Kitabı oxu: «Obligaciones y responsabilidad civil y penal de las comunidades de propietarios y sus órganos»

Obligaciones y responsabilidad civil y penal de las comunidades de propietarios y sus órganos

Alejandro Fuentes-Lojo Rius

Abogado, Profesor de Derecho Procesal de la UOC,

Vocal de la Comisión de Codificación de Cataluña

Alfonso Codón Alameda

Magistrado

Queda prohibida la reproducción total o parcial de esta obra, cualquiera que sea su medio (mecánico, electrónico, por fotocopia, etc.) sin la autorización expresa de los titulares del copyright.

© AFERRE EDITOR S.L. 2021

© Autores 2021

Diseño de cubierta: Clara Batllori

Primera edición enero 2021

ISBN: 978-84-122686-2-1 (papel)

ISBN: 978-84-122686-3-8 (digital)

Depósito Legal: B 21030-2020

Edita: AFERRE EDITOR S.L.

Gran Vía de les Corts Catalanes, 510

08015 Barcelona

Telf.: (+34) 93 4548180

email: aferreeditor@gmail.com

Impresión y encuadernación: Ulzama Digital

Cualquier forma de reproducción, distribución, comunicación pública o transformación de esta obra solo puede ser realizada con la autorización de sus titulares, salvo excepción prevista por la ley. Diríjase a CEDRO (Centro Español de Derechos Reprográficos, www.cedro.org) si necesita fotocopiar o escanear algún fragmento de esta obra.

Parte I
Obligaciones y responsabilidad civil de la comunidad de propietarios y sus órganos

1. El presidente

1.1. Naturaleza

El doble carácter del presidente que le atribuye el art. 13 de la LPH, representante de la comunidad por una parte (13.3), y administrador y secretario (13.5), en su caso, por otra, es causa de que se discuta por la doctrina cuál es la naturaleza jurídica de dicho cargo, es decir, si se trata de un verdadero órgano o de un mero representante de la comunidad.

FERNÁNDEZ MARTÍN-GRANIZO, M.¹ se inclina decididamente por la primera posición, dado que es la propia Exposición de Motivos de la LPH la que le otorga tal cualidad; no siendo obstáculo, además, que pueda ostentar a la vez la función de representación de la comunidad.

En Cataluña, su regulación la encontramos en los arts. 553-15 y 553-16 del Código Civil de Cataluña. A diferencia de la LPH, no se le faculta para ejercer el cargo de administrador ni secretario.

En el ámbito jurisprudencial cabe citar la Sentencia de 27 de noviembre de 1986 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, que declara que según el artículo 12 de la LPH el presidente es el representante de la comunidad en juicio y fuera de él, y, por tanto, no es necesaria la intervención de los condóminos como tales, aunque puedan en ciertos casos intervenir individualmente como litigantes. Siendo de advertir que la representación del presidente, según ha concretado esta Sala (Sentencia de 19 de junio de 1965) no actúa en virtud de una procura de carácter general, sino que interviene como auténtico órgano del ente comunitario, al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyéndolo y viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad; sin perjuicio de la relación interna entre el presidente y la junta de propietarios, ante la que deberá responder en el caso de que lo que hubiere llevado a cabo no se hubiera ajustado a las normas generales o particulares contenidas en los estatutos de la comunidad. Esta conclusión aparece ratificada por otras Sentencias del Alto Tribunal, como la Sentencia de 3 de julio de 1989, la Sentencia de 31 de diciembre de 1996 y la Sentencia de 4 de julio de 1995. Sobre la función representativa ahondaremos más adelante. En palabras del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia de 20 de abril de 1991:

“… En la contestación a la demanda se confunden y entremezclan cuestiones relativas a la personalidad, carácter, representación y legitimación, cuestiones que afectan al fondo y a la forma, a la capacidad para ser parte, a la jurídico-procesal y a la acción, olvidando además que la actuación representativa del Presidente de la Comunidad lleva implícita la de todos los titulares en juicio y fuera de él, representación que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del Presidente, frente al exterior, vale como voluntad de la Comunidad, arts. 12 y 13.5 de la L.P.H . (Sentencias de 27 de marzo, 17 de junio, 1, 3 y 14 de julio, y 29 de septiembre, todas de 1989), sin perjuicio de las relaciones y de la obligación de aquél de responder de su gestión (Sentencias de 15 de enero y 9 de marzo de 1988). b) El hecho de que el art. 12 de la L.P.H . confiera al Presidente de la Comunidad la representación de ésta en juicio, no es impeditivo para que cada propietario -y el presidente lo es- pueda ejercitar las acciones pertinentes para defender, en caso de pasividad e incluso en el de oposición del Presidente y del resto de los partícipes, el interés que ha de estar jurídicamente protegido, de su participación indivisa en los elementos comunes, y si no se concediera acción a cada condueño para impugnar los actos realizados por uno de ellos o por un tercero, sin la previa obtención del consentimiento de los otros, se convertiría en ilusorio el derecho obstativo que a cada uno concede la mencionada norma (Sentencia de 7 de diciembre de 1987). …”

1.2. Nombramiento

Según el apartado a) del artículo 14 de la LPH corresponde, en principio, el nombramiento del presidente a la junta de propietarios. Sin embargo, el párrafo último del artículo 13.2 de la LPH, prevé que pueda ser nombrado por el juez cuando, por cualquier causa, fuere imposible para la junta de propietarios designarlo.

El apartado 2 del artículo 13 dice expresamente que “el nombramiento será obligatorio”. Lo que, además, resulta lógico, el tratarse de un órgano imprescindible para el funcionamiento de la propiedad horizontal.

Homóloga regulación prevé el art. 553-15 del Código Civil de Cataluña, pues no olvidemos que la regulación catalana que tiene su origen en la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, tiene como precedente la LPH, que era de aplicación también en Cataluña hasta entonces.

LOSCERTALES FUERTES, D.² entiende que existe obligatoriedad en todo caso, incluso si no se hubiera tenido en cuenta el sistema de elección o, subsidiariamente, mediante sistema rotatorio o por sorteo, aunque el interesado puede acudir al auxilio judicial mediante el juicio de equidad, en los términos del artículo 17.7, párrafo segundo de la LPH; siquiera el nombrado continuará en la ostentación del cargo hasta tanto haya resolución firme, debiendo aportar las razones por las que considera no debe ser designado.

El artículo 13.2 de la LPH puntualiza que el nombramiento ha de serlo por elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. Claramente dispone que “el presidente será nombrado entre los propietarios”, habiendo tenido ocasión de declarar el Tribunal Supremo de forma reiterada, en el supuesto de que se nombrase a una persona que no tuviera tal condición, que estamos ante un acuerdo nulo de pleno derecho (SSTS nº52/2017, de 27 de enero; de 8 de febrero de 2006, de 27 de enero de 2017; nº514/2015, de 23 de septiembre; nº901/2008, de 14 de octubre; 30 de junio de 2005; 13 de julio de 2006; de 30 de abril de 1994):

“TERCERO.– La sentencia hoy recurrida parte de que no se ha pretendido en la demanda la declaración de nulidad del nombramiento de la presidenta de la comunidad por el hecho de no ser propietaria -ya que quien figura como tal es su madre- sino que lo que se ha discutido es la validez de las reuniones, y acuerdos adoptados en las mismas, mientras ostentaba la condición de presidenta quien legalmente no podía serlo.

La sentencia impugnada, aunque alude a la existencia de actos propios de los demandados, no establece en momento alguno que el nombramiento pueda ser válido al no haber sido impugnado, que es lo que verdaderamente vulneraría la jurisprudencia de esta sala que se cita en el motivo.

Como más reciente, la sentencia 514/2015, de 23 septiembre, se expresa en los siguientes términos:

“Así la sentencia núm. 901/2008, de 14 octubre, Rec. 948/2002 , dice que “la jurisprudencia de esta Sala ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario. Así dice la sentencia de 30 de junio de 2005 , citada en la de 13 de julio de 2006 (con referencia al artículo 12 de la Ley 40/1960, de 21 de julio , modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril -hoy art. 13 -), que “evidentemente la normativa del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al art. 6.3 del Código Civil . Así lo declara la sentencia de 30 de abril de 1994 , que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, diciendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del “ius cogens” con la consecuencia de nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el art. 12, como aquí ha ocurrido, se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento ( sentencias de 10 de marzo de 1965 , 7 de febrero y 27 de abril de 1976 , 11 de diciembre de 1982 y 10 de octubre de 1985 citadas , a las que cabe agregar las de 2 de marzo de 1992 y 29 de octubre de 1993 ), y añade esta sentencia que no se trata evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde el momento en que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de elección para presidente y al tratarse de acto radicalmente nulo, no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir, al previsto en el art. 16.4º, de treinta días, que juega para los acuerdos anulables “ (STS nº52/2017, de 27 de enero)

Por lo que respecta a la cuestión de la capacidad requerida para el desempeño del cargo de presidente, existe controversia en la doctrina sobre si debe ostentar la capacidad de obrar plena o puede ostentar dicho cargo el menor o el incapaz, actuando a través de sus representantes legales en los casos que resulte pertinente.

Si bien la naturaleza del cargo es personal, no existe prohibición alguna para que ostenten el cargo los representantes legales de las personas jurídicas cuando son titulares de un elemento privativo (Sentencia de 30 de junio de 1972 de la AP de Madrid; la de 10 de abril de 2003 de la Sección 1ª AP Asturias; Sentencia de 27 de junio de 2006 de la Sección 2ª AP Burgos; y la Sentencia de 8 de marzo de 2006, Sección 6ª AP Málaga), por lo que no vemos inconveniente en que se encomiende el cargo al representante legal del incapaz o del menor de edad, al margen de las cuestiones de índole práctica.

Algunos autores (ECHEVERRÍA SUMMERS, F.³; y VENTURA-TRAVESET Y GONZÁLEZ, A.⁴) sostienen que es aplicable en este caso de forma analógica lo dispuesto en el art. 1716 del Cc para el contrato de mandato, que establece que basta con ser un menor emancipado.

BATLLE VÁZQUEZ, M.⁵ defiende la posibilidad de que pueda ser elegido presidente el representante legal del incapaz. Y PERÉ RALUY, J.⁶ añade que “aunque no es aconsejable que se realice una designación de tal clase, cuando menos por las dudas que suscita la legalidad de tal nombramiento y la posibilidad de impugnaciones, no puede cerrarse el paso de modo absoluto a tales nombramientos, tanto más cuanto que, por otra parte, el problema de la designación de presidente, de mantenerse a ultranza la tesis negativa, podría resultar insoluble, ya que puede darse la anómala situación de un inmueble en régimen de propiedad horizontal en el que los diversos titulares sean todos incapaces o incapacitados”.

Refiriéndose a la elección como presidente de una persona de avanzada edad, la Sentencia de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo de 22 de julio de 1994, ha declarado, en síntesis, que el acuerdo de junta en el que se nombra presidente de la comunidad a una persona de avanzada edad, permitiéndose que ejerciera las funciones de la misma otro propietario que fue el que presidió y convocó dicha cita, con aquiescencia mayoritaria de los demás propietarios, no es causa de nulidad de dichos acuerdos, dado su carácter excepcional.

Respecto de si puede ser presidente el usufructuario o un representante voluntario del propietario, creemos que no, porque la Ley exige la condición de propietario y dicha condición es personal, indelegable, e insubstituible, salvo en la persona del vicepresidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, tal como prevé el art. 13.4, párrafo segundo, de la LPH, y su homólogo art. 553-16.2 del Código Civil de Cataluña. Así lo corrobora de forma contundente la SAP Burgos, Sec. 3ª, nº351/2011, de 11 de noviembre:

“Como propietario puede otorgar su representación a persona que no lo sea, pero como Presidente no puede actuar por medio de representante no propietario -cualidad que es necesaria para ostentar este cargo, que es un órgano de la Comunidad, art. 13.1,b.2 LPH -, y siendo a él a quien corresponde Presidir las Juntas de Propietarios -ex art. 19-3 LPH -. …”

Ello al margen de que tal designación se hallaría abocada a graves inconvenientes, dado el carácter esencialmente revocable del mandato y la precariedad de la delegación que el usufructuario puede gozar respecto del nudo propietario. El nudo propietario, en cambio, sí podría serlo.

La nulidad del cargo de presidente del usufructuario ha sido confirmada por los tribunales (SAP Málaga, Sec. 4ª, nº301/2014, de 30 de junio). No obstante, de forma aislada, la Sentencia de 25 de septiembre de 1993, Sección 10.ª de la AP de Madrid, ha declarado, sin embargo, que sí puede serlo el usufructuario, razonando lo siguiente:

“El usufructuario —como titular directo del goce y disfrute del piso— no cabe duda de que aparece como una figura cercana idónea para conocer y defender los intereses comunes. Por otra parte, no hay que olvidar el tratamiento especial, que al usufructuario otorga la Ley de propiedad horizontal en el artículo 14 al regular la asistencia a la junta. En dicho precepto se establece una presunción legal, de que el nudo propietario se entenderá representado por el usufructuario, requiriendo sólo que la delegación sea expresa «cuando se trate de acuerdos a que se refiere el n.º 1 del artículo 16, o de obras extraordinarias y de mejora». Expresión en la que el legislador parece estar aludiendo a la facultad que el artículo 490 del Código civil concede al usufructuario en los casos de comunidad: «el usufructuario de parte de una cosa poseída en común ejercerá todos los derechos que correspondan al propietario de ella referentes a la administración y a la percepción de frutos o intereses». La doctrina ha venido reconociendo en esta norma «una simple aplicación al usufructo de la doctrina de la comunidad, establecida en nuestros artículos 392 y 398» y considerar que «al ocupar el usufructuario la posición del nudo propietario, puede llegar a ser nombrado administrador del objeto común». Se salva, pues, en todo caso el límite de la ajenidad a la comunidad, integrando esa interpretación extensiva a base de la cercanía que algunas figuras jurídicas mantienen con la propiedad total y estricta.”

Respecto de la cuestión de cómo debe probarse el nombramiento del cargo de presidente, entendemos que, por norma general, será suficiente aportando el libro de actas en el que conste este nombramiento llevado a cabo en la correspondiente junta con el quórum legal de la mayoría simple de propietarios y cuotas. En el ámbito jurisprudencial, la Sentencia de 24 de enero de 1974 de la Audiencia Provincial de La Coruña estimó la excepción de falta de legitimación, razonando que aun teniendo presente el libro de actas de la comunidad, ello no sería bastante para estimar acreditado el carácter de representante de la comunidad del presidente, por cuanto si bien es verdad que en dicho libro se hace constar la existencia de una reunión celebrada el día 22 de marzo de 1973, a la que asisten doce personas, en la cual se le confiere tal nombramiento, la demandada afirma que no ha sido citada para la misma y que no se le notificó en manera alguna el acuerdo adoptado, y de aquí que el accionante para acreditar su legitimación activa no le bastaba con aportar el citado libro, sino que tendría, además, que probar que la demandada había sido citada en forma para la reunión, o cuando menos que se le notificó de alguna manera el acuerdo recaído.

Nos preguntamos si es posible establecer un sistema distinto del rotativo o del sorteo establecido por el art. 13.2 de la LPH y su homólogo art. 553-15.5 del Código Civil de Cataluña, y entendemos que no debe existir inconveniente en que la comunidad pueda modificar dicho sistema por otros, mediante el correspondiente acuerdo de modificación estatutaria, con el correspondiente quórum de la unanimidad que prevé el art. 17.6 de la LPH para estos casos, o de cuatro quintos de propietarios y cuotas en el caso de Cataluña (art. 553-26.2.a) del Código Civil de Cataluña), siempre y cuando el sistema escogido no sea contrario a la ley, a la moral ni al orden público (art. 1255 del Cc). Esta tesis ha sido confirmada por la SAP Vizcaya, Sec. 5ª, 378/2010, de 16 de septiembre, que declara lo siguiente:

“la existencia de un sistema previo de turno rotatorio no implica que necesaria e incondicionalmente haya de seguirse sin solución de continuidad tal sistema, siendo así que la LPH no prohíbe la mutación del sistema de elección”, y tal y como ha quedado acreditado en este caso, los comuneros aquí optaron por el sistema establecido legalmente con el carácter de preferente.”

Respecto de los límites de dicha autonomía de la voluntad de la comunidad sobre el sistema de elección a escoger, conviene citar la SAP Madrid, Sec. 19ª, de 16 de enero de 1997, que declara que el establecimiento de un sistema de elección que prohíba que un propietario jubilado sea presidente es nulo por contravenir el derecho de igualdad que consagra el art. 14 de la Constitución.

En virtud de dicha autonomía de la voluntad, también cabe aprobar mediante acuerdo comunitario un listado de causas de excusa o válida justificación para no ser sujeto elegible para el cargo de presidente, lo cual puede ser recomendable en aras a dotar de una mejor operatividad a la comunidad y para evitar conflictos innecesarios sobre este extremo, a la vista de que en la práctica es frecuente la negativa a ejercer el cargo entre los comuneros. Salvo que dicho listado se haya incluido inicialmente en el título constitutivo, será necesario que la junta adopte un acuerdo por unanimidad en tanto que se trata de un acuerdo de naturaleza estatutaria (art. 17.6 de la LPH) – en Cataluña un quórum de 4/5 de propietarios y cuotas -, ya que se trata de la aprobación de una norma de gobierno de la comunidad (art. 5, párrafo tercero, de la LPH), que deberá elevarse a público e inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga eficacia frente a terceros.

Hay quien sostiene (MAGRO SERVET, V.⁷) que dicho acuerdo comunitario tiene naturaleza reglamentaria y no estatutaria, siendo suficiente con que el acuerdo cuente con la mayoría simple del art. 17.7 de la LPH. No obstante, la doctrina mayoritaria (ECHEVERRÍA SUMMERS, F.⁸, GONZÁLEZ CARRASCO, M.⁹, y CORDERO LOBATO, E.¹⁰), a la cual me sumo, opina que el reglamento de régimen interior debe limitarse a regular la administración y gestión de los elementos y servicios comunes, es decir, las cuestiones atinentes a la convivencia, estando vedado para este instrumento la determinación de los requisitos que han de reunir los particulares para ostentar los distintos cargos de gobierno de la comunidad.

En todo caso, conviene ser muy cuidadoso con la redacción de dicho listado de excusas o causas, evitando establecer en la medida de lo posible prohibiciones de elegibilidad que puedan ser contrarias al derecho de igualdad de los comuneros (art. 14 CE) y, por tanto, ser consideradas nulas de pleno derecho por los tribunales. Así lo prevé de forma expresa el art. 553-15.8 del Código Civil de Cataluña al disponer que “en la designación de los cargos no debe producirse ningún tipo de discriminación por razón de sexo, orientación sexual, origen o creencias ni por ningún otro motivo”. En este sentido, se han pronunciado los tribunales en varias ocasiones (SAP Madrid, Sec. 19ª, de 16 de enero de 1997; SAP Vizcaya de 16 de septiembre de 2010; SAP Castellón de 10 de marzo de 2011; y SAP Córdoba de 18 de mayo de 1999):

“Obsérvese que, como reconoce el demandado, para algún caso concreto se eximió a algún jubilado que enviudo, y que le correspondía ser presidente de la comunidad, para que quedase relevado de aquélla obligación, pero esto ni se llevó al acta de 24 de mayo de 1994 ni encierra la prohibición de que el jubilado pueda ser presidente de la Comunidad, pues de haberse adoptado este acuerdo sería claro que contravendría preceptos esenciales de la Constitución, como es el de igualdad que recoge el artículo 14 de nuestra Norma Suprema.” (SAP Madrid, Sec. 19ª, de 16 de enero de 1997)

“Por el contrario y como ya apuntamos, sí que apreciamos que está viciado de nulidad el acuerdo adoptado en el punto 14 del orden del día de la junta (elección de la junta de gobierno) en la medida en que se dispone el sistema de sorteo para la designación del presidente de la comunidad y se excluye de los participantes en el mismo a diversos propietarios por mor del conflicto existente en la comunidad con los mismos, entre los que se encuentran los actores y aquí apelantes. Este acuerdo es contrario al art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal , norma imperativa (en este sentido, Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 2008 ), en la medida en que todos los propietarios están llamados a poder ser presidente de la comunidad cualesquiera que sea el sistema elegido (electivo, turno rotatorio o sorteo), por mucho que lo normal sea la ausencia de interés por ostentar tal cargo y, consecuentemente, de tener la posibilidad de ser designado. Como en el presente caso se ha impedido a determinados propietarios el acceso al cargo, consideramos que el acuerdo es nulo (con la consiguiente pertinencia de estimar el recurso de apelación en este punto), sin que el propósito de impedir que el funcionamiento normal de la comunidad se viere afectado caso de salir elegido alguno de los propietarios excluidos por mor del conflicto existente en la comunidad pueda justificar dicho actuar y, desde luego, validar el correspondiente acuerdo, no recogiéndose ninguna excepción en el texto legal. …” (SAP Castellón de 10 de marzo de 2011)

“Se ha insistido mucho durante la tramitación del procedimiento y en la vista oral que se rompe el principio de igualdad patrocinado por nuestras leyes constitucionales por el hecho de excluir a determinadas personas del cargo de Presidente. Está equivocado quien hace esa interpretación el principio de igualdad se conculcaría cuando se tratara desigualmente a los iguales. Es decir que si a unas personas, por su edad, dolencias físicas o defectos total o parcial de vista se les excusa está bien tomado dicho acuerdo y el principio de igualdad se quebraría cuando con unas personas o vecinos que se encontraran en las mismas condiciones se transigiera y con otras -repito en las mismas condiciones- no se hiciera. Las Comunidades de Propietarios son órganos de mucha importancia para el desenvolvimiento de las grandes y medianas poblaciones y lo que no se puede hacer es buscar el mínimo resquicio formal para poner obstáculo. No deja de ser curioso que a una persona incapacitada o de edad muy avanzada se le obligue a ser Presidente, ya que iría en contra de los intereses de todos. También se ha alegado mucho la falta de prueba cuando entre escasos vecinos se conocen tales circunstancias bien de la edad, postración o enfermedad que en uno de los casos ha terminado en muerte.” (SAP Córdoba de 18 de mayo de 1999)

Sobre esta cuestión es habitual que la comunidad de propietarios se plantee a modo de sanción prohibir al propietario moroso que pueda ser elegido presidente; también por una razón claramente operativa, consistente en evitar la problemática jurídica derivada de tener que reclamar judicialmente al presidente moroso. Al respecto, los tribunales (SAP Madrid, Sec. 18ª, nº586/2011, de 29 de noviembre; y SAP Cantabria, Sec. 2ª, nº114/2013, de 25 de febrero) vienen declarando que dicho acuerdo es nulo ya que la comunidad no ostenta facultad sancionadora, ni la Ley penaliza la morosidad con esta sanción, sino con la privación del voto del art. 15.2 de la LPH.

“… Del mismo modo, y en cuanto a la elección como Presidente de un copropietario que alega el recurrente era moroso en dicho momento, no puede sino estimarse por un lado, que la LPH, no penaliza la morosidad de un copropietario, con la sanción de no ser válido para el desempeño de dicho cargo. Y es más, en el presente caso, aparece que la Comunidad de Propietarios, venía eligiendo Presidente, a aquel que por turno fuera procedente, según la planta en la que habitaba, por ello, el que se eligiera Presidente a D. Carlos Alberto , no entraña ninguna vulneración legal, dado que es vecino de la planta a la que por turno tocaba desempeñar dicho cargo rotatorio, sin que se vea perjudicado en dicho nombramiento vecino alguno.” (SAP Madrid, Sec. 18ª, nº586/2011, de 29 de noviembre)

1.3. Funciones y obligaciones

A) La representación de la comunidad

a) La representación en el plano contractual

En primer lugar, y como función propia, ínsita a la naturaleza del cargo, prevé el art. 13.3 de la LPH que el presidente será el representante de la comunidad en todos los asuntos que le afecten, tanto en juicio como fuera de él.

En Cataluña, lo prevé el art. 553-16.1.b) del Código Civil de Cataluña.

DE LA CÁMARA ÁLVAREZ, M.¹¹ estudiando la representación del presidente en el orden extraprocesal, nos dice que la fórmula utilizada por la Ley es de una generalidad tal que uno no sabe si el legislador realmente se ha excedido al conceder un poder de representación tan amplio al presidente o, si por el contrario, la enorme amplitud de la fórmula, conjugada con las atribuciones que se otorgan a la junta, reducen al presidente al papel de mero ejecutor de los acuerdos de aquélla. Añade que repugna al buen sentido que el presidente de una comunidad, por el hecho de que ésta cuente con un administrador, no pueda, por ejemplo, velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, o hacer a estos efectos las oportunas advertencias a los titulares, o que carezca de facultades para atender a la conservación o entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones ordinarias, y en cuanto a las extraordinarias, adoptar las medidas urgentes, dando inmediata a la junta o, en su caso, a los propietarios. Manifiesta este autor que, pese a que la Ley se haya olvidado de decirlo, al presidente corresponde, aunque no sea más que por razón de su denominación, regir la comunidad en todos aquellos asuntos que se refieran a su funcionamiento cotidiano y que no pueden aguardar para su resolución a la reunión de la junta, que por su propio carácter es un órgano que actúa intermitentemente. Entiende este autor que, por consiguiente, el presidente tiene en el orden interno, siempre y en todo caso, las facultades que corresponden al administrador.

Conviene precisar que el art. 553-16.1.d) del Código Civil de Cataluña prevé de forma expresa que le corresponde al presidente “velar por el buen funcionamiento de la comunidad y por el cumplimiento de los deberes del secretario y del administrador”.

GONZÁLEZ CARRASCO, M.¹² estudia con profundidad la naturaleza de la representación del presidente llegando a la conclusión de que es una representación sui generis; un híbrido entre la representación orgánica y la legal.

Nos preguntamos si el presidente, en su condición de representante de la comunidad, ¿es un mero ejecutor de los acuerdos de la junta, de modo que sin que medie autorización de ésta, la comunidad no queda vinculada o, por el contrario, obliga a los copropietarios frente a terceros, aunque actúe sin esa autorización y sin perjuicio de las responsabilidades que pueda contraer en el orden interno? ¿Es necesario que en cada caso se compruebe por el tercero contratante si el presidente cuenta con autorización de la junta?

Puede pensarse que desde el momento en que la propia Ley confiere al presidente la representación de la comunidad sin establecer claramente que sus potestades representativas estén limitadas por la necesidad de obtener el beneplácito de la junta, el respeto a la confianza que el tercero ha de tener en la propia declaración legal exige liberarle de la carga que supone comprobar, caso por caso, si el presidente está o no autorizado por aquélla.

En relación a personas ajenas al inmueble lo que firme el presidente obliga a toda la comunidad, sin perjuicio de que luego se le pueda exigir algún tipo de responsabilidad por su negligencia o por actuar al margen de las instrucciones, pero nada de esto afectará a los terceros que han contratado con él.

Esta tesis jurídica fue adoptada por el Tribunal Supremo en Sentencia de 24 de abril de 1991: la representación que corresponde al presidente de la comunidad lleva implícita la de todos los titulares en juicio y fuera de él, representación que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del presidente, frente al exterior, vale como voluntad de la comunidad sin perjuicio de la relación y de la obligación de aquél de responder de su gestión.

También cabe citar la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1965 en un supuesto en el que se discutía si era válida una autorización de obras otorgada por el presidente respecto de un local de negocios sito en los bajos de un inmueble y arrendado a un tercero, y que declaró que “como premisa indispensable para efectuar la referida valoración, es preciso partir de la naturaleza y facultades que deben atribuirse al presidente de la comunidad de propietarios, para lo cual es forzoso tener en cuenta lo que dice la exposición de motivos de la vigente ley de 21 de julio de 1960, a cuyo tenor, es uno de los tres órganos (junto con la junta de propietarios y el administrador) a quienes se confía normalmente el adecuado funcionamiento de esta forma de propiedad, el cual, aunque represente a la comunidad según se dice en el artículo 12 de la misma ley, no en sentido técnico de representante, pues sus actos no son de representación aislada e independiente que requiera en cada caso unos poderes específicos, ni consta tampoco que ningún lado que obre en virtud de la concesión de una procura de carácter general, sino que actúa como un auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual, la auténtica voluntad social o común y viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad, lo cual elimina la distinción y contraposición de sujetos típicos de la representación y permite al propio tiempo considerar todo lo realizado por el presidente no como hecho “en nombre de la comunidad” sino como si ésta misma fuera quien lo hubiera realizado, sin perjuicio de la relación interna que media entre dicho presidente y la junta de propietarios, ante los que, como es lógico, deberá responder en el caso de que lo llevado a cabo no se hubiera ajustado a las normas legales de orden general o del particular contenida en los estatutos que rigen la vida de cada una de estas entidades”.

En idéntico sentido, se han pronunciado varios tribunales (SAP Cantabria de 19 de mayo de 2005; SAP Madrid de 22 de marzo de 2007; SAP Málaga de 1 de julio de 2009; SAP Santa Cruz de Tenerife, de 12 de marzo de 2010; SAP Madrid, de 19 de julio de 2012; SAP Las Palmas, de 23 de febrero de 2016; SAP Madrid, de 8 de julio de 2016). Es muy gráfica la Sentencia de 30 de junio de 1999 de la Sección 4.ª de la AP Alicante que declara:

“Reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo viene manifestando que la legitimación del Presidente le viene conferida por el mencionado artículo, artículo que le otorga la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, estando colocada tal actuación entre la representación orgánica y la meramente voluntaria, llevando implícita la de todos los titulares, tanto en juicio como fuera de él, actuando como órgano del ente comunitario, sustituyendo con su voluntad la social común, de tal manera que lo realizado por el Presidente ha de entenderse como si fuera la propia Comunidad la actuante, sin perjuicio de las relaciones internas y de la obligación del Presiente de responder de su gestión. La eliminación de la zona de estacionamiento situada en terreno comunitario y la colocación de bancos y jardineras en su lugar, ha sido acordada por el propietario en su calidad de Presidente de la Comunidad, debiendo ser entendido, por tanto, como un acto de la Comunidad de Propietarios, pudiendo instar cualquier de los propietarios las acciones impugnatorias que tenga por conveniente frente a la Comunidad de Propietarios si entiende que dicho acto es contrario a derecho.”

Al respecto, la Sentencia de 27 de junio de 2005 de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, declara que vinculan a la comunidad de propietarios los acuerdos con terceros suscritos por el presidente aunque el nombramiento esté impugnado, salvo que el juez hubiese suspendido la ejecución.

De todo ello se infiere que, a pesar de ser el presidente un mandatario de la comunidad, se trata de un mandato sui generis, previsto expresamente por la ley y con carácter orgánico y, por tanto, la regulación del contrato de mandato del Código Civil no se ajusta en su totalidad a este caso. En este sentido, téngase en cuenta que no estamos ante un mandato voluntario sino que opera por ministerio de la ley, por lo que entendemos que no es de aplicación el art. 1727 del Cc que establece que “en lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente”, quedando vinculada la comunidad y sus miembros en el plano externo frente a los terceros por toda actuación del presidente aun cuando no tuviere autorización para ello, salvo que el tercero conociere la irregularidad de dicha actuación. En este sentido, se ha pronunciado también ECHEVERRÍA SUMMERS, F.¹³.

En sentido contrario, se ha pronunciado GONZÁLEZ CARRASCO, M.¹⁴, al declarar que en el ámbito comunitario, a diferencia del societario mercantil, no existe protección del tercero en cuanto a los actos que extravasan los intereses comunes, para afectar a los derechos de los propietarios sobre sus elementos privativos.

Concluyendo, no existe en la actualidad un criterio uniforme en los tribunales sobre la cuestión, existiendo criterios contradictorios al respecto (SAP Baleares, Sec. 5ª, nº423/2013, de 14 de noviembre; SAP Albacete, Sec. 1ª, nº98/2009, de 7 julio; SAP Málaga, Sec. 4ª, 93/2018, de 7 de febrero; SAP Madrid, Sec. 9ª, nº520/2017, de 14 de diciembre; y SAP Madrid, Sec. 8ª, nº107/2016, de 3 de marzo):

“… En conclusión, si el presidente finalmente se extralimitó, la Comunidad debe dirigirse contra el mismo, y no obligar a la tercera entidad que contrató con él mismo a ejercitar tal acción, una vez transcurridos seis años, en una cuestión en la que una hipotética extralimitación de su presidente no es evidente para un tercero que es contratado para realizar unas obras en la comunidad, y que tales facturas son ratificadas durante al menos seis anualidades. …” (SAP Baleares, Sec. 5ª, nº423/2013, de 14 de noviembre).

“Pues bien, el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) cuya infracción se invoca en el motivo del recurso, delimita las facultades del Presidente afirmando que: « El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten » sin que al amparo de tal representación puedan darse cobertura a actuaciones que supongan, de facto, la asunción de funciones que tiene atribuidas la junta, entre otras, las de « conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad », en términos del art.14 e) LPH . En consecuencia, fuera de la esfera competencial que le es propia, y careciendo el presidente de ningún otro tipo de apoderamiento por parte de la junta de propietarios, lo actuado por éste debe ser considerado como plenamente ineficaz, salvo una ulterior ratificación de dicho órgano de gobierno, sin perjuicio de la responsabilidad en la que haya podido incurrir el presidente ex art . 1725 del Código Civil.” (SAP Madrid, Sec. 8ª, nº107/2016, de 3 de marzo).

Sobre esta compleja cuestión se ha pronunciado varios juristas de reconocido prestigio en una reciente encuesta jurídica¹⁵. La totalidad de los encuestados (SALAS CARCELLER, A., ESPINET ASENSIO, J.M., CODÓN ALAMEDA, A., ECHEVERRÍA SUMERS, F.) concluye que, por norma general, la comunidad de propietarios no queda vinculada frente al tercero contratante por lo realizado por el presidente o administrador en contravención de su voluntad, debiendo responder personalmente el presidente o administrador – según el caso – respecto del cumplimiento de las obligaciones contraídas con el tercero, salvo, claro está, que la comunidad de propietarios ratifique dicha actuación, todo ello de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1714, 1725 y 1727 del Código Civil.

No obstante, por lo que respeta a la representación ostentada por el presidente, SALAS CARCELLER y ESPINET ASENSIO distinguen en función de si el contrato celebrado consiste en un acto de administración ordinaria de la comunidad de propietarios (ej. obras de conservación y reparación de elementos comunes, obras de accesibilidad en el edificio para supresión de barreras arquitectónicas, etc.) o si, por el contrario, estamos ante un acto de disposición o de administración extraordinaria (ej. contrato de venta de la vivienda portería, cesión de uso de terraza comunitaria), quedando vinculada la comunidad respecto de los primeros, aun cuando haya manifestado su voluntad en contra, salvo mala fe del contratante. Esta vinculación de la comunidad de propietarios solamente se produce cuando el representante es el presidente, y no el administrador, pues es quien ostenta la representación legal de la comunidad, y por tanto, creemos que es razonable que el contratante ajeno a las relaciones internas de la comunidad quede protegido en estos casos. La diligencia que le es exigible al contratar se agota con la comprobación del cargo de presidente de la comunidad, siendo, a nuestro juicio, excesivo en estos casos hacer pechar al contratante con la obligación de comprobar si existe autorización de la junta para contraer dichas obligaciones contractuales; todo ello sin perjuicio de que la comunidad pueda exigir en el plano interno las responsabilidades oportunas al presidente.

b) La representación procesal

Otra cuestión de interés que ha suscitado polémica en los tribunales es la relativa a la representación procesal del presidente en las acciones judiciales comunitarias.

Dicha representación se extiende no sólo a asuntos estrictamente comunes sino a los derechos e intereses particulares de los comuneros, en cuanto tengan relación con los elementos de la división horizontal, siempre que los propietarios manifiesten su consentimiento o no hagan constar su oposición (SSTS de 2 junio 1998, de 16 de noviembre de 2001, de 30 de septiembre de 1999), basándose bien en razones de economía procesal (STS 22 de octubre de 1993) y en el beneficio que la acción del presidente representa para la comunidad (STS de 16 de octubre de 1995), que esta última viene legitimada para solicitar no sólo la redistribución sino también la compensación o indemnización correspondiente, aunque lo sea en interés de aquél o aquellos propietarios, hasta ahora ignorados, que resulten directamente afectados por tal resolución, al no haber manifestado éstos de cualquier manera reconocible su oposición a tal actuación. En este sentido, los terceros no podrán oponer el carácter común o privativo de la acción ejercitada. Traemos a colación por su interés el siguiente pasaje de la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 20 de diciembre de 2017:

“Elude, de esta forma, la parte recurrente que la sentencia recurrida concluye que no cabe negar a la comunidad de propietarios actora la legitimación para ejercitar las acciones de cumplimiento contractual derivadas de los contratos de compraventa celebrados con la promotora demandada por los comuneros que la constituyen, tal y como se alegó tanto en la contestación a la demanda como en recurso de apelación, en la medida que la comunidad ha asumido la defensa de estos intereses, que conciernen al edificio en su conjunto y no solo a los elementos privativos de las viviendas adquiridas, especialmente en esta caso en el que las obras exigidas, y que está obligada a realizar la demandada para obtener la licencia de primera ocupación a fin de entregar el inmueble en las condiciones debidas, afectan a elementos comunes de la edificación y de la urbanización en la que ésta se integra.”

Si bien el art. 13.2 de la LPH dice que el presidente ostentará la representación de la comunidad en juicio, sin exigir ningún otro requisito de representación, la doctrina jurisprudencial ha sentado el principio general de que esa legitimación ad processum, que ostenta el presidente ex lege, ha de ser completada con la existencia de un acuerdo comunitario para el ejercicio de la acción judicial, en tanto que es la junta de propietarios el órgano donde reside la facultad de decidir de la comunidad, siendo el presidente un “mero ejecutor”, en palabras del Tribunal Supremo en Sentencia de 11 de diciembre del año 2000:

“De acuerdo con los preceptos citados en el motivo, corresponde al presidente de la comunidad la representación de ésta “en juicio” y fuera de él y corresponde a la Junta de copropietarios conocer y decidir los asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común; debiendo el presidente actuar de conformidad con los acuerdos de la Junta, válidamente adoptados, de los que es mero ejecutor. La sentencia recurrida, aceptando los razonamientos de primera instancia, considera suficiente para reconocer legitimación activa al Presidente de la Comunidad demandante, el acuerdo adoptado por unanimidad por la Junta el día 13 de marzo de 1992: “También se ha acordado por unanimidad el prescindir de los servicios de la abogada; pues vamos a dar el asunto de las anomalías del bloque a la Asesoría Jurídica. Esta Sala no puede aceptar las conclusiones a que llega la Sala “a quo”; tal acuerdo no contiene autorización alguna al Presidente de la Comunidad para la iniciación de este litigio ni ello puede deducirse de los términos del acuerdo transcrito pues solo se refiere al cambio de la Abogada que, al parecer, venía asesorando a la Comunidad sobre esas anomalías que presentaba el edificio, pero sin que aluda para nada al ejercicio de acciones legales para exigir responsabilidad a los posibles causantes de las mismas. En consecuencia, procede la estimación del motivo y, sin necesidad de entrar en el examen del segundo, casar y anular la sentencia recurrida y, con revocación de la de primera instancia, desestimar la demanda por falta de legitimación en el Presidente de la Comunidad demandante.”

El Tribunal Supremo ha querido poner control al ejercicio de acciones judiciales por parte de los presidentes de comunidades y en reiteradas Sentencias de 24 de junio de 2016, 5 de noviembre de 2015, 19 de febrero de 2014, 12 de diciembre de 2012, y 10 de octubre de 2011, se exige la autorización previa por parte de la comunidad de propietarios.

Ya una Sentencia de 8 de noviembre de 1969 pronunciada por la Audiencia Provincial de Zamora declaraba que “ha de constar en acta extendida con las formalidades legales en cuanto a convocatorias, anuncios de los asuntos a tratar, un acuerdo lo suficientemente expresivo en que se confiere el mandato al presidente para que interponga la acción, por ser evidente que el acuerdo ha de ir precedido de una discusión sobre los pros y los contras que se pueden originar y que representan una carga a repartir sobre los copropietarios; debiendo existir, por tanto, la voluntad clara y terminante de la Junta para actuar judicialmente.”

Así pues, tiene el presidente la legitimatio ad processum, pero no la legitimatio ad causam, para lo cual precisará de acuerdo comunitario facultativo.

Dicho requisito de representatividad no es exigible cuando la comunidad de propietarios es parte demandada, pues en estos casos, como de lo que se trata es de defender a la comunidad, ello cae dentro de sus obligaciones legales como presidente (art. 13.3 de la LPH). La cuestión ha sido analizada profundamente por el Tribunal Supremo en Sentencia nº1/2019, de 8 de enero:

“(ii) Todas las sentencias que se citan para apoyar el interés casacional se refieren a supuestos en los que la comunidad, con tiempo y sosiego suficiente, salvando los plazos de prescripción y caducidad, toma la decisión de ejercitar una determinada acción, naturalmente a través de quien la representa, que es su presidente, sentencias que han sido citadas y valoradas por la sentencia recurrida.

Sin embargo, ello no es lo aquí acaecido, pues se trata de que la comunidad es la demandada, por lo que la actora la considera legitimada, y lo hace en la persona del presidente que la representa, como se expresa en la demanda.

Aquí ya está la comunidad compelida por unos plazos fatales para contestar a la demanda y, en su caso, para recurrir; por lo que convocar el presidente, aunque con urgencia, una junta extraordinaria de propietarios para conseguir autorización para la oportuna defensa de los intereses de la comunidad, acortaría sustancialmente los plazos y, por ende, la defensa.

De ahí, que el acento se deba colocar en que la defensa no sea inocua y arbitraria sino razonable, con el fin de velar por los intereses de la comunidad, y congruente con los acuerdos adoptados por ella, objeto de impugnación.

1.– A la comunidad, representada por su presidente, incumbe la defensa de sus intereses en todos los asuntos que le afecten, según establece el art. 13.3 LPH.

Por ello, el presupuesto de la intervención pasiva del presidente es que su actuación como órgano de la comunidad no supere el ámbito objetivo del poder de representación que como tal tiene conferido, esto es, en los asuntos que afectan a la comunidad.

2.– En el supuesto de autos se defiende la transacción acordada en beneficio de la comunidad, que se había visto sorprendida con una diferencia de superficie del solar de 1.000 metros cuadrados entre la realidad física y lo que constaba en la escritura.

Esa transacción fue acordada, sin que mediase impugnación en la junta de 16 de octubre de 2005.

Por tanto, el presidente lo que hace es defender a la comunidad de los acuerdos adoptados por ella. En concreto el impugnado solo tuvo en contra el voto de tres comuneros.

Basta con examinar la testifical practicada para apreciar que los comuneros que formulan alguna objeción no es contra la transacción realizada en evitación de un litigio, cuanto con el uso que se le ha dado al local como club social, pues dicen que en él se realizaron actividades que generan ruidos y molestias a los vecinos de alrededor.

No es apoyar esos ruidos y molestias lo que defiende el presidente en nombre de la comunidad.

Está defendiendo la transacción; y para llevar a cabo las gestiones que culminaran la misma sí fue autorizada la junta rectora.

Pero, saliendo al paso de las molestias que se denuncian, y que es una máxima de experiencia que son perturbadoras física y psíquicamente, y de ahí las corrientes cada vez más intensas para combatir la contaminación acústica, cabe decir que no se evitan por suprimir el club social, pues si siguiese siendo local comercial podría explotarse en él un negocio que la generase.

Téngase en cuenta que la comunidad tiene como servicios comunes piscinas y pistas de paddel, que, según máximas de experiencia, son fuente de ruidos anudados a su uso.

La solución no ha de ser la supresión de tales servicios sino la de fijar unas normas de régimen interior que regulen el uso de tales servicios, de forma que se concilie el ocio de los comuneros con el descanso y sosiego de ellos.

3.– Por todo lo expuesto entiende la sala que el presidente ha actuado en defensa del interés general de la comunidad, no siendo cierto que lo hiciese a espaldas de los comuneros y que éstos fuesen ajenos al litigio como se infiere del acta de la junta de propietarios celebrada el 13 de diciembre de 2014, en la que consta que se debatió ampliamente sobre la cuestión y se informó de la existencia del procedimiento sobre impugnación del acuerdo de 9 de marzo de 2013, a instancia de doña Rosalia (folio 159).”

En todo caso, para evitar posibles responsabilidades, lo recomendable es que el presidente convoque junta extraordinaria urgente para que la junta pueda adoptar la decisión correspondiente, ya sea la de oponerse o allanarse a la demanda, y en cualquier caso para la designa del abogado y procurador para la defensa del caso.

La cuestión más controvertida sobre la representatividad de la comunidad de propietarios en la práctica forense es la relativa a la subsanabilidad del defecto de representación consistente en la falta de aportación con el escrito de demanda del acta que contiene el acuerdo comunitario facultativo para la interposición de la misma.

En los procedimientos judiciales en los que la comunidad de propietarios es parte actora los tribunales se han venido pronunciando de forma pacífica a favor de la subsanabilidad de este defecto de representación, pudiendo aportarse copia del acta que contiene el acuerdo facultativo en el momento de la audiencia previa (STS de 20 de octubre de 2004, y de 26 de septiembre de 2016, SAP de Pontevedra, Sec. 6ª, de octubre de 2016; SAP de Zaragoza, Sec. 5ª, de 14 de noviembre; y SAP de Castellón, Sec. 3ª, de 13 de junio de 2008). No obstante, existe alguna resolución judicial aislada que estima que es un defecto insubsanable, como la de la SAP de Cádiz, Sec. 6ª, de 23 de junio de 2014.

Más dudosa es la posibilidad de subsanar este defecto procesal cuándo ni siquiera se ha adoptado acuerdo comunitario previo a la interposición de la demanda y para su subsanación es necesario realizar nuevos actos jurídicos consistentes en tomar un acuerdo comunitario de ratificación de la decisión unilateral del presidente de ejercitar acciones judiciales. Son favorables a la subsanación del defecto procesal en estos casos las siguientes resoluciones judiciales: STS de 22 de diciembre de 2009, de 21 de abril de 2006, STS de 16 de noviembre de 2001, de 5 de julio de 1995, la AP de Murcia, Sec. 5.ª, en su Sentencia de 28 de febrero de 2008, SAP de Barcelona, Sec. 19ª, de 8 de noviembre de 2011; y AAP Gerona, núm. 66/2017, de 13 de marzo.

“y la inicial falta de acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios para promover el litigio sólo constituye un defecto subsanable en el trámite del art. 693-3ª, como lo fue efectivamente en este caso dando cumplimiento a una de las específicas finalidades del precepto sin que, en modo alguno, se aprecie que esta subsanación ocasionase indefensión a los demandados; de todo lo cual se sigue el perecimiento del motivo, así como también del formulado como tercero -en que, con sede en el núm. 5º del art. 1692 (redacción anterior a la Reforma de 30 de Abril de 1992), se alega infracción de los arts. 12 y 13-5 de la Ley sobre Propiedad Horizontal partiendo de que “la actora no podía subsanar la primitiva falta de legitimación activa mediante ratificación de la actuación llevada a cabo por el Presidente.” (STS de 5 de julio de 1995)

Son varias también las resoluciones judiciales en contra de la subsanación de la falta de aportación de acuerdo comunitario mediante un acuerdo posterior de ratificación: SAP de Alicante, Sec. 5ª, de 5 de noviembre de 2014 y de 6 de marzo de 2015; SAP de Madrid, Sec. 14ª, de 22 de octubre de 2015; y SAP Vizcaya, Sec. 5ª, de 13 de marzo de 2013.

“Por lo tanto, constatada jurisprudencialmente la necesidad del requisito, no pueden compartirse los razonamientos del recurso de la comunidad de propietarios actora sobre su subsanabilidad, pues aquí rige el principio de la “perpetuatio iurisdictionis” establecido en el art. 411 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a la fecha de la presentación de la demanda no se había cumplido con la exigencia de autorización previa. Por la misma razón tampoco puede admitirse la ratificación posterior y la supuesta voluntad comunitaria que, según la doctrina del Tribunal Supremo, debe manifestarse mediante un acuerdo expreso y anterior al inicio del procedimiento judicial.” (SAP de Alicante, Sec. Sec. 5ª, de 5 de noviembre de 2014)

“Por último no cabe hablar de subsanación por dos razones. La primera porque lo subsanable en el seno del proceso son los actos procesales y el acuerdo comunitario para ejercer acciones no es un acto procesal si no fondo: de investidura. La segunda porque lo subsanable son los actos defectuosos, pero no los no realizados, y aquí no se realizó el acto, buena prueba de ello es que después de la sentencia se intentara aportar el acuerdo comunitario de investidura.” (SAP de Madrid, Sec. 14ª, de 22 de octubre de 2015)

MAGRO SERVET, V.¹⁶ se manifiesta contrario a la subsanabilidad de este defecto procesal en el caso de que ni siquiera se haya adoptado acuerdo comunitario facultativo en el momento de presentarse la demanda, y este se adopte con posterioridad, realizando así nuevos actos jurídicos para subsanar tal deficiencia.

En mi opinión, y en aplicación del art. 418 de la LEC que prevé la subsanabilidad de los defectos de representación, el juez debe permitir la subsanación otorgando un plazo no superior a diez días a la parte actora para que aporte el acuerdo comunitario de ratificación, ya que contrariamente a lo que algunas resoluciones judiciales vienen manteniendo no estamos ante un problema de legitimación, sino de representación de la parte. A mayor abundamiento, y haciendo una interpretación finalista del requisito jurisprudencial de aportación del acuerdo comunitario facultativo para la interposición de acciones judiciales comunitarias, debe entenderse subsanado dicho defecto de representación con la aportación de un acuerdo comunitario que ratifique la actuación del presidente ya que con ello se constata que existe un alineamiento entre la voluntad del presidente y la de la comunidad a la que representa, y por tanto, se garantiza que la voluntad unilateral del presidente no pueda perjudicar los derechos e intereses de la comunidad de propietarios. Debemos tener en cuenta que tampoco dicha subsanación produce indefensión a la contraparte, por lo que debe imperar el principio pro actione.

El Tribunal Supremo zanjó la polémica cuestión en su contundente Sentencia nº52/2017, de 27 de enero, declarando la subsanabilidad de dicho defecto de representación mediante la ratificación posterior de la comunidad, y aclarando que en todo caso se trata de un defecto de representación y no de legitimación activa, contrariamente a lo que algunas resoluciones judiciales venían manteniendo. En boca del Alto Tribunal:

“… Pero, sentado lo anterior, no cabe alegar falta de legitimación activa en el presente caso, ya que quien es parte actora es la propia comunidad de propietarios (artículo 6 LEC), la cual está perfectamente legitimada para ejercitar la acción de reclamación (artículo 10 LEC), lo que sucede es que, al carecer de capacidad procesal, ha de ser representada por su presidente. En definitiva se trata de un problema de representación, cuya falta sería subsanable mediante ratificación de los interesados; y aún así no puede plantearse por parte de los demandados el defecto de representación para pretender su absolución cuando la propia comunidad aprobó las derramas a satisfacer y acordó iniciar las acciones legales ante los tribunales contra quienes resultaban ser deudores y esos acuerdos lógicamente no quedan afectados por la ilegalidad del nombramiento de presidente -que efectivamente podrá ser declarada en cualquier momento- pues lo contrario significaría el absurdo lógico y jurídico de anular todos los actos de gestión que pudiera haber realizado para la comunidad la presidenta nombrada indebidamente; actos que, siquiera tácitamente, venían siendo confirmados por los comuneros, que es en realidad lo que la Audiencia sostiene en la sentencia hoy recurrida. …”

Esta doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo no es aplicable en Cataluña ya que desde el año 2006 tiene su propia normativa legal sobre propiedad horizontal (Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, modificada por la Ley 5/2015), siendo el tribunal competente para conocer en última instancia y para sentar doctrina sobre esta materia la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña. En Sentencia nº3/2019, de 17 de enero, dictada por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, se pronuncia sobre esta cuestión en un caso en que si bien sí existía acuerdo comunitario previo que facultaba al presidente de la comunidad para interponer la demanda, dicho acuerdo comunitario fue declarado nulo, y por tanto, sin efectos (art. 6.1 del Código Civil). La Sentencia acogiendo el criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo nº52/2017, de 27 de enero, declara que dicho defecto de representación, y no de legitimación – recalca la misma – es en todo caso subsanable mediante la ratificación posterior de la comunidad, anulando así la sentencia de primera instancia que había denegado la subsanación de dicho defecto, y acordando que se retrotraigan las actuaciones a dicho momento procesal, argumentando al efecto que dicha ratificación de la comunidad venía permitida por los arts. 1259, 1309, y 1727 del Código Civil, y por el art. 418 de la LEC, y que se había producido una vulneración del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva de la comunidad de propietarios (art. 24 CE), del principio pro actione, así como de la doctrina del Tribunal Constitucional sobre el derecho a la tutela judicial efectiva (SSTC 13/2002, de 28 de enero; 45/2002, de 25 de febrero; 73/2004, de 22 de abril; 182/2003, de 20 de octubre; 12/2003, de 28 de enero; 182/2003, de 20 de octubre). Traemos a colación el siguiente párrafo de la Sentencia (FJ 10):

“Así las cosas, y aun admitiendo la dificultad en este caso de delimitar los conceptos de representación y de legitimación y de lo discutible de la cuestión, no es menos cierto que el defecto sería subsanable en todo caso.

Así, aunque entendiésemos que el problema es de legitimación en el sentido de ostentar o ejercitar el derecho material pretensionado, la ratificación viene permitida por las normas de carácter sustantivo como son los artículos 1259, 1309 y 1727 del CC, de aplicación analógica evidente, y ello con efectos retroactivos al suponer una convalidación o sanación de lo realizado sin las correspondientes facultades (art. 418 de la Lec, STS, Sala 1 de 20-4-1991, nº 845 de 22-12-2009, 10-2-2010, 21 de 16 de febrero de 2010).”

A la luz de todo lo anterior, queda por resolver si es necesario un acuerdo concreto y específico para cada acción judicial que entable la comunidad de propietarios, o es válido un acuerdo genérico. A nuestro juicio, y salvo mejor criterio de los tribunales, no debería ser válida una autorización genérica para ejercitar acciones comunitarias representando a la comunidad pues nada añadiría a lo que ya establece la Ley. La extensión con que aplica el Tribunal Supremo la doctrina de la necesidad de acuerdo comunitario está basada en la necesidad de que de estas decisiones participen los propietarios y sean tomadas en junta con conocimiento de causa. Sobre este extremo es muy ilustrativa la Sentencia de 19 de mayo de 2005 de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Alicante, que declara que si el presidente está autorizado para iniciar acciones tendentes a retirar techados de uralita, no implica extralimitación de funciones el pedir la retirada de las construcciones subyacentes.

Todo ello no debe confundirse con la innecesariedad del otorgamiento de nuevos poderes para pleitos para entablar cada nuevo proceso, pues son válidos y bastantes los otorgados por presidentes anteriores en nombre de la comunidad (SAP Toledo, Sec. 1.ª, 95/2013, de 16 de abril; y SAP A Coruña, Sec. 3.ª, 116/2017, de 30 de marzo):

“… Pues bien, a tenor de lo expuesto, en virtud del acuerdo de fecha 31 de octubre de 2013 , se facultó al Presidente de la Comunidad para dar poderes a abogados y procuradores, lo que así se hizo, siendo otorgado poder para pleitos en fecha 10 de enero de 2014 , de modo que, si por acuerdo de la Comunidad de fecha 27 de marzo de 2014 se acordó la interposición de demanda y se aporta aquel poder para pleitos de 10 de enero de 2014 – otorgado por quien en aquel momento era Presidente de la Comunidad – el cambio en la representación de la Comunidad (cambio de Presidente de la Comunidad) no afecta al poder otorgado , pues, tal cambio en la persona del Presidente no extingue el poder del procurador ni da lugar a nueva personación, tal y como así resulta del artículo 30.2. LEC “ Cuando el poder haya sido otorgado por el representante legal de una persona jurídica, el administrador de una masa patrimonial o patrimonio separado, o la persona que, conforme a la ley, actúe en juicio representando a un ente sin personalidad, los cambios en la representación o administración de dichas personas jurídicas, masas patrimoniales o patrimonios separados, o entes sin personalidad no extinguirán el poder del procurador ni darán lugar a nueva personación “, por lo que nada impide hacer uso del mismo , pues, el referido poder para pleitos de 10 de enero de 2014, independientemente de que haya sido otorgado antes del acuerdo de la Comunidad de fecha 27 de marzo de 2014 y de que su otorgamiento obedeciese a procedimiento distinto del que nos ocupa, sigue vigente, y, a mayor abundamiento, repárese que si bien en aquella junta de fecha 31 de octubre de 2013 se decide presentar solo conciliación judicial también lo es que se acuerda que el resultado será trasladado a una asamblea, facultándose al Presidente de la Comunidad para dar poderes a abogados y procuradores para la ejecución del punto en cuestión, sin que el hecho de que, posteriormente, por acuerdo de fecha 27 de marzo de 2014 se acuerde la interposición de la demanda y se vuelva a acordar facultar al Presidente de la Comunidad para dar poderes a abogados y procuradores, sea preciso el otorgamiento de nuevo poder, siendo evidente que no se estimó oportuno, sin que nada impida el uso de aquel poder en el presente, pues, en definitiva, el poder para pleitos otorgado por razón del acuerdo de fecha 31 de octubre de 2013, subsiste y sigue vigente. …” (SAP A Coruña, Sec. 3.ª, 116/2017, de 30 de marzo).

Recapitulando, y relacionadas con esta facultad de representación que le otorga la Ley, corresponde al presidente:

1. Presidir las reuniones, aunque no lo diga expresamente la LPH – sí lo menciona el art. 553-16.1.a) del Código Civil de Cataluña -;

2. Ejercitar las acciones judiciales que acuerde la junta de propietarios;

3. Estar legitimado pasivamente para defender los intereses de la comunidad;

4. Convocar las reuniones ordinarias en las fechas señaladas, y las extraordinarias cuando lo estime conveniente;

5. Ostentar la representación de la comunidad en todos los actos; y en tal sentido adoptar las medidas de policía de carácter urgente respecto de los elementos comunes; y

6. Elevar a público los acuerdos, si procede.

c) La representación en el plano registral

Un análisis pormenorizado precisa la cuestión de la facultad de representación del presidente en el plano registral, esto es, respecto de la inscripción de los acuerdos comunitarios en el Registro de la Propiedad.

La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (recientemente rebautizada como Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) de 27 de julio de 2018¹⁷ declara que es necesario el consentimiento individualizado y expreso del propietario afectado en documento público para que el acuerdo comunitario de prohibición de destinar los locales del inmueble a cualquier de las siguientes actividades: restauración, actividades dedicadas a gimnasio o que empleen música para su actividad, y actividades de salón de juegos o recreativos, y supermercados.

Esta Resolución, siguiendo el criterio de las Resoluciones de la DGSJFP de 11 de mayo, y de 17 de enero de 2018, declara que es insuficiente el quórum legal de la unanimidad del art. 17.6 de la LPH previsto para la adopción de acuerdos de modificación estatutaria como el que nos ocupa, para que accedan al Registro de la Propiedad. Se exige además el consentimiento expreso de los propietarios perjudicados por dicho acuerdo comunitario. En este sentido, argumenta la DGSJFP que el art. 17.4 de la LPH exige el consentimiento expreso de los propietarios afectados en estos casos:

“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.”

Respecto de aquellos propietarios ausentes en la junta que no se opusieron al acuerdo en el plazo legal de los treinta días del art. 17.8 de la LPH, considera la Resolución comentada que su consentimiento es “presunto”, y no “expreso”, y por tanto, no puede tenerse por otorgado a efectos de permitir el acceso del acuerdo comunitario al Registro de la Propiedad.

Sobre esta cuestión del consentimiento del ausente, ya se ha pronunciado la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña (DGDEJ) con motivo de la regulación catalana de propiedad horizontal que en su redacción anterior a la reforma de 2015 (Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales), y a diferencia de la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, exigía de forma expresa en el art. 553-25.4 que “los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario o propietaria requieren que este los consienta expresamente”. Al respecto, declaró como doctrina administrativa (Resoluciones de 21 de abril de 2010, de 28 de octubre de 2013, de 9 y 14 de octubre de 2014) que la propia Ley declara que la “no oposición” del ausente en plazo se debe equiparar a “consentimiento” a pesar de que no haya una exteriorización de voluntad en dicho sentido, ya que se trata de un “consentimiento legal”, en el sentido de que lo impone la ley, y como tal “consentimiento” produce los efectos que le son propios, debiendo considerarse respecto de los acuerdos limitadores de las facultades de los propietarios otorgado el “consentimiento expreso” que exige el precepto legal. Por el contrario, dice la Resolución de 7 enero de 2015 de la DGDEJ, si el propietario afectado asistió, debe consentir expresamente el acuerdo en junta, siendo necesaria una declaración de voluntad expresa e inequívoca de aprobación del acuerdo limitativo, sin que pueda considerarse la abstención como una manifestación en este sentido. Y en este sentido, declara la citada Resolución de 7 de enero de 2015 que “considerando que es la ley – el art. 553-26.2-, in fine – la que impone en la “no oposición” del propietario no asistente a la junta el significado de “consentimiento” al acuerdo adoptado, no se vulnera la necesaria concurrencia de un consentimiento cuya existencia sanciona la propia ley, ni el principio de tracto sucesivo, así como tampoco la exigencia de interpretación estricta de las limitaciones del derecho de propiedad, en la medida que la restricción impuesta al propietario no asistente está amparada por una disposición legal.”

“Esta medida no supone desprotección de los propietarios no asistentes. Convocados en forma y conociendo el orden del día, han podido acudir a la Junta y defender sus derechos, no sólo votando en contra, sino también absteniéndose simplemente en la votación. No habiendo acudido a la reunión, el artículo 553-26.2 CCC les concede todavía la oportunidad de defenderse, requiriendo su consentimiento “expreso” para la validez del acuerdo limitativo de sus facultades, de manera que, si no lo consienten el acuerdo es válido y no puede acceder al Registro de la Propiedad. Pero el que no puede hacer el propietario no asistente es persistir en su actitud abstencionista, que puede obstaculizar la adopción de acuerdos que requieran unas determinadas mayorías o que recojan el interés mayoritario o casi unánime de la comunidad. Es por eso, que, en este caso, la ley atribuye un valor positivo a la abstención o al silencio del propietario no asistente a la Junta. En este sentido, pues, el consentimiento necesario para que un acuerdo que disminuya las facultades de goce y disfrute de cualquier propietario o propietaria sea válido se produce no sólo cuando éste lo consiente expresamente, sino también cuando la ley -que puede hacerlo y que, además, es la única que puede hacerlo- lo establece.”

Conforme a la doctrina administrativa de la DGDEJ, la Ley atribuye directamente a dicha actitud del ausente el sentido de una declaración de voluntad en sentido positivo que se equipara al consentimiento expreso que exigía el precepto legal de la normativa catalana de propiedad horizontal (art. 553-25.4 del Código Civil de Cataluña) antes de la reforma legal de 2015.

A mayor abundamiento, la RDGSJFP de 27 de julio de 2018, siguiendo el criterio de la Resolución anterior de 17 de enero de 2018, exige un requisito de forma para la inscripción del acuerdo comunitario de prohibición de uso consistente en que el consentimiento de todos los propietarios debe otorgarse en escritura pública, no siendo válido a estos efectos, el consentimiento expresado en el acta comunitaria en cumplimiento de lo exigido por la LPH, tanto si se trata de propietarios asistentes que dieron su consentimiento en junta como si se trata de ausentes que no se opusieron, o de terceros adquirentes que ratificaron dicho acuerdo en nueva junta o de cualquier otra forma que no sea la de otorgamiento de escritura pública. Debemos poner de manifiesto que dicho requisito de forma no está amparado en ningún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal, y debemos recordar que su rango de ley no es inferior al de la Ley Hipotecaria, como parece deducirse de la lectura de dichas resoluciones administrativas, vulnerando a mi juicio dicha Resolución el sistema legal de adopción de acuerdos comunitarios que establece la LPH, creando uno distinto que no tiene amparo legal, más allá de una interpretación estricta y carente de justificación sistemática en torno a las limitaciones del derecho de propiedad y el principio hipotecario de tracto sucesivo, que parecen olvidar la naturaleza especial de la comunidad de bienes en propiedad horizontal (art. 396 del Código Civil) y el principio de legalidad que la ampara. En este sentido, se ha pronunciado la RDGDEJ de 7 de enero de 2015, al declarar que el acuerdo comunitario de limitación de uso de elementos privativos que cumple con el quórum legal de la normativa legal de propiedad horizontal no infringe el principio de tracto sucesivo ni la exigencia de interpretación estricta de las limitaciones del derecho de propiedad, en la medida que está amparado por una disposición legal y, por tanto, debe inscribirse dicho acuerdo comunitario.

Resumiendo, y para lo que aquí interesa, la doctrina administrativa expuesta niega de forma indirecta la facultad de representación del presidente en el plano registral, siendo necesaria la concurrencia personal de los propietarios para el otorgamiento de la escritura de elevación a público del acuerdo comunitario objeto de inscripción, a pesar de que el presidente ostente la facultad de elevar a escritura pública acuerdos comunitarios reconocida expresamente en derecho civil catalán en el art. 553-16.1.c) el Código Civil de Cataluña.

B) Convocar y presidir las reuniones de la Junta; sin perjuicio de la que los comuneros puedan solicitar al presidente la convocatoria de junta en los términos del art. 16.1 de la LPH o en su homólogo art. 553-20.2 del Código Civil de Cataluña

C) Velar por el buen funcionamiento de la comunidad y por el cumplimiento de los deberes del secretario y del administrador

Este cometido no está reconocido en la LPH; pero sí en el art. 553-16.1.d) del Código Civil de Cataluña.

Nótese que la norma se refiere solamente a los deberes del secretario y del administrador, y no al del resto de comuneros, mientras que en la versión originaria de este precepto legal (Ley 5/2006) sí que hacía referencia también a estos últimos. También se suprimió en la reforma legal de 2015 la obligación de velar por la buena conservación y el buen funcionamiento de “elementos y servicios comunes”. Esta limitación del alcance objetivo de la norma tiene su razón de ser en que el presidente es un comunero que no tiene por qué ser un profesional de la administración de fincas y, por tanto, la diligencia exigible debe ser muy inferior a la del secretario-administrador cuando este último es un profesional externo de la comunidad, evitando así que deba responder de incumplimientos obligacionales de terceros que no esté a su alcance controlar¹⁸.

En ningún caso, esta función del presidente le faculta para cesar al secretario o al administrador, pues es una facultad reservada expresamente por ley a la junta de propietarios (art. 14.a) de la LPH y art. 553-19.2.a) del Código Civil de Cataluña), tal como veremos más adelante.

D) Cualesquiera otras funciones que establezca la ley

Esta previsión es una novedad legal del art. 553-16 del Código Civil de Cataluña a raíz de la reforma de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, en aras a evitar una interpretación restrictiva de las funciones del presidente negando la propia norma que estemos ante un numerus clausus¹⁹.

E) El presidente como administrador

Prevé el artículo 13.5 de la LPH que si los estatutos no lo determinan o los propietarios no acuerdan elegir a otras personas, para desempeñar tal cargo, será el presidente el que actuará como tal.

No existe pues prohibición de que ambos cargos se ejerzan por la misma persona.

Las funciones en este caso serán las previstas en el artículo 20 de la LPH, que estudiaremos con detalle más adelante.

F) El presidente como secretario de la junta

También si los estatutos no lo determinan o los propietarios no acuerdan elegir a otras personas, actuará el presidente como secretario (art. 13.5 de la LPH).

Sus funciones serán las propias de un secretario, en general; las cuales analizaremos con detalle más adelante.

1.4. Duración del cargo

El apartado 7 del artículo 13 de la LPH dispone que “salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año”; añadiendo que, “los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria”.

En derecho civil catalán se prevé una regulación homóloga en el art. 553-15 del Código Civil de Cataluña. De hecho, la regulación catalana va un paso más allá, y con buen criterio, prevé la prórroga automática del cargo hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que se designó, cubriendo así el riesgo de que quede vacante el cargo por no haberse podido celebrar junta ordinaria antes de que venza la duración del cargo, como por ejemplo, ha sucedido en muchas comunidades de propietarios a causa de la declaración del estado de alarma de nuestro país por la pandemia del Covid-19.

Aun cuando la LPH no prevé dicha prórroga en el cargo, los tribunales vienen declarando que aun finalizado el mandato del año, si nada distinto se hubiera previsto en los estatutos, el presidente tiene la obligación de continuar asumiendo las responsabilidades del cargo, hasta que no conste el cese o se elija un nuevo presidente por la junta (Sentencia de 3 de abril de 1995 de la Sección 18.ª de la AP de Madrid; y Sentencia de 15 de octubre de 2002, Sección 5ª AP Alicante):

“… aún cuando no exista renovación en el cargo, al no hacer cesado el propietario como Presidente, se ha de entender que el mismo continúa, y por ende ostenta esa calidad para representar en juicio y fuera de él a la Comunidad, tal y como establece el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que a ello obste el hecho de que en la Junta de 19-12-97, cuyo punto 4° del orden del día era la renovación de cargos, no se adoptara acuerdo alguno, suponiendo una aceptación tácita a la continuación en el mismo …” (Sentencia de 15 de octubre de 2002, Sección 5ª AP Alicante)

Es más, conforme a lo dispuesto en el art. 19.3 de la LPH, el presidente “saliente” debe firmar el acta de la junta en la que se ha acordado su cese y nombramiento de un nuevo presidente; de tal forma que la junta la preside por toda su duración el presidente “saliente”²⁰.

En todo caso, para evitar problemas relativos a situaciones de vacante presidencial, con buen criterio, ECHEVERRÍA SUMMERS, F.²¹ sugiere que se apruebe en los estatutos una obligación que ha de recaer en el presidente saliente, y que consiste en convocar junta de propietarios con anterioridad a la expiración del plazo fijado para su mandato; así como fijar la obligación del presidente saliente de mantenerse en el desempeño de sus funciones en el caso de que exista cualquier tipo de dificultad para proveer el cargo.

Se permite la prórroga y la reelección del cargo, al no existir limitación en la ley, así como que la duración en el mismo sea superior o inferior a un año en caso de que así se pacte en los estatutos, dado el carácter eminentemente orgánico de dicha facultad de representación. Así lo ha declarado el Tribunal Supremo en Sentencia de 29 de mayo de 1984:

“La voluntad de los propietarios es soberana, no solo para el nombramiento de Presidente, que además es electivo, sino para su duración en el cargo, que pueden ampliar o reducir al plazo legal del año, que la Ley autoriza a prever en los Estatutos, y permitiendo también la prorroga tacita, pudiendo ser removido en Junta extraordinaria al efecto convocada, sin justificación de causas; por lo que es lógico, pues la Ley no lo prohíbe, que se pueda también nombrar un segundo Presidente que sustituya al primero en determinadas funciones y con fines específicos. Este acuerdo puede ser combatido, pero nunca con la sanción de nulidad de pleno derecho, sino impugnando ante el Juez por los propietarios disidentes y en el plazo de treinta días.”

La posibilidad de reelección en el cargo ha sido prevista de forma expresa en el art. 553-15.4 del Código Civil de Cataluña.

A) La renuncia

El apartado 2 del artículo 13 de LPH, después de declarar que el nombramiento es obligatorio, añade que “si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello”. Añade que “el Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7º resolverá de plano lo procedente designando en la misma resolución al propietario que hubiere de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial”.

Por su parte, el art. 553-15.5 del Código Civil de Cataluña declara que “el ejercicio de los cargos es obligatorio, a pesar de que la junta de propietarios puede considerar la alegación de motivos de excusa fundamentados.”

MAGRO SERVET, V.²² tratando del tema de la presentación del escrito dirigido al juez por parte del propietario que no esté de acuerdo con el nombramiento de presidente por el sistema subsidiario de turno rotatorio o sorteo que habrá de presentar dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, plantea el problema del inicio del cómputo para ese plazo del mes, llegando a la conclusión que cuando el legislador se ha decidido por utilizar la expresión “acceso al cargo” en lugar de “nombramiento” es porque una cosa es el acto del nombramiento y otra el del acceso al cargo para aquellos propietarios que no estén presentes en el momento de la celebración de la junta del sorteo, por lo que el plazo de un mes debe computarse desde que tuviere conocimiento de la designación y nombramiento.

En cuanto a las “razones” que pueden invocarse para el relevo hay que estar al caso concreto.

SANTOS BRIZ, J.²³ propone aplicar analógicamente las causas de excusión en caso de tutela del art. 251 del Cc consistentes en la avanzada edad, enfermedad, y ocupaciones personales o profesionales, siempre que impliquen verdadero impedimento y no puedan ser alegadas por el común de los propietarios. En este sentido, la Sentencia de 30 de marzo de 1999 de la Sección 2.ª AP de Córdoba declara que si a unas personas, por su edad, dolencias físicas o defectos total o parcial de vista se les excusa está bien tomado dicho acuerdo y el principio de igualdad se quebraría cuando con unas personas o vecinos que se encontraran en las mismas condiciones se transigiera y con otras, en las mismas condiciones, no se hiciera.

En cuanto a la causa alegada a menudo en la práctica consistente en no residir en la localidad donde estuviere ubicada la finca, entendemos que sí puede ser una causa suficiente, habida cuenta de los gastos que le produciría el desplazamiento. Pero, sin embargo, no podría ser causa en orden a la oposición a su nombramiento si voluntariamente lo acepta.

B) Remoción

El apartado 7 del artículo 13 de la LPH dispone que “salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año” añadiendo que los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

En idéntico sentido se pronuncia el art. 553-19.2.a) del Código Civil de Cataluña.

Respecto del quórum exigible para el acuerdo de remoción del presidente, a mi juicio bastaría con la mayoría simple, ya que ninguna especialidad prevé al respecto la Ley.

La remoción no es preciso que se base en causa alguna determinada.

Cabe plantearse si ante la falta de acuerdo de remoción, cabría acordar la remoción por decisión judicial a instancia de un grupo minoritario de comuneros, o incluso de un solo comunero. Nos inclinamos por la viabilidad de dicha acción judicial si concurre justa causa para su remoción y precediendo la petición a la junta para que se pronuncie. Si ésta no lo acordase, existiendo justa causa, estaríamos en el supuesto de un acuerdo gravemente perjudicial, susceptible por tanto de interponer la correspondiente acción de impugnación de acuerdos del art. 18 de la LPH.

C) Incapacidad, ausencia y muerte

Será indudablemente una causa de poner término al cargo conforme a lo dispuesto en el art. 13.4, segundo párrafo, de la LPH y en su homólogo art. 553-16.2 del Código Civil de Cataluña. Sus herederos, por analogía con lo que dispone el artículo 1739 del Código Civil, deberán ponerlo en conocimiento de la junta para que adopte la resolución más conveniente a los intereses de la comunidad.

Cabe plantearse si la insolvencia sobrevenida del presidente es causa de extinción del cargo, por analogía con lo que dispone el artículo 1732 del Código Civil. A nuestro juicio, no lo es, ya que la LPH no la establece como causa de extinción, y de haber sido voluntad del legislador que fuera una causa de extinción del cargo de presidente, lo hubiera indicado; sin perjuicio de que la junta pueda acordarlo si lo considera pertinente para el bien de la comunidad.

Respecto de la ausencia de mero hecho, no creemos que sea ello causa suficiente para la cesación en el cargo, mientras no se declare legalmente la ausencia legal, sin perjuicio de que el vicepresidente sustituya al presidente durante su ausencia. No obstante, téngase en cuenta que la junta en este caso podrá reunirse por su cuenta y acordar la cesación del presidente ausente si lo considera pertinente para el mejor éxito de la comunidad.

1.5. Retribución

La LPH no determina el carácter gratuito o retribuido que debe ostentar el cargo de presidente de la comunidad. No obstante, por aplicación analógica del artículo 1711 del Cc, parece, al igual que la figura del mandatario, que ha de presumirse en principio gratuito.

Esto no significa que quien ostenta de la condición de presidente no pueda excepcionalmente percibir contraprestación. Este sería el caso de cuando a la función propia del presidente como representante de la comunidad, se une la de administrador, siendo ésta la ocupación a que el nombrado venga dedicándose, podría presumirse, al amparo del párrafo 2º del artículo 1711 del Código Civil, que existe la obligación de retribución, en tanto no conste lo contrario.

En todo caso, la junta podrá fijar una retribución al presidente; acuerdo que estimamos suficiente por mayoría simple en tanto que acuerdo referente a gastos de administración o gestión de la comunidad que como tal no puede estar sometido a otro régimen de aprobación que el que se exige para la aprobación de cuentas o del presupuesto de la comunidad (SAP Málaga, Sec. 4ª, nº10/2007, de 16 de enero; SAP Las Palmas, Sec. 4ª, nº12/2003, de 9 de enero; y SAP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1ª, nº597/2001, de 10 de septiembre). No obstante, si dicho acuerdo tuviera vocación de continuidad hacia el futuro, y no solo respecto de un ejercicio económico concreto, creemos que dicho acuerdo debería adoptarse por unanimidad pues tendría naturaleza de modificación estatuaria, siendo de aplicación en ese caso el art. 17.6 de la LPH. Todo ello, sin perjuicio del derecho del presidente, en tanto que mandatario, a ser reembolsado de los gastos que realice como consecuencia del desempeño de su cargo, e indemnizado en su caso por los daños y perjuicio que le haya causado el cumplimiento del mandato siempre y cuando su actuación no haya sido culposa ni imprudente, conforme a lo dispuesto en los arts. 1728 y 1729 del Código Civil.

Más dudosa es la validez del acuerdo de remunerar al presidente en derecho civil catalán, pues el art. 553-15.6 del Código Civil de Cataluña dispone que el cargo de presidente no es remunerado; sin perjuicio del derecho a resarcirse de los gastos ocasionados por el ejercicio del cargo. Entendemos que dicho acuerdo debe ser considerado nulo de pleno derecho al estar ante una norma de ius cogens que declara claramente que la única salvedad es cuando el cargo en cuestión sea ejercido por persona ajena a la comunidad, refiriéndose así al cargo de secretario y de administrador, pues el de presidente solo pueden ostentarlo comuneros.

1.6. Responsabilidad

El presidente en tanto que representante legal de la comunidad viene sujeto a responsabilidad por razón de los actos realizados en el desempeño de sus funciones, siempre que de ello resulte daño para los intereses generales, para los propietarios singulares o para los terceros; responsabilidad que puede ser de índole civil al amparo de los artículos 1.101 al 1.104 del Código civil; o de tipo criminal, si procediere, tal como veremos más adelante.

La responsabilidad del presidente puede ser debida a haberse excedido en su mandato, o a haber ejecutado actos sin estar autorizado por la comunidad para ello, o por incumplir sus obligaciones legales, derivando de dichos actos una responsabilidad de carácter personal por los daños y perjuicios causados.

En la práctica, es habitual que el presidente se extralimite en sus funciones o facultades de buena fe. A veces incluso para adoptar decisiones en orden a reparaciones urgentes o actos de otra índole respecto a los que resulta imposible u ofrece problemas una convocatoria de la junta de propietarios. No se olvide que, por comodidad o simplemente por desidia, a veces los comuneros no se preocupan de atender esas necesidades, otorgando una especie de autorización tácita al presidente para que solucione cuantos problemas de ese tipo se presenten.

No cabe hablar propiamente de impugnabilidad de las decisiones del presidente, puesto que sólo contra los acuerdos de la junta cabe recurrir ante la autoridad judicial según lo dispuesto en el artículo 18 de la LPH y en su homólogo art. 553-31 del Código Civil de Cataluña. Su actuación habrá de responder a las directrices que la junta le confiera, y sólo ésta podrá oponerse a su actuación. Ante una decisión, pues, del presidente, que no le competa o se considere perjudicial, no cabrá otra solución que acudir a la junta de propietarios para que tome la decisión oportuna. Contra la solución que se adopte por ésta, (ahora sí) cabrá la impugnación prevista en el artículo 18 de la LPH y en su homólogo art. 553-31 del Código Civil de Cataluña.

Tal como avanzábamos con anterioridad, por norma general, los actos que realice el presidente, aun excediéndose en sus atribuciones, surtirán plenos efectos frente a terceros, ya que no es de aplicación en este caso el art. 1727 del Código Civil relativo al contrato de mandato, pues la representación que ostenta el presidente es un mandato legal y orgánico, distinto al contrato de mandato de carácter voluntario regulado por nuestro Código Civil. Todo ello, sin perjuicio de que la comunidad vendrá facultada a exigir responsabilidades internas al presidente por haberse excedido en su mandato y haber perjudicado los intereses comunitarios.

Veamos algunos ejemplos de responsabilidad ad intra del presidente por haber contratado con terceros excediéndose en su mandato.

La LPH no contempla normas específicas sobre la responsabilidad del presidente, debiéndonos preguntar por el grado de diligencia que le es exigible, así como por la naturaleza de la responsabilidad que le es imputable. Los tribunales se han decantado por asimilar su responsabilidad a la del contrato de mandato de nuestro Código Civil. En este sentido, y conforme a lo dispuesto en el art. 1719 del Código Civil, la diligencia que le es exigible al presidente es la de un buen padre de familia. Así mismo, juega un papel relevante el hecho de que el cargo de presidente no sea por norma general retribuido, pues conforme a lo dispuesto en el art. 1726 del Código Civil, la responsabilidad por culpa del mandatario debe estimarse con menos rigor si el cargo no es retribuido. Así lo ha declarado de forma clara el Tribunal Supremo en Sentencia de 1 de marzo de 1984:

“Para las obras de mejora no requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, según su rango, que exceden del concepto normal de gastos generales para el sostenimiento de los tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, se precisa para llevarlas a cabo previo acuerdo valido de la Junta de Propietarios, por lo que el Presidente carecía de mandato de los propietarios singulares y le alcanzan las responsabilidades de los artículos 1.714 y 1.726 del Código Civil, que hace al mandatario responsable no solamente del dolo sin también de la culpa y que deberá estimarse con mas o menos rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido.”

En idéntico sentido, cabe citar la SAP Pontevedra, Sec. 1ª, nº593/2011, de 24 de noviembre:

“El carácter obligatorio del cargo, su carácter gratuito, y la singularidad de las funciones que se encomiendan al presidente delimitan el ámbito de la responsabilidad que pueda serle exigible. Se trata del desempeño de una obligación legal que deberá ser atendida dentro de los estándares de conducta exigible, con la diligencia de un representante legal o, en los términos del art. 1709 del Código Civil , la correspondiente a un buen padre de familia, (en este lugar resulta lugar común la cita de la STS de 1 de marzo de 1984 ), en el bien entendido de que no cabe realizar una aplicación acrítica o sin matices del régimen jurídico del contrato de mandato, entre otras razones por el motivo esencial de que el origen del cargo no se encuentra en el acuerdo de voluntades, sino en la imposición de una obligación legal.

En consecuencia, corresponderá al actor que pretende la condena del presidente demandado probar la transgresión dolosa o culpable de las obligaciones del cargo, el perjuicio efectivamente producido a la comunidad y la relación de causalidad, como requisitos propios del ejercicio de toda pretensión indemnizatoria.”

Conforme a lo expuesto, para que se aprecie la existencia de responsabilidad, es necesario que se acredite la existencia de daños y perjuicios, así como el nexo causal o relación de causalidad entre la conducta culposa o dolosa del presidente y el daño causado, siendo el onus probandi de quien ejercite la acción de reclamación de responsabilidad ex art. 217.2 de la LEC, ya sea la comunidad de propietarios o uno o varios comuneros unilateralmente (SAP Madrid, Sec. 14, nº385/2017, de 28 de diciembre), a diferencia de lo que sucede con la responsabilidad objetiva o por riesgo de los arts. 1907 y 1910 del Código Civil, que podría achacarse a la comunidad de propietarios llegado el caso, como veremos más adelante.

Así pues, la responsabilidad del presidente es de imputación subjetiva, de tal forma que si ha actuado conforme a la diligencia que le es exigible no deberá responder del daño causado.

La responsabilidad en que incurra el presidente consistirá en la indemnización de los daños y perjuicios causados conforme a los arts. 1101 y 1726 del Código, así como la remoción de su cargo de presidente.

En materia de obras, téngase en cuenta que conforme a lo dispuesto en el art. 14.c) de la LPH es facultad de la junta de propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias. En idéntico sentido, se pronuncia el art. 553-19 del Código Civil de Cataluña.

En su virtud, el presidente no podrá unilateralmente y sin consentimiento de la junta acordar la ejecución de obras en la finca; salvo que se trate de obras de carácter urgente, de tal forma que la urgencia venga exigida para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, en cuyo caso podrá excepcionalmente el presidente (y el administrador) realizar dichas obras, debiendo informar de ello cuanto antes a la junta en todo caso. Si bien es cierto que el art. 14.c) de la LPH se refiere al administrador y no al presidente respecto de la facultad de realizar obras urgentes sin acuerdo comunitario, los tribunales vienen facultando también para ello al presidente (SAP Madrid, Sec. 14ª, de 11 de febrero de 2002; y SAP Madrid, Sec. 20, nº590/2007, de 25 de octubre).

En idéntico sentido, citamos la SAP Alicante, Sec. 5ª, nº57/2018, de 7 de febrero:

“… El acuerdo, como argumenta el juzgador a quo, no ampara el contrato firmado el 30 de septiembre de 2010 con el Sr. Fidel para la realización de un proyecto de reparación/rehabilitación, estudio de seguridad y salud a realizar en el DIRECCION000 , contrato que no puede ampararse en la notificación posterior a los comuneros no imputable al administrador, y al expediente abierto por el ayuntamiento en fecha 17 de septiembre de 2010, previa visita efectuada por los técnicos el 13 del mismo mes, cuando en la descripción del inmueble y medidas a adoptar distingue entre las de carácter urgente que da un plazo de dos días, a las demás obras de rehabilitación de la fachada que otorga un plazo de seis meses, expediente que no autorizaba al presidente y a la comisión de junta nombrada el encargo del proyecto sin contar con la autorización de la junta que se reservó la facultad de decidir sobre las distintas soluciones arquitectónicas a adoptar en la rehabilitación de la fachada y una vez aprobada la misma realizar el encargo al arquitecto designado por la comisión nombrada el 21 de agosto de 2010, conclusión que se alcanza si se tiene en cuenta los actos anteriores a la junta (documentos nº 7, 8 y 9) y posteriores como el acta de la junta General Extraordinaria de 27 de noviembre de 2010.

En suma el Presidente es responsable de la firma del contrato ( art. 13 de la LPH ), extralimitándose del acuerdo de la junta, sin que pueda suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias, con ello se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente que no le permite decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad ( sentencias de 10 de octubre de 2011 y 27 de marzo de 2012 ). …”

Por su parte, la SAP Madrid, Sec. 20, nº590/2007, de 25 de octubre, declara que no tienen responsabilidad los órganos rectores de la comunidad por la realización de reparaciones necesarias urgentes sin acuerdo comunitario que les faculte para ello:

“… en el caso aquí analizado ha quedado suficientemente acreditado que la Comunidad de Propietarios, con anterioridad a que el Presidente, Vicepresidente y miembro de la Junta de Gobierno demandado fueran nombrados, abordó y aprobó la realización de obras derivadas de humedades en piscina y otras zonas del inmuebles y que en al menos cinco juntas se abordó el tema llegando a aportarse presupuesto de la constructora que finalmente lo ejecutó, cuyo representante incluso compareció en una junta a dar las explicaciones que se le solicitaran, todo lo cual pone de manifiesto que las deficiencias existían y que una amplia mayoría de miembros de la Comunidad eran partidarios de su ejecución desde el año 2000, con el consiguiente agravamiento por el simple transcurso del tiempo. Situación que hace que el acometimiento de las obras se presente como necesario y urgente, lo que unido a la tensión y enfrentamiento existente entre los miembros de la Comunidad, permite concluir que la manera de proceder adoptada por los miembros de la Junta ha de considerarse plenamente ajustada a las funciones y deberes que la ley les otorga, habiendo actuado en beneficio de la Comunidad, tal como se les ha reconocido en diferentes juntas por la mayoría de sus integrantes, de manera que no se les puede reprochar actuación culpable alguna como consecuencia de autorizar los gastos que ello comportaba, los cuales aparecen suficientemente detallados en el presupuesto que obra a los folios 618 y respecto de los cuales los demandantes tuvieron conocimiento e intervención previas. …”

En este mismo sentido, se han pronunciado la SAP Jaén, Sec. 2ª, nº208/2006, de 5 de octubre en el caso de una obra urgente de reparación de la depuradora de la piscina,

Si bien es cierto que en puridad no sería necesario la adopción de un acuerdo comunitario para la realización de aquellas obras de carácter obligatorio previstas en el art. 10 de la LPH (SAP Madrid, Sec. 14ª, nº46/2018, de 27 de febrero), sí que será necesario acuerdo comunitario por mayoría simple de propietarios y cuotas para aprobar el presupuesto de dichas obras, la aprobación de la derrama correspondiente, su distribución y los términos de su abono, conforme a lo dispuesto por el art. 10.2.a) de la LPH²⁴.

El presidente no puede ser responsable por culpa in vigilando por los actos realizados por el administrador perjudiciales para la comunidad dado que es un cargo que no ha sido nombrado por el presidente, sino por la junta, y en todo caso, actúa de forma independiente, no siendo un órgano dependiente del presidente ni actuando bajo sus directrices o supervisión. A efectos ilustrativos, citamos la SAP Pontevedra, Sec. 1ª, nº593/2011, de 24 de noviembre:

“… La Sala coincide, llegados a este punto, con el razonamiento de la sentencia de primera instancia, cuando se hace notar la imprecisión del escrito rector a la hora de identificar hechos concretos de los que quepa inferir la transgresión de los deberes impuestos al demandado, confusión que permanece en los mismos términos en el escrito de recurso, en el que se añade la imputación de una suerte de culpa in vigilando por no controlar la actividad del administrador, actividad que no viene impuesta en ninguna norma, resultando por completo ajena a la responsabilidad del presidente de una comunidad de propietarios. Las funciones del administrador o del secretario, caso de que existan estas figuras de forma separada a la del presidente, no pueden ser imputadas a éste; no existiendo administrador, es la ley la que expresamente asigna la función de administración de la comunidad al secretario, sin que se imponga ninguna función de supervisión o vigilancia al presidente y sin que, en consecuencia, pueda exigírsele responsabilidad por el incumplimiento de aquél. …”

No obstante, sí que puede ser responsable solidariamente el presidente con el administrador cuando ha respaldado la actuación ilícita del administrador o ha actuado en connivencia con él (SAP Barcelona, Sec. 1ª, de 21 de noviembre de 2003).

Tampoco cape imputar responsabilidad in eligendo al presidente por los defectos de ejecución de las obras realizadas por el contratista cuando este sea un profesional debidamente habilitado para ello, y el presidente actuó diligentemente al contratarlo, revisando que efectivamente dicho contratista fuera un verdadero profesional de la actividad, de tal forma que debe presumirse que tiene experiencia y suficientes conocimientos para un ejercicio correcto de la lex artis. Tal como vienen declarando los tribunales (SAP Zaragoza, Sec. 5ª, nº497/2011, de 8 de septiembre; SAP Alicante, Elche, Sec. 9ª, nº307/2011, de 4 de julio; y SAP Vizcaya, Sec. 5ª, nº108/2018, de 11 de abril) quien encarga una obra a una empresa autónoma en su organización y medios, y con asunción de riesgos inherentes al cometido que desempeña, no debe responder por los daños ocasionados por los empleados de ésta, a menos que el comitente se hubiera reservado participación en los trabajos o parte de ellos, sometiéndolos a su vigilancia o dirección.

La Sentencia de 6 de febrero de 2004 de la Sección 17ª AP Barcelona declara que corresponde al presidente pagar el coste de la obra del alicatado ordenada por él sin ratificación de la Junta.

La Sentencia nº216/2005, de 26 de abril, de la Sección 7ª AP Asturias, Oviedo, declara que aun cuando el presidente representa a la comunidad en los asuntos que le afectan es a la junta a quien corresponde aprobar cualquier contrato que suponga un gasto para la comunidad, cual es el caso de contratación de un asesoramiento jurídico, sin olvidar que el gasto no fue posteriormente aprobado o ratificado sino todo lo contrario, se acordó —en junta no impugnada— su reclamación, por lo que el presidente adoptó una decisión de índole económica que excedía del concepto de gasto general sin consentimiento del resto de los copropietarios y de discutible utilidad para la misma.

En idéntico sentido, citamos la SAP Madrid, Sc. 18ª, nº443/2015, de 30 de noviembre:

“En este caso una vez que la Comunidad de Propietarios, a través de los nuevos Presidente y Administrador, tuvo conocimiento de la totalidad de la actuación del señor Teodosio en relación a la resolución unilateral del contrato, ha tomado la decisión de ejercitar las acciones pertinentes a fin de reclamar la indemnización de los daños y perjuicios sufridos por la Comunidad de Propietarios, y ello porque según han puesto de manifiesto las posteriores revelaciones ha sido la actitud personal del Presidente al enviar correos por una parte ofreciendo una prórroga del plazo y por otra parte acordando la resolución unilateral de un contrato, so capa de que la misma estaría justificada en virtud de diversos asesoramientos que habían realizado con despachos de abogados, que tampoco relaciona, es evidente que ha ocasionado los perjuicios a la comunidad propietarios pues evidentemente prescindió de la empresa prestataria de los servicios llevando a cabo una resolución unilateral y sin previo aviso, decisión que fue absolutamente personal por parte del presidente sin dar ninguna cuenta a la junta, lo que ocasionó que efectivamente la comunidad fuera condenada por estos conceptos y por lo tanto no puede decirse ni que carezca de acción ni que el demandado no está legitimado para soportar, máxime cuando no acreditado haber seguido una conducta normal, simplemente haber dado cuenta la junta y no haber procedido a la resolución unilateral por parte del presidente, sobre todo si como es el caso se produjo la resolución antes de haberse celebrado la junta en la que supuestamente se acordaba la no prórroga del contrato. …”

La Sentencia de la AP Madrid, Sec. 11ª, nº334/2016, de 8 de julio, declara que la presidenta no se ha extralimitado en sus funciones al prorrogar el contrato con la empresa de telefonía móvil pues actuó conforme a la voluntad comunitaria: