таких городов и выявить города с лучшей практикой организации качества городской среды проживания.

Основным направлением в развитии социально-экономического благополучия России является не только обеспечение стабильности внутри регионов, но и создание необходимых условий для экономического роста в каждом субъекте Российской Федерации, в том числе повышение уровня инвестиционной привлекательности. Одной из главных проблем, препятствующих динамичному развитию страны, является значительная социально-экономическая разница между отдельными центрами Российской Федерации и депрессивной периферией.

Методика, основанная на сопоставлении городов по различным параметрам в зависимости от конкретных целей, использует в качестве инструмента сравнения генеральный рейтинг привлекательности российских городов.

Отбор критериев для сопоставления городов в Рейтинге носит строго сбалансированный характер, основанный на всестороннем охвате городского хозяйства и анализе условий проживания населения в городе.

Для объективного сопоставления городов по интегральному показателю используют статистические показатели городов. Расчет показателей осуществляется на основании ряда статистических, математических и квалиметрических методов.

Основная область применения Рейтинга распространяется на федеральные и муниципальные органы власти, которым необходима информация по оценке текущего состояния городского хозяйства, определению эффективности работы тех или иных структур и степени реализации конкретных проектов или программ, а также на предпринимателей и инвесторов в целях принятия решений о вложениях и инвестициях в территории того или иного муниципального образования, понимания экономического и институционального климата на территории муниципалитета, оценки потенциальных рисков и т. д.

Генеральный индекс привлекательности городов (ГИПГ) рассчитывается как среднегеометрическое всех характеристик.

Для оценки качества городской среды проживания отобран 41 показатель, который объединен в блоки по направлениям, образующие 13 индексов, на основе которых получен ГИПГ. Показатели, образующие индексы, должны полностью удовлетворять требованиям достаточности и независимости.

В методике использованы следующие индексы, которые отражают основные направления в оценке качества городской среды проживания:

К1 – динамика численности населения;

К2 – транспортная инфраструктура;

К3 – природно-экологическая ситуация;

К4 – доступность жилья;

К5 – развитие жилищного сектора;

К6 – демографические характеристики населения;

К7 – инновационная активность;

К8 – инженерная инфраструктура;

К9 – кадровый потенциал;

К10 – социальная инфраструктура;

К11 – социальные параметры общества;

К12 – благосостояние граждан;

К13 – экономика города.

Теоретической и методологической основами исследования являются научные теории отечественных и зарубежных авторов, мировые практики составления рейтингов, законодательная и нормативная база, документы правительственных и ведомственных структур, определяющие стратегическую политику в различных сферах деятельности городов (стратегии социально-экономического развития, инвестиционные паспорта).

Основные методы исследования: системный, факторный, балансовый, экономический и статистический, а также методы квалиметрической оценки и другие общенаучные методы.

По социальной обеспеченности города можно подразделить на несколько типичных групп:

1-я группа – города с высокими показателями обеспеченности населения всеми элементами социальной инфраструктуры;

2-я группа – города с развитой социальной инфраструктурой по количественным и качественным показателям;

3-я группа – города, характеризующиеся сравнительно низкой обеспеченностью, обусловленной ростом численности населения при низкой мощности учреждений социальной сферы и недостаточным вводом (или сокращением) соответствующих мощностей;

4-я группа – города, характеризующиеся относительной депрессивностью в развитии социальной сферы и в динамике численности населения.

Для гармоничного развития социальной инфраструктуры городов необходим достаточный (пропорциональный) прирост мощностей (ввод новых мест в детских садах, школах, увеличение коечного фонда и т. д.).

Транспортная инфраструктура является одним из ключевых факторов развития территории. Данный показатель отражает степень «открытости города» для восприятия внешних ресурсов (демографических, инвестиционных и т. д.), а также характеризует развитость внутренней и внешней транспортной инфраструктуры.

Транспортно-географическое положение города определяется относительно основных транспортных магистралей, крупных административных и транспортно-логистических центров, а также развитостью железнодорожных вокзалов, аэропортов, речных и морских портов.

Степень развитости транспортной инфраструктуры зависит от структуры хозяйственной деятельности, экономико-географического положения, значимости города в иерархии городов и системе расселения. В качестве основных параметров для расчета индекса транспортной инфраструктуры используются:

● показатели плотности внутригородской дорожной сети;

● показатели, характеризующие внешнюю транспортную доступность города;

● расстояние до ближайшего центра федерального округа;

● отношение к агломерации;

● наличие аэропорта;

● наличие транзитной автомагистрали федерального значения;

● наличие транзитного железнодорожного сообщения;

● наличие морского или речного транспорта.

Плотность внутригородской дорожной сети. Показатель плотности дорожной сети рассчитывается как отношение протяженности всех улиц, проездов и набережных к общей площади города. Данный параметр не учитывает качественных характеристик дорожного полотна и его пропускную способность, однако позволяет оценить степень транспортной доступности внутригородского пространства.

Удаленность федеральных центров. Близость города к крупному федеральному центру (центру федеральному округа) обусловливает более активные транспортные потоки и более высокие показатели пассажирооборота.

Внешняя транспортная инфраструктура. Данный показатель включает ряд параметров: отношение к агломерации, крупным автомагистралям, наличие аэропорта в 1,5-часовой зоне доступности (приблизительно 80–100 км), наличие железнодорожного сообщения, морского или речного портов.

1.3. Методология успеха архитектурных объектов

В архитектурных объектах материально реализуется сложная система взаимосвязанных социальных, организационных, технических и эстетических задач качества жизни человека и общества. Поэтому при проектировании архитектурных объектов необходимо использовать системный инжиниринг (принципы управления проектами), для того чтобы создать объект, обладающий высокими качественными показателями на всех этапах жизненного цикла, – проектирование, строительство, эксплуатация и утилизация.

1.3.1. Основные положения жизненного цикла здания

Описание жизненного цикла всегда создается для конкретной системы. Каждая система, вне зависимости от ее вида и масштаба, проходит весь свой жизненный цикл согласно некоторому описанию.

1.3.1.1. Методология описания жизненного цикла здания

Системная инженерия, основанная на объединении достижений различных дисциплин и групп специальностей, имеет целью предоставление методологического базиса и средств для успешной реализации согласованных, командных усилий по формированию и реализации хорошо структурированной деятельности по созданию систем, которая охватывает все стадии жизненного цикла системы от замысла до изготовления и последующей эксплуатации и прекращения использования.

Суть системной инженерии в том, что прежде, чем что-то построить или создать реальное, необходимо создать виртуальную систему, т. е. разработать разнообразные модели: функциональную модель, модель поведения системы, модель организации, модель требований, модель процессов и т. д., затем «проиграть» на моделях варианты архитектуры системы и способов ее создания с поиском оптимального набора процессов и моделей, выполнить тестирование виртуальной системы на моделях и комплексную проверку изделия требованиям заказчика до начала ее воплощения в материале.

Системная инженерия применяется для решения проблем, связанных с ростом сложности рукотворных систем. Стандарт ISO 15288 (ISO/IEC 15288:2008 Systems and software engineering – System life cycle processes), описывающий методы системной инженерии, предусматривает описание жизненного цикла системы и его практик. Такое описание требуется для успешного продвижения системы по жизненному циклу. Но стандарт не указывает методы, с помощью которых требуется создавать подобное описание.

К разработке стандарта были привлечены специалисты различных областей: системной инженерии, программирования, управления качеством, человеческими ресурсами, безопасностью и др. Работы над стандартом начались в 1996 г., затем вышли версии в 2002, 2005 (ГОСТ Р ИСО/МЭК 15288–2005), 2008 гг. Был учтен практический опыт создания систем в правительственных, коммерческих, военных и академических организациях. Стандарт применим для широкого класса систем, но его основное предназначение – поддержка создания компьютеризированных систем.

Стандарт решает следующие задачи:

● дать возможность организациям (внешним и внутренним контракторам) договориться о совмещении замыслов, процессов проектирования, создания, эксплуатации и вывода из эксплуатации самых разных рукотворных систем – от зубочисток до атомных станций, от систем стандартизации до корпораций;

● внедрить в практику организации ряд ключевых идей системной инженерии: системного подхода, жизненного цикла, инжиниринга требований, архитектурного дизайна, процессного подхода, проектного подхода, культуры контрактации;

● совместно разработать ISO и IEC, активное участие Международного совета по системной инженерии INCOSE;

● гармонизировать в системной инженерии многочисленные стандарты, принятые различными военными ведомствами, государствами, отраслевыми организациями стандартизации.

1.3.1.2. Весомость ошибки на стадиях жизненного цикла здания

Описание концептуальной сегментации по стадиям способствует планированию, разворачиванию, эксплуатации и поддержке целевой системы. Продвижение системы по частям этого описания и есть жизненный цикл системы.

Стадии представляют наиболее крупные периоды жизненного цикла, ассоциируемые с системой, и соотносятся с состояниями описания системы или реализацией системы как набора продуктов или услуг. Стадии описывают основные контрольные точки продвижения и успехов системы по ходу жизненного цикла (табл. 1.1). Основной причиной применения описаний жизненного цикла является потребность в принятии решений по определенным критериям до продвижения системы на следующую стадию, что снижает риски и обеспечивает удовлетворительное продвижение.

Модель жизненного цикла отражает различные состояния системы, начиная с момента возникновения необходимости в данной ИС и заканчивая моментом ее полного выхода из употребления. Модель жизненного цикла – структура, содержащая процессы, действия и задачи, которые осуществляются в ходе разработки, функционирования и сопровождения программного продукта в течение всей жизни системы – от определения требований до завершения ее использования.

Таблица 1.1

Стадии создания систем (ISO/IEC 15288)

На разных стадиях жизненного цикла системы стоимость ошибки различна. С удалением от начальной стадии жизни системы стоимость обнаруженной ошибки прогрессивно растет (табл. 1.2).

Таблица 1.2

Весомость ошибки на стадиях жизненного цикла системы

1.3.2. Технология информационной модели здания BIM

Интенсивное развитие информационных технологий в конце ХХ – начале XXI в. ознаменовалось появлением принципиально нового подхода в архитектурно-строительном проектировании, заключающемся в создании технологии информационной модели здания – Building Information Model (BIM), на основе которой создается компьютерная модель нового здания, несущая в себе все сведения о будущем объекте. Несмотря на то, что идея была сформулирована впервые еще в 1975 г. профессором Технологического института Джорджии Чаком Истманом, а также частично реализована в ранних программах САПР (например, RUCAPS), именно на текущий период, благодаря программным системам Revit, Graphisoft и Bentley Autodesk, приходится массовое обсуждение и внедрение BIM-технологии в проектировании и строительстве [88–92].

1.3.2.1. Основные положения технологии BIM

Построение информационного моделирования (BIM) – это преобразование архитектуры, проектирования и строительства путем предоставления точной, своевременной и актуальной информации в течение всего жизненного цикла здания (рис. 1.12). Технология BIM находится в постоянном развитии. Если потенциал ее применения для повышения эффективности управления жизненным циклом строительства ясен, то ее применение для управления объектами находится в стадии развития.

Рис. 1.12. Стадии жизненного цикла здания по технологии BIM

Проблемой, с которой сталкиваются профессионалы в управлении объектами, является разрыв между информацией, используемой для проектирования зданий и строительства, и информацией, необходимой для эффективного управления объектами.

BIM трактуется как единая технология. Ведущие разработчики программного обеспечения, такие как Autodesk, Graphisoft и Bentley Systems и отечественные компании АСКОН и «Нанософт», разработали очень удачные программы, которые служат для проектирования зданий, включают инженерные и строительные этапы, но пока не охватывают всех этапов жизненного цикла здания. Разработчики программного обеспечения быстро продвигаются по пути достижения интеграции между различными системами. Скорее всего, результатом будет не единый пакет программного обеспечения, а наборы совместимых программ, которые поддерживают функциональную совместимость.

Внедрение BIM в архитектурно-строительную практику осуществляют наиболее прогрессивные проектировщики, в основном архитекторы, которые поняли все преимущества новой технологии и потянули в информационное моделирование зданий по цепочке всех остальных участников процесса проектирования и строительства. Основные группы таких специалистов показаны в схеме, приведенной на рис. 1.13.

Рис. 1.13. Основные пользователи информационной модели здания

Достоинство BIM – комплексная работа с объектом, т. е. тесное взаимопонимание и взаимодействие специалистов разных направлений проектирования, производства изделий и конструкций, строительства, управления и эксплуатации зданий и многих других.

Главными в этой схеме являются собственники здания, потому что только они самым объективным образом заинтересованы в комплексном и эффективном подходе к решению проблем сооружения, которым владеют.

Архитекторы в информационном моделировании здания создают основу этой модели, а главный архитектор проекта объекта является тем системным специалистом, который генерирует идею проекта, ответствен за целесообразность, целостность проекта и согласованность сразу всех его деталей, обеспечивающих комфортабельность, безопасность, капитальность и экономичность здания. Для выполнения взаимосвязанных друг с другом отдельных частей проекта, он организует и координирует коллективную творческую работу команды из архитекторов, дизайнеров, инженеров строительных и других специальностей, которых убеждает в своих технических решениях, а затем анализирует и принимает решения по результатам их работы таким образом, чтобы получить в итоге качественный многофункциональный объект, отвечающий требованиям заказчика, в том числе по времени исполнения.

Слева на рис. 1.13 указаны группы специалистов, связанных с первоначальным проектированием здания, а также возможными дальнейшими реконструкциями и реставрациями. Внизу этого рисунка указаны специалисты, непосредственно связанные с возведением и оснащением здания. На рис. 1.13 справа указаны специалисты, напрямую не связанные с возведением здания, но работающие с ним все остальное время его существования.

1.3.2.2. Преимущества технологии информационной модели здания

BIM доказала практически свою ценность в проектировании и строительстве. Реализовано большое количество новых строительных проектов с программным обеспечением BIM. Накоплен огромный объем информации, позволяющий значительно улучшить практику управления объектами. Необходимые технологии для использования BIM в управлении объектами со временем, в результате их разработки, позволят архитекторам, инженерам, подрядчикам, владельцам зданий и руководителям предприятий повысить их эффективность деятельности.

Роль архитекторов в информационном моделировании здания заключается в создании основы этой модели и в координации действий всех остальных участников проектного процесса. Другие специалисты: конструкторы, проектировщики инженерных систем и инженерного благоустройства территории – работают с проектом практически параллельно, первоначально разделив зоны своей ответственности и ориентируясь по архитектурной части информационной модели. Последовательность участия специалистов в информационном моделировании диктуется самой логикой проектирования.

Для специалистов, непосредственно связанных с возведением и оснащением здания, создаваемая информационная модель является источником практически всей используемой информации. С помощью BIM можно заниматься изготовлением для строительства с необходимой «машиностроительной» точностью опалубки, несущих конструкций (колонн, балок, плит перекрытий и т. п.), строительных материалов, оборудования для оснащения здания (лифты, насосы, воздуховоды, электросети, системы отопления, кондиционирования и пр.). Также BIM служит основой для организации строительства, взаимодействия субподрядчиков, составления графиков, схем и календарных планов, смет; используя BIM, можно формировать заказы, управлять потоком поставок материалов и оборудования и последовательностью монтажа, финансового обслуживания процесса строительства и т. п. Она же позволяет оперативно вносить коррективы в конструктивную часть объекта и сам процесс возведения здания, если в этом возникает необходимость (практика показывает, что такие ситуации возникают почти всегда).

В условиях высокой плотности городской застройки и стесненности участка строительства, единственно возможным вариантом работы является такая технология строительства, когда монтаж конструкций и оборудования ведется прямо «с колес». Такая организация строительства, разработка и изготовлений конструкций, оборудования с высокой сборочной готовностью, относящихся как непосредственно к зданию, так и к обеспечению процесса строительства обусловлена использованием информационной модели здания.

Это же относится и к тем частям конструкций здания, которые изготавливаются непосредственно на месте, например монолитный железобетон. С помощью BIM можно спроектировать и рассчитать армирование, характеристики железобетона, собрать или на месте изготовить опалубку, а затем под управлением той же информационной модели здания производить и само бетонирование.

Кроме того, определенные в BIM размеры деталей и их форму можно напрямую или через специализированные программы использовать для получения документации на изготовление в заводских условиях элементов конструкций или инженерного оснащения, что уменьшает сроки строительства и повышает его качество. Особенно это эффективно там, где используются робототехника и станки с ЧПУ (например, при производстве металлоконструкций), – задание на изготовление идет практически напрямую из BIM. Точность работы также требует для решения неминуемо возникающих общих вопросов высокого уровня взаимодействия и двусторонней связи проектировщиков, изготовителей, всех подрядчиков и субподрядчиков, а также организаторов строительного процесса.

Главными требованиями для успешной работы архитектурно-строительного комплекса на общем объекте является абсолютно точная информационная модель здания и совершенное владение технологией BIM всеми участниками проектирования и строительства.

Когда архитекторы и специалисты строительной отрасли разрабатывают проект здания, они обычно уверены в его экономической перспективе, т. е. известен заказчик и финансист объекта.

Успешный строительный бизнес экономически эффективен тогда, когда есть деньги на строительство, а построенные объекты продаются. Действия по привлечению инвесторов и продаже площадей в новом здании начинаются задолго до завершения его проектирования. В идеале их даже надо закончить до завершения проектирования. Работе с инвесторами давно уже придают первостепенное значение. В этой области деятельности информационное моделирование зданий также зарекомендовало себя наилучшим образом.

Перед началом проектирования предполагается, что как минимум три обязательных условия согласованы:

● заказчик должен иметь максимальную ясность по всем компонентам здания: его оснащении, организации строительства и т. п.;

● проектировщик, учитывая постоянно возникающие новые пожелания заказчика, должен иметь возможность оперативно вносить изменения в проект, насколько можно не изменяя отведенных сроков;

● в каждом новом варианте изменений проекта необходимо оперативно получать его экономическую характеристику и всю остальную техническую информацию.

В строительстве малоэтажных жилых домов эффективность технологии BIM также проявляется для индивидуального застройщика в экономии строительства, который обычно ограничен в средствах. Это обеспечивается как информационным моделированием и оптимизацией стоимости здания, так и правильной организацией строительства. При этом BIM позволяет еще и спрогнозировать последующие расходы на эксплуатацию здания, что в большинстве случаев может иметь решающее значение при покупке или строительстве нового дома.

Обслуживание и ремонт зданий является очень важным и весьма затратным видом повседневной деятельности, в котором информационному моделированию зданий предстоит еще выполнить положительную роль. Например, управляющая компания всегда будет знать, сколько штукатурки или водопроводных труб потребуется для капитального ремонта здания, сколько будет стоить облицовка здания новыми материалами, где их найти по более выгодной цене и в какой срок можно осуществить все работы и т. д. Количество ошибок (в том числе «преднамеренных») при возможности проверки собственниками жилья, которые будут иметь доступ к используемой в ЖКХ модели здания, будут снижены. При существующем же сейчас положении дел только специалист, имеющий доступ к соответствующей бумажной или компьютерной документации и обладающий достаточным уровнем квалификации, может осуществить проверку. В масштабах всей страны, региона, микрорайона и даже отдельного дома прогнозируется огромная экономия.

Внесение изменений в существующее здание – дело очень хлопотное и деликатное. Для исторического сооружения часто добавляется и необходимость его адаптации к эксплуатации в современных условиях. А это уже новые требования к прочности и теплозащите, комфорту, новым системам отопления, электро- и водоснабжения, пожаротушения, телекоммуникации, вентиляции и т. п.

Для памятника архитектуры, который строился без учета всех этих новых веяний и требований, становится актуальным и даже единственно возможным компьютерное экспериментирование с уже существующим объектом, подбор и компоновка оборудования, оптимизация проектных решений и т. п. Вовлечение старых зданий в новую жизнь можно эффективно решить с BIM.

Как правило, архитектурные и строительные элементы исторических памятников уникальны: декоративное украшение фасадов, кирпичная кладка, оконные рамы, наличники, двери, лестницы, ограждения и т. п. Воспользоваться готовыми библиотеками этих элементов или предшествующими наработками невозможно. Практически для каждого памятника архитектуры все базовые элементы приходится делать заново, а моделирование такого объекта в применении BIM является сложной задачей. Полученные в процессе моделирования фрагменты и детали здания образуют новую библиотеку элементов, характеризующих тот или иной стиль или историческую эпоху. Этой библиотекой можно затем пользоваться при реставрации других памятников архитектуры того же периода, а также при создании новых современных зданий стилистически учитывать уже существующие рядом с ними памятники архитектуры. То есть появляется мощный и удобный инструмент для решения важной архитектурной задачи – сохранения средового единства внешнего облика находящихся рядом зданий различных эпох. Благодаря возможностям технологии BIM новым объектам обеспечивается современное конструктивное и инженерное наполнение, проектная работа с памятниками архитектуры становится столь же технологичной и производительной, как и при создании новых объектов.

Одна из главных особенностей сегодняшней жизни – повышение требований к зданиям по комфортабельности, безопасности конструкций и надежности систем. Повышение требований к энергоэффективности зданий связано с необходимостью экономии энергоресурсов, повышения экологичности, а требование к безопасности конструкций и жизнеспособности современных построек вызвано изменившейся сейсмической активностью и климатическими условиями, приводящими к природным катаклизмам, техногенным катастрофам и террористической угрозе.

Ранее построенные сооружения проектировались для работоспособности в совершенно иных условиях эксплуатации, и возможности их усиления может просто не быть. Главный вопрос, который интересует специалистов по работе в чрезвычайных ситуациях, – как поведет себя конкретное здание при тех или иных экстремальных воздействиях, иначе говоря – сколько оно продержится до потери несущей способности в случае катастрофы и каков характер возможных разрушений.

Одной из главных задач МЧС сегодня является создание информационных моделей объектов самого повышенного внимания – промышленные предприятия с особо опасным производством, энергетические сооружения, крупные общественные здания, мосты и многое другое, на которых можно быстро смоделировать возникшую проблему и оперативно выработать защитные мероприятия.

Например, при пожаре очаг и сила возгорания устанавливаются прибывшими пожарными, а информационная модель здания поможет быстро ответить на вопросы, связанные с вероятным направлением перемещения огня, огнестойкостью конструкции, возможным наличием времени на эвакуацию людей и имущества, возможными путями эвакуации и рекомендациями схемы тушения пожара.

Завершающим этапом жизненного цикла здания является его снос для освобождения территории под новое строительство, а также утилизация его материалов и конструкций. Этим вопросам уделяется серьезное внимание в связи с высокой плотностью застройки в городах, большим количеством подземных и наземных коммуникаций, а также экономическим и экологическим аспектами. В настоящее время снос старых зданий уже проектируется, просчитывается и прорабатывается, в том числе и на компьютерных моделях.

В самом названии BIM говорится о моделировании отдельных зданий, диапазон же применения данной технологии значительно шире. Она может быть применена также для решения градостроительных задач. Город состоит из комплекса различных объектов: группы зданий со всеми коммуникациями; автодороги с их мостами, развязками и ограждениями; городское метро и т. п. В этом случае итоговая модель складывается: из моделей каждого отдельного объекта; общих инженерных систем всего комплекса объектов; модели местности с рельефом, коммуникациями (надземными и подземными) и благоустройством территории.

Для городских дорог это еще и определение уровня шума и загазованности, а также последующее проектирование мер по устранению этих и других негативных факторов.

Уже сейчас в Европе проводятся эксперименты по созданию информационных моделей некоторых, пока небольших, городов, где учитываются также численность и возраст населения, коммуникативные расстояния и многие другие градостроительные параметры, играющие важную роль при планировании и управлении городом.

Таким образом, для архитекторов и инженеров при внедрении технологии BIM появляются следующие преимущества.

1. Преимущества на этапе проектирования:

● Для архитектурных и дизайнерских фирм разработанное программное обеспечение, основанное на достижениях в области управления информацией, поддерживает лучший способ проектирования зданий, учитывает сложность современных зданий и трудности подготовки проектно-сметной документации.

●Способность программного обеспечения BIM легко создавать реалистичные трехмерные изображения и анимацию движения в пространстве здания. Это не только дает ценные указания для проектировщика, но и является чрезвычайно полезным в общении дизайнера с клиентами.

● Программное обеспечение BIM поддерживает анализ различных типов зданий. В частности, в начале процесса проектирования интеграция с программами энергетического анализа здания позволяет иметь необходимую информацию для принятия решений по строительным материалам и конструкциям.

2. Преимущества на этапе строительства:

● Способность BIM-инструментов отслеживать и координировать этапы строительства.

● Для координации строительства генеральным подрядчиком, в частности, являются очень эффективными графики работ, особенно для крупных проектов на городских участках.

● Программные средства позволяют выявить ошибки компоновки заранее, тем самым обеспечивая более эффективные решения и уменьшение дорогостоящих изменений в процессе строительства и при эксплуатации.

И это далеко не полный перечень тех задач, видов деятельности и преимуществ, где информационное моделирование зданий найдет свое применение.

Эффективность BIM – залог качества реального здания; она зависит от полноты систематизации комплекса свойств конструктивных частей здания и выбора обоснованных критериев качества для оптимизации видов архитектурных конструкций и материалов, из которых они сложены.

2. Структура качества жилого здания

Создавая среду обитания для семейной жизни, труда и отдыха с разной степенью изоляции от внешнего мира, человек стремится к обеспечению комфортности пространства, уровень которой определяется в соответствии с показаниями чувственных рецепторов, персональными или обобщенными нормативами.

Деятельность человека в любой типологически определенной среде выражает его реакцию на свойства внешнего пространства, воздействие которого нейтрализуется мероприятиями по защите от природно-климатических явлений. Сама деятельность человека нередко создает дискомфортные физиологические и психологические условия, раздражающие зрение, слух, обоняние, осязание и температурно-влажностные ощущения, для устранения которых полезно знать их физическую сущность, размерность, пороговые величины, вызывающие усталость, боль, расстройство здоровья и снижение работоспособности.

Жилые здания должны соответствовать потребительским качествам по функциональности и экономичности. Они должны отвечать не только требованиям комфортности, но и другим техническим требованиям, предъявляемым к жилым зданиям, – эстетичности, удобства объемно-планировочных решений, надежности, обеспеченности инженерным оборудованием, пожарной безопасности, экономичности возведения и эксплуатации и др. Все эти разнородные требования следует учитывать при проектировании жилищ комплексно (одновременно), в их взаимосвязи и взаимозависимости от особенностей окружающей среды, а также быть экономичными.

2.1. Виды и характеристики жилых зданий

Население, имея разнообразные потребности, требует различных типов жилых домов с определенным набором разных по площади и составу жилых помещений.

2.1.1. Классификации типов жилых зданий

Жилые здания классифицируют по признакам: назначению, потребительскому качеству, конструктивно-организационным признакам (табл. 2.1), конструкции стен (способу возведения), степени долговечности, степени огнестойкости, уровню ответственности.

По назначению. В класс «Жилища» согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013–94 (ОКОФ) входят следующие здания для невременного (постоянного) проживания:

● здания жилые общего назначения многосекционные;

● здания жилые общего назначения односекционные;

● здания жилые общего назначения точечные (башенные);

● здания жилые общего назначения коридорные;

● здания жилые общего назначения галерейные;

● здания жилые общего назначения усадебные;

● здания жилые общего назначения прочие;

● здания общежитий;

● здания спальных корпусов школ-интернатов, детских домов;

● здания домов для престарелых и инвалидов.

Кроме перечисленных типов домов по назначению можно выделить индивидуальные дома на одну семью, которые подразделяют: на дачные, коттеджи, усадебные дома, а также дома на несколько семей и блокированные.

Таблица 2.1

Классификационные конструктивно-организационные признаки типов жилых зданий разной этажности

В группу домов с постоянным проживанием можно добавить дома гостиничного типа, предназначаемые для одиночек и семей, состоящих из 2–3 человек, не ведущих в полном объеме домашнего хозяйства.

Современное жилье подразделяют по финансовому условию приобретения жилья владельцами на:

●муниципальное (социальное) жилье – бесплатное, строится за счет средств государства для населения с низким достатком, выдается льготным категориям граждан, бюджетникам, ценным сотрудникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, переселенцам из аварийных и ветхих домов, погорельцам и т. д.;

● коммерческое жилье – строится застройщиком на продажу населению.

Жилища подразделяют на категории по уровню комфорта [163]:

● I категория – жилища с нормируемыми нижними и неограниченными верхними пределами площадей квартир одноквартирных домов (или коттеджей) и многоквартирных домов, в том числе блокированных;

● II категория – жилища с нормируемыми нижними и верхними пределами площадей квартир и жилых комнат общежитий, которые включают: многоквартирные жилые дома; специализированные многоквартирные жилые дома или группы квартир для одиноких инвалидов и семей с инвалидами-колясочниками или неколясочниками, а также для одиноких престарелых и семей из двух престарелых; общежития для студентов высших учебных заведений и аспирантов.

Муниципальное жилье по времени постройки подразделяется на три вида:

● жилые дома, построенные по проектам в 80-е годы;

● жилые дома, построенные по проектам в 90-е годы;

● жилые дома, построенные по современным сериям и проектам.

Муниципальное жилье строится по типовым проектам, имеющим II категорию комфорта, т. е. строятся дома с малогабаритными квартирами, с малой архитектурной выразительностью, не имеющих возможность маневренности и трансформируемости жилых пространств внутри зданий и отдельных квартир, а также имеющих несоответствие уровня входа в дом и уровня входа в лифт. Благоустройство кварталов обеспечено стандартным набором (минимумом) инфраструктурных удобств: хозяйственные, детские, спортивные площадки, стоянки для автомобилей, которые часто имеют низкий уровень обустройства и качества.

Социальное жилье относится к категории «эконом-класса». По своим характеристикам это обычные «экономичные» квартиры, которые принадлежат государству и выделяются льготникам на определенных условиях.

В связи с дальнейшим ростом благосостояния населения и широким развитием в нашей стране культурно-бытового обслуживания появились новые, с более совершенной формой организации жилища – жилые комплексы или дома с обслуживанием, представляющие собой особую группу многоэтажных жилых домов с различным набором современных квартир.

Здания гостиниц (общего типа, туристические, жилые мотели, кемпинги, общежитие гостиничного типа) относятся к зданиям предприятий жилищно-коммунального хозяйства, предназначенным для временного проживания.

По потребительскому качеству. В своде правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» [139] используется следующая классификация жилья:

● престижный (бизнес-класс);

● массовый (эконом-класс);

● социальный (муниципальное жилище).

Коммерческое жилье специалисты по продажи жилой недвижимости подразделяют на четыре вида:

● «эконом-класс»;

● «комфорт-класс»;

● «бизнес-класс»;

● «элитный класс».

По этажности. По этажности жилые дома разделяют на малоэтажные – до 3 этажей, средней этажности – 4–9 этажей, повышенной этажности – 10–16 этажей, высотные – более 16 этажей.

По основному материалу стен:

● каменные (из кирпича и естественного камня);

● бетонные (из искусственного камня, бетонных и легкобетонных блоков);

● железобетонные;

● металлические;

● деревянные;

● из полимерных материалов;

● смешанные.

По способу возведения здания различают:

● из мелкоразмерных элементов (мелкоразмерные элементы – это конструктивные элементы зданий, перемещаемые на строительной площадке вручную или с помощью средств малой механизации);

● из крупноразмерных элементов (для монтажа этих элементов применяют мощные подъемные механизмы, краны);

● монолитные (предварительно приготовленная бетонная смесь укладывается в форму (опалубку) непосредственно на строительной площадке, где и происходит ее твердение).

По сроку службы (долговечности). Срок службы объекта капитального строительства «жилые здания» определяется как продолжительность нормальной эксплуатации строительного объекта до состояния, при котором его дальнейшая эксплуатация недопустима или нецелесообразна.

Примерные сроки службы жилых зданий в зависимости от типа и условий эксплуатации объектов капитального строительства подразделяются [190, табл. 1]: на здания и сооружения массового строительства в обычных условиях эксплуатации высотой до 75 м – не менее 50 лет; уникальные здания высотой более 75 м – 100 лет и более.

По степени огнестойкости. Огнестойкость жилых зданий по СП 2.13130.2009 [131] делится на пять степеней в зависимости от класса конструктивной пожарной опасности здания.

Сумма требований к долговечности и огнестойкости основных конструктивных элементов зданий, а также к их внутреннему благоустройству определяют капитальность здания, подразделяемую на четыре класса.

По уровню ответственности. Уровень ответственности объекта, а также численные значения коэффициента надежности по ответственности устанавливаются генпроектировщиком по согласованию с заказчиком. При этом значения коэффициента надежности по ответственности должны быть не ниже значений, указанных в табл. 2.2.

Жилые здания относятся к следующим уровням ответственности:

●уровень 16 (Кн = 1,1) – жилые здания с высоким уровнем ответственности, высотой более 75 м;

● уровень 2 (Кн = 1,0) – нормативный уровень ответственности – жилые здания высотой менее 75 м.

Таблица 2.2

Минимальные значения коэффициента надежности по ответственности

2.1.2. Жилые дома для семей

Основным типом жилого дома являются квартирные дома, представляющие собой дома, в которых основным объемно-планировочным элементом является квартира, предназначенная для заселения одной семьи. Количество квартир в них может быть самым разнообразным и зависит от характера дома и места строительства.

По характеру застройки квартирные жилые дома можно подразделить на два типа: с при-квартирными участками, в которых каждая квартира имеет свой земельный участок, и дома с озелененной территорией, предназначенной для общего пользования. Дома с приквартирными участками применяют в основном для сельского и поселкового строительства, в пригородах, частично для застройки в малых городах. Дома без приквартирных участков являются основным видом городской застройки.

К особому типу квартирных домов относятся гостиничные дома, предназначаемые для одиночек и семей, состоящих из 2–3 человек, не ведущих в полном объеме домашнего хозяйства. В таких домах квартиры имеют небольшую жилую площадь и сокращенный состав подсобных помещений (кухни-ниши вместо кухни, совмещенные санузлы с душевыми поддонами вместо ванн и т. д.). В них, как правило, предусматривают развитую систему коммунального и бытового обслуживания.

Дома гостиничного типа могут иметь специальное назначение: для молодоженов, престарелых и т. п., что определяет их объемно-планировочную структуру и состав обслуживающих учреждений. Таким образом, они создают повышенные удобства для проживания определенной категории населения и в то же время позволяют повысить экономичность жилищного строительства.

Жилые комплексы или дома с обслуживанием представляют собой особую группу многоэтажных жилых домов, в систему которых композиционно и функционально включается комплекс обслуживающих учреждений, предназначенных для удовлетворения самых разнообразных культурных и бытовых потребностей населения этой группы домов. В таких жилых комплексах квартиры проектируют, как правило, с полным составом помещений.

2.1.3. Специализированные жилые дома

Для временного (длительного) проживания одиночек или малосемейных предназначены общежития. Обычно общежития имеют специализированные назначения: для учащихся, рабочих, строителей и т. д. Общежития отличаются тем, что основной структурной единицей такого жилого дома является не квартира, а комната, предназначенная для проживания, как правило, от двух до четырех человек.

Для молодых семей, состоящих из супружеских пар, супругов с ребенком или взрослого с ребенком, проектируют особые виды общежитий, в которых каждой семье предоставляют отдельную малометражную квартиру.

Кроме жилых комнат в общежитиях размещают комплекс помещений для разностороннего обслуживания и самообслуживания населения. Имеются общежития гостиничного типа с повышенной степенью культурно-бытового обслуживания, приближенного к системе обслуживания населения гостиниц.

Для кратковременного проживания приезжающих на небольшой срок (как правило, от 1 до 30 суток) людей служат гостиницы.

В зависимости от контингента, для которого гостиницы предназначают, их подразделяют на гостиницы: общего типа – для приезжающих в служебные командировки или по личным делам; туристские – для отечественных и зарубежных туристов; курортные – для отдыхающих, а также для автотуристов при мотелях (для кратковременного пребывания) и кемпингах (для отдыха). Помимо этого применяют некоторые специальные виды гостиниц общего типа: для транспортных пассажиров при аэро-, авто-, водных, железнодорожных вокзалах, для спортсменов, ведомственные при промпредприятиях, учреждениях, сельхозпредприятиях.

В зависимости от состава помещений, их площадей, оборудования и степени комфортности гостиницы подразделяют на пять классов. Гостиницы общего типа и туристские могут быть высшего, I, II, III и IV классов, а курортные – не ниже III класса.

Формы жилища меняются, развиваясь вместе с изменением жизни общества. Поэтому общей тенденцией в развитии жилищного строительства в нашей стране является дальнейшее изучение потребностей различных категорий населения и соответствующее совершенствование и дифференциация видов жилых зданий. Так, существуют определенные категории людей, которые требуют к себе особого внимания и заботы (определенного ухода или присмотра). Например, одинокие престарелые и дети без родительской опеки, больные и т. п. Эти люди могут проживать в специальных домах-интернатах.

Интернаты можно разделить на две группы. Первая – с расширенной сетью медицинского обслуживания, предназначенная для проживания больных и одиноких престарелых людей. Вторая – для воспитания и присмотра детей, которые не имеют родителей. В свою очередь, первая группа жилых домов подразделяется на два типа. Общего назначения (санаторно-пансионатные) для людей, могущих самостоятельно передвигаться и частично себя обслуживать. И больничные – для тех, кто нуждается в постоянном постельном режиме.

В интернатах общего назначения комнаты на 1–2 человека (с санитарным узлом) объединяют в группы на 10 человек. Каждую группу обеспечивают кухней, комнатой отдыха и бытовой комнатой. В состав таких интернатов входит также комплекс помещений питания, культурно-бытового и медицинского обслуживания. Их вместимость составляет 100, 200 и 300 мест.

Больничные интернаты имеют комнаты типа палат на 1–2 и 4 места с санитарными узлами, которые объединены в группы типа больничных секций. В этих интернатах более развиты комплекс лечебных помещений, централизованная система питания, несколько меньше состав помещений культурно-бытового обслуживания. Вместимость таких интернатов 50– 100 человек для малых населенных мест и 300, 400, 500 человек для городов.

Вторая группа интернатов представляет собой совмещение школьных (учебных) помещений и группу жилых помещений по типу общежития со всем необходимым комплексом обслуживающих помещений.

2.2. Иерархия потребительских качеств жилого здания

Здание и его проект рассматриваем как систему, обладающую следующими особенностями: целостность, относительная обособленность от окружающей среды, наличие связей со средой, наличие частей и связей между ними (структурированность), подчиненность всей организации системы некоторой цели, так как здание состоит из множества связанных между собой элементов, упорядоченных по отношениям и характеризующихся единством общих целей функционирования.

Таким образом, здание образует сложную иерархическую систему, которая взаимодействует с более общей системой (надсистемой) – микрорайоном, городом и т. д.; в то же время здание состоит из целой совокупности систем более низкого уровня (подсистем) – это структура помещений, конструктивная система здания, структура отдельных видов конструкций, виды облицовки фасадов и поверхностей помещений. Главным, системообразующим элементом здания, как и любой запроектированной системы, является ее цель (целесообразность), в качестве которой выступает «качество» здания. Как и сама система, цель здания также образуют сложную иерархию.

То есть качество жилого здания является интегральной характеристикой индивидуальных качеств (свойств) составляющих его элементов, которое выражает степень достижения целесообразности⁸ архитектурного объекта. Величина интегрального качества реального гражданского здания отражает мастерство проектировщиков достигнутой эффективной функциональностью и экономичностью работающего объекта.

Иерархия потребительских качеств жилого здания – структура взаимосвязи разных уровней простых качеств и отдельных свойств здания (дерево⁹ свойств) представлена в табл. 2.3.

Таблица 2.3

Иерархическая структура потребительских качеств жилых зданий

2.2.1. Интегральное качество

Интегральное качество архитектурного объекта (уровень 0) – соответствие совокупности индивидуальных качеств завершенного архитектурного объекта его материальной или идеальной модели, которая представляется в качестве цели проектного решения.

Мерой интегрального качества является степень гармоничности и совершенства целесообразности архитектурного объекта, которая характеризуется соразмерностью и слиянием различных компонентов объекта в единое органическое целое и выражает высший совокупный предел положительных качеств здания и отдельных его частей.

2.2.2. Функциональное качество

Функциональность (уровень 1) – свойства, определяющие способность продукции выполнять свои функции в заданных условиях использования по назначению.

Функциональные потребности обеспечивают путем создания наиболее удобных условий для всех видов жизнедеятельности в жилище: отдыха, воспитания детей, ведения хозяйства, общения, личных занятий и др.

Функциональное качество жилища определяется его композиционной, инфраструктурной комфортабельностью и конструктивной функциональностью.

Комфортабельность – совокупность бытовых удобств, обеспечивающих состояние внутреннего удовлетворения человека, возникающим под влиянием каких-либо благоприятных условий, обстоятельств и т. п.

Важнейшим показателем качества гражданских зданий является их комфортабельность. Сущностью комфортности¹⁰, или комфортабельности, помещений здания являются физические и эстетические условия в них, при которых человек не испытывает отрицательных эмоций. Комфортабельность рассматривается не как простой набор частных удобств проживания, а как оптимизированная система «человек – среда». То есть комфортабельность здания или помещения – совокупность качеств, определяющих степень соответствия оптимальных физиологических и актуальных жизненных потребностей человека уровню бытовых удобств, благоустроенности и уюта жилища или общественного учреждения, средств сообщения и т. п.

Архитектурная композиция¹¹ жилых построек отражает этнографические и климатические условия региона, социальный и экономический уровни развития производительных сил, выражает морально-этические и эстетические принципы общества. Совокупность этих факторов формирует требования к комфортабельности жилищ, являющихся местом отдыха и полезной бытовой деятельности.

Композиционная комфортабельность дома в комплексе (уровень 2) характеризует комфортность самого жилища и территорию жилого комплекса, обусловлена физиологической, объемно-пространственной и планировочной комфортностью помещений и здания в целом, его декоративно-художественной выразительностью отделки интерьера и экстерьера, обустройством придомовой территории, внутренним сервисом и охраняемостью территории жилого комплекса. Уровень этого качества зависит от мастерства архитектора обеспечивать комфортность проживания в здании с минимальными или с более высокими параметрами существующих норм, а также обеспечить гармонию с окружающей природной и городской средой.

Для многоквартирных домов целесообразно подразделить это качество на композиционность квартиры и композиционность всего дома.

Композиционная комфортабельность квартиры (уровень 3) обусловлена архитектурно-дизайнерским решением квартиры, физиологической комфортностью, инженерной оснащенностью и удобством поддержания гигиеничности квартиры.

Композиционная комфортабельность дома или жилого комплекса (уровень 3) обусловлена архитектурно-дизайнерским решением здания в целом (в том числе его интерьерной и декоративно-художественной выразительностью отделки экстерьера), обустройством придомовой территории, внутренним сервисом и охраняемостью территории жилого комплекса.

Структура композиционной комфортабельности дома в комплексе включает комфортабельность квартир(ы) и комфортабельность собственно дома или жилой застройки.

Инфраструктурная комфортабельность жилого района (уровень 2) характеризует качество окружающей среды жилища, обусловленное удобством жилой застройки, архитектурно-строительным качеством застройки, природно-климатическими условиями и экологией, социально-экономическим положением. Характеризуют качество жизни в исторически сложившейся градостроительной ситуации и местные природные условия в масштабе жилого района и целого города.

Удобства жилой застройки (уровень 3) – это обеспеченность и радиусы доступности учреждений и предприятий обслуживания по социальным нормам.

Архитектурно-строительное качество застройки (уровень 3) характеризуется средними значениями параметров жилой застройки: этажности, капитальности, типов несущих и ограждающих конструкций зданий, сохранностью (по износу) и рельефностью местности (уклон).

Природно-климатические условия и экология (уровень 3) характеризуется показателями: инженерно-геологических условий; климатом; наличием сельскохозяйственного производства в прилегающем районе; рекреационными ресурсами; экологической ситуацией в жилом районе и в целом по городу.

Социально-экономическое положение (уровень 3) характеризуется такими показателями, как социальное благополучие населения, ввод жилых домов, инвестиционный климат.

Конструктивная функциональность жилого здания (уровень 2) характеризует здание как материальный объект, удовлетворяющий потребности человека в безопасности, надежности и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций, во внутреннем инженерном обеспечении, оснащенности охраны, парковки и т. д.

Безопасность здания (уровень 3) – обобщенная характеристика безопасности (условий, не причиняющих вреда человеку), обусловленная экологичностью и пожарной безопасностью материалов конструкций здания.

Безопасность каждого из элементов дома (уровень 4) – обобщенная характеристика безопасности несущих конструкций дома, отделки стен, полов и потолка квартиры, отделки фасада, крыши.

Надежность здания (уровень 3) – это сохранение во времени в установленных пределах всех параметров, которые характеризуют способность выполнять определенные функции при заданных режимах и условиях технического обслуживания.

Надежность каждого из элементов дома (уровень 4): несущих конструкций, остекления, отделки интерьера (стен, пола и потолка), отделки экстерьера (фасада, крыши), а также инженерных систем.

Огнестойкость здания (уровень 3) – обобщенная характеристика огнестойкости здания, определяемая временем противостояния несущей конструкции воздействию огня при пожаре до потери способности выполнять свою функцию.

Огнестойкость каждого из элементов дома (уровень 4): несущих конструкций, стен и перегородок.

Обобщенной характеристикой эксплуатационной надежности и огнестойкости зданий в заданных условиях эксплуатации является капитальность здания.

2.2.3. Экономичность

Экономичность здания (уровень 1) – удельная величина стоимости жизненного цикла жилого здания (СЖЦЗ) за определенный период.

В структуру экономичности жилого здания входят показатели единовременных и периодических затрат.

Единовременные затраты (уровень 2) – затраты до ввода в эксплуатацию, строительство и ввод в эксплуатацию, на вывод из эксплуатации.

Периодические затраты (уровень 2) – затраты на обслуживание и поддержание в работоспособном состоянии здания в течение планового периода эксплуатации.

2.3. Показатели функциональности жилого здания

Функция первична, а объект вторичен, так как любой объект служит лишь материальным носителем функции, создаваемый по причине невозможности иными, нематериальными средствами удовлетворить потребности людей. Так, жилое здание нужно для защиты людей от климатического воздействия и создания комфортных условий для их проживания, а также выполнения других функций.

2.3.1. Композиционная комфортабельность квартиры

Композиционная комфортабельность отдельной квартиры (уровень 3) в многоквартирном доме обусловлена показателями физиологической, объемно-пространственной и планировочной комфортности помещений, декоративно-художественной выразительностью отделки интерьера, инженерной оснащенностью. Структура функциональных качеств, обеспечивающих композиционность квартиры, представлена в табл. 2.4.

Таблица 2.4

Структура композиционной комфортабельности квартиры

Степень совершенства здания и его элементов в части обеспечения удобных условий труда и отдыха людей определяется его эргономичностью. Эргономичность рассматривают как проявление совместимости в системе «человек – изделие» и «человек – техника». А совместимость, в свою очередь, это пригодность продукции, процессов или услуг к совместному использованию, не вызывающему нежелательных взаимодействий. Требования эргономики к изделиям заключаются в согласованности конструкции изделия с особенностями организма человека для обеспечения удобства пользования, исходя из антропометрических, физиологических, эстетических характеристик.

2.3.1.1. Архитектурно-дизайнерская привлекательность квартиры

Объемно-планировочные решения определяют функциональную комфортабельность, которая может быть охарактеризована как удобство пользования жилищем.

Привлекательность архитектурно-дизайнерского решения квартиры (уровень 4) характеризуется оригинальностью проектных решений, составом и площадью помещений квартиры, стилизованностью отделки помещений.

Эстетичность отделки интерьера квартиры (уровень 5) – обобщенная характеристика эстетичности интерьера квартиры, отражающая стилизованность, художественную выразительность, степень гармонического соответствия формы внутренних конструкций и облицовки поверхностей стен, пола и потолка отдельных помещений квартиры.

Оригинальность и стилизованность отделки помещений (уровень 6) – степень оригинальности или соответствие какому-либо стилю.

Эстетичность отделки отдельных помещений (уровень 6) – обобщенная характеристика эстетичности отдельных помещений квартиры.

Эстетическое совершенство отделки поверхностей (стен, пола и потолка) помещений квартиры – прихожей, коридора, зала, спальни, кабинета, спортзала, санузлов и других, а также эстетическое совершенство изделий и исполнение отделки, которые определяют чистоту выполнения сочленений, округлений и сопрягающихся поверхностей, тщательности покрытия и отделки в целом.

Эстетическое совершенство изделий характеризуется свойствами, способными выражать художественный образ через чувственно воспринимаемые человеком признаки – форму, цвет, фактуру, текстуру, рисунок, а также точностью геометрических размеров и износостойкостью.

2.3.1.2. Удобство поддержания гигиеничности квартиры

Удобство поддержания гигиеничности квартиры (уровень 4) – обобщенная характеристика параметров гигиеничности квартиры.

Удобство обслуживания поверхностей отдельных помещений (уровень 5) – обобщенная характеристика параметров гигиеничности отдельных помещений квартиры: незагрязняемость, легкость чистки, допустимость применения влажной уборки и моющих средств.

Загрязняемость поверхности отделки пола, стен и потолка (уровень 6) – свойства поверхности удерживать загрязнения и затрудняющие чистку: характер фактуры (пористая поверхность, шероховатость, трещиноватость, раковистость), электростатичность лицевых поверхностей отделки.

2.3.1.3. Физиологическая комфортность

Важным показателем пребывания людей в своем жилище является физиологическая комфортность проживания: свежий воздух, нормальная температура, требуемая освещенность, нормальная относительная влажность помещений и хорошая акустика, а также отсутствие внешнего шума. Физиологичность конструктивных элементов здания – способность архитектурных изделий обеспечивать удобство функционирования организма человека при их использовании.

Физиологическая комфортность квартиры (уровень 4) – обобщенная характеристика физиологических качеств квартиры.

Физиологичность отдельных помещений (уровень 5) – обобщенная характеристика физиологических качеств помещений: зал, спальни, кабинет и др.

Уровень инсоляции (уровень 6) – время попадания прямых солнечных лучей в окна квартиры, которое должно быть не меньше минимального установленного значения для данного региона.

Уровень зрительного комфорта (уровень 6) – это параметры эстетических свойств поверхности ограждающих конструкций и отдельных изделий, которые вызывают зрительный комфорт: тон и насыщенность цвета, степень блеска и белизны, контрастность и ритм рисунка.

Уровень звукового (акустического) комфорта (уровень 6) – допустимый уровень звукового давления; шумоизоляция помещений; реверберация и артикуляция помещения, связанные с конструктивностью здания.

Уровень тепловлажностного комфорта (уровень 6) – тепловлажностный режим атмосферы и поверхностей помещений: температура внутреннего воздуха; относительная влажность внутреннего и наружного воздуха; перепад температур воздуха у внутренней поверхности ограждения; температура и теплоощущение при контакте тела человека с поверхностью покрытия конструкции.

2.3.1.4. Наличие инженерных и интеллектуальных систем квартиры

Обеспеченность инженерными системами и степень интеллектуализации уровень 4) – определяется оснащенностью отдельных систем (уровень 5): электроснабжения, обеспечения микроклимата, воздухообмена помещений, холодного и горячего водоснабжения, удаления сточных вод, фекалий и мусора, а также оснащенностью современными слаботочными коммуникационными сетями и наличием системы «умный дом».

2.3.2. Композиционная комфортабельность жилого дома

Композиционная комфортабельность дома или жилого комплекса (уровень 3) обусловлена объемно-пространственной и планировочной комфортностью здания в целом, его интерьерной и декоративно-художественной выразительностью отделки экстерьера, обустройством придомовой территории, внутренним сервисом и охраняемостью территории жилого комплекса. Структура функциональных качеств, обеспечивающих композиционность дома, представлена в табл. 2.5.

Таблица 2.5

Структура композиционной комфортабельности дома

2.3.2.1. Архитектурно-дизайнерская привлекательность дома

Привлекательность архитектурно-дизайнерского решения дома (уровень 4) характеризуется индивидуальностью проектных решений, составом и площадью квартир и эстетичностью отделки дома.

Удобство объемно-планировочного решения дома (уровень 5) характеризуется составом и площадью квартир.

Эстетичность дома (уровень 5) – способность информационно выражать чувственно воспринимаемые признаки социально-культурной значимости формы конструкции здания; качество облицовки экстерьера и интерьера мест общего пользования.

Оригинальность и стилизованность отделки дома (уровень 6) – степень оригинальности или соответствие какому-либо стилю.

Эстетичность конструкции дома (уровень 6) – художественная выразительность, степень гармонического соответствия формы конструкции здания и его техническое совершенство.

Эстетичность отделки экстерьера здания (уровень 6) – художественная выразительность, степень гармонического соответствия облицовки и эстетическое совершенство изделий в их совокупности.

Уровень отделки мест общего пользования (уровень 6) – художественная выразительность, степень гармонического соответствия облицовки и эстетическое совершенство изделий в их совокупности входа в дом, холла, лестницы и площадка перед квартирой.

Для старой застройки учитывается также архитектурно-историческая ценность.

2.3.2.2. Наличие инженерных и интеллектуальных систем дома

Обеспеченность инженерными системами и степень интеллектуализации (уровень 4) определяется наличием отдельных систем (уровень 5): средствами вертикального перемещения, альтернативными источниками энергии, системы «умный дом», системы пожаро-оповещения, систем оповещения угрозы стихийного бедствия, террористической атаки.

2.3.2.3. Благоустроенность придомовых территорий

Благоустроенность придомовых территорий (уровень 4) – обобщенная характеристика придомовой территории (двора): индивидуальность ландшафтного дизайна, наличие и обустроенность детской площадки, зоны отдыха, спортивной площадки, парковка, озелененность и освещенность в ночное время.

2.3.2.4. Охраняемость территории

Охраняемость территории (уровень 4) – организационно-технические условия, при которых обеспечивается защита граждан от проникновения на территорию посторонних лиц и защита от террористической угрозы; обустроенность ограждением и средствами охраны по периметру территории (уровень 5).

2.3.3. Инфраструктурная комфортабельность жилого района

Структура инфраструктурной (градостроительной) комфортабельности жилого района (уровень 2), в котором расположено жилое здание, представлена в табл. 2.6.

Таблица 2.6

Структура инфраструктурной комфортабельности жилого района

2.3.3.1. Удобства жилой застройки

Удобства жилой застройки (уровень 3) характеризуются наличием и близостью объектов социального обслуживания, общественных и культурных центров, а также развитостью транспортных связей.

2.3.3.2. Архитектурно-строительное качество застройки

Архитектурно-строительное качество застройки (уровень 3) характеризуется параметрами высотности жилой застройки: (индивидуальные (коттеджи), малоэтажные, многоэтажные, высотные) и их конструктивными типами, капитальностью и сохранностью (по износу), а также параметрами сетей инженерно-технического обеспечения.

Сети инженерно-технического обеспечения (инженерные сети, системы или коммуникации) – комплекс систем и коммуникаций, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность потребителей (населения, коммунально-бытовых и промышленных предприятий).

2.3.3.3. Природно-климатические условия и экология территории

Природно-климатические условия и экология территории (уровень 3) характеризуются параметрами инженерно-геологического состояния, наличием рекреационных зон, природного и антропогенного экологического состояния территории поселения.

2.3.3.4. Социально-экономическое состояние

Социально-экономическое состояние территории (уровень 3) характеризуется социальным благополучием населения, вводимостью новых жилых домов, инвестиционной привлекательностью.

2.3.4. Конструкционная функциональность жилого дома

Структура конструкционной функциональности жилого дома (уровень 2) представлена в табл. 2.7.

Таблица 2.7

Структура конструкционной функциональности жилого дома

2.3.4.1. Безопасность каждого из элементов дома

Безопасность каждого из элементов дома (уровень 4) – обобщенная характеристика безопасности несущих конструкций дома, отделки интерьера квартиры, отделки фасада и крыши.

Экологическая безопасность (уровень 5) – обобщенная характеристика экологичности (условия непричинения вредного воздействия материалов здания на внутреннюю атмосферу и окружающую среду при эксплуатации и утилизации здания) несущих конструкций дома, отделки стен, полов и потолка квартиры, отделки фасада и крыши.

Экологичность конструкций здания (уровень 6) – степень загрязнения атмосферы в помещениях от вредных выделений материалами конструкций и степень вредности материалов при прямом контакте человека с поверхностью конструкции. Экологичность материалов конструкции определяется сравнением концентраций токсических веществ материала относительно предельно допустимой концентрации (ПДК) – абсолютные показатели допустимости токсических веществ материалов: радиационная активность и содержание радона; концентрация токсических летучих выделений при нормальных условиях эксплуатации; содержание тяжелых металлов в материале. Значимость экологичности материалов постоянно возрастает вместе с ростом знаний о токсическом воздействии веществ на человека.

Пожарная безопасность конструкций (уровень 5) – степень вредного воздействия на человека и имущество горящих материалов конструкции при пожаре.

Пожарная опасность строительных материалов (уровень 6) – степени возгорания, дымовыделения, скорости распространения пламени и токсичность при пожаре материалов конструкций.

Безопасность от несовершенства бытовых условий (уровень 5) – технические условия, при которых обеспечивается термическая и электрическая безопасность.

Механическая опасность (уровень 6) – степень несовершенства конструкции, приводящая к повреждениям людей от различных механических недостатков конструкции: степень скользкости поверхности пола, наличие порогов, выступающих элементов конструкций стен; наличие перил у лестниц, ограждений балконов и лоджий; наличие парапета и ограждения крыш.

2.3.4.2. Надежность каждого из элементов дома

Надежность эксплуатационная – свойство конструкций, элементов, узлов и здания в целом выполнять заданные функции, сохраняя эксплуатационные показатели в заданных режимах на любом этапе использования. Надежность эксплуатационная характеризует техническую возможность использовать конструкцию (здание) на определенном этапе эксплуатации с требуемой эффективностью. Применительно к ограждающим и несущим конструкциям надежность эксплуатационная – свойство, обеспечивающее нормативный температурно-влажностный и комфортный режимы помещений, а также эксплуатационные показатели (тепло-, влаго-, воздухо-, шумозащиту) в заданных нормативных пределах, а для архитектурно-конструктивного элемента также прочность, устойчивость, декоративные функции в течение любого промежутка времени использования.

Надежность каждого элемента дома (уровень 4) – обобщенная характеристика надежности отдельных элементов конструкции дома: несущих конструкций, остекления, отделки интерьера (стен, пола и потолка), отделки экстерьера (фасада, крыши), а также инженерных систем.

Безотказность (уровень 5) – обобщенная характеристика безотказности отдельных элементов конструкции дома (способность конструкций здания выполнять функциональное назначение без возникновения дефектов, из-за которых невозможна или затруднена их дальнейшая эксплуатации): несущих конструкций, остекления, отделки интерьера (стен, пола и потолка), отделки экстерьера (фасада, крыши), а также инженерных систем.

Несущая способность конструкций (уровень 6) – обеспеченность запаса прочности, деформативности несущих конструкций.

Акустические свойства ограждающей конструкции (уровень 6) – обеспеченность акустических параметров ограждающих конструкций: звукопоглощения (поглощения воздушного звука) звукоизоляции (непроводимости структурного звука) и звукоотражения (степени рассеивания).

Теплофизические свойства наружных ограждающих конструкций (уровень 6) – обеспеченность таких параметров конструкций, как сопротивление теплопередаче, теплоустойчивости, сопротивление воздухопроницаемости, а также защита от увлажнения. Свойствами материалов изделий, которые их обеспечивают, являются: теплопроводность, теплоемкость и гигроскопичность материалов.

Долговечность (уровень 5) – обобщенная характеристика долговечности отдельных элементов конструкции дома (способность конструкций сохранять работоспособность до наступления установленного времени технического обслуживания и ремонта): несущих конструкций, остекления, отделки интерьера (стен, пола и потолка), отделки экстерьера (фасада, крыши), а также инженерных систем.

Время полного износа конструкции (уровень 6) – предельное время до полной потери эксплуатационных качеств изделия.

Ремонтопригодность (уровень 5) – обобщенная характеристика ремонтопригодности отдельных элементов конструкции дома (способность конструкции восстанавливать свои исходные свойства после устранения дефектов): несущих конструкций, остекления, отделки интерьера (стен, пола и потолка), отделки экстерьера (фасада, крыши), а также инженерных систем.

Приспособленность конструкции к выполнению ремонта (уровень 6) – возможность ремонта или замены утратившей части конструкции.

Сохранность несущих конструкций дома (уровень 5) определяется по физическому износу (из 100 % вычитается процент физического износа).

Физический износ – ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата стоимости здания. Под физическим износом понимается утрата надежности конструктивных элементов или отдельных узлов, креплений архитектурного декора, в результате чего строительные конструкции не могут выполнять функции, заложенные при проектировании и строительстве здания: прочности, устойчивости, влаго- и морозостойкости, гидроизоляции и пр.

2.3.4.3. Огнестойкость каждого из элементов дома

Огнестойкость каждого из элементов дома (уровень 4) – обобщенная характеристика огнестойкости элементов здания: несущих и ограждающих конструкций.

Огнестойкость несущих конструкций (уровень 5) – время потери несущей способности конструкций здания.

Степень огнестойкости элементов несущих конструкций (уровень 6) – время в часах и минутах от начала их огневого стандартного испытания до возникновения предельного состояния по огнестойкости – по потере несущей способности конструкций и узлов (обрушение или прогиб в зависимости от типа конструкции).

Огнестойкость ограждающих конструкций (уровень 5) – время до возникновения предельных состояний конструкций по огнестойкости.

Степень огнестойкости элементов ограждающих конструкций (уровень 6) – время в часах и минутах от начала их огневого стандартного испытания до возникновения одного из предельных состояний конструкций по огнестойкости.

2.4. Показатели экономичности жилого здания

Важным критерием, определяющим целесообразность применения жилого здания, является комплексная оценка его технико-экономической эффективности, основанная на принятых при проектировании архитектурных и дизайнерских решений, в том числе конструкторских решений, а также прогнозах об эксплуатационных затратах.

Экономичность здания (уровень 1) – удельная величина стоимости жизненного цикла жилого здания (СЖЦЗ) за определенный период в расчете на единицу полезной площади здания, руб./(год·м²).

2.4.1. Экономичность жилого здания

Общая структура показателей экономичности гражданского здания представлена в табл. 2.8.

Таблица 2.8

Структура показателей экономичности жилого здания

2.4.1.1. Единовременные затраты

Единовременные затраты (уровень 2) – затраты до ввода в эксплуатацию, строительство и ввод в эксплуатацию, на вывод из эксплуатации.

Затраты до ввода в эксплуатацию (уровень 3) – величина затрат, понесенная инвесторами до ввода в эксплуатацию здания: стоимость приобретения прав на земельный участок (уровень 4); стоимость подключения к внешним инженерным коммунальным сетям (уровень 4).

Затраты на строительство (уровень 3) – величина затрат, понесенная на строительство здания: затраты на проектирование (уровень 4); затраты на сырье и материалы (уровень 4); затраты на строительно-монтажные работы (уровень 4).

Затраты на вывод из эксплуатации (уровень 3) – затраты на утилизацию здания в конце его жизненного цикла: затраты на утилизацию здания (уровень 4), определяемые по стоимости сноса здания за минусом стоимости вторичных материалов.

2.4.1.2. Периодические затраты

Периодические затраты (уровень 2) – затраты на обслуживание и поддержание в работоспособном состоянии здания в течение планового периода эксплуатации.

Затраты на эксплуатацию (уровень 3) включают периодические расходы: на содержание здания (уровень 4); на приобретение коммунальных ресурсов из внешних сетей (уровень 4).

Затраты на ремонт (уровень 3) включают периодические расходы: на текущий ремонт конструкций и систем (уровень 4); на капитальный ремонт конструкций и систем (уровень 4).