Kitabı oxu: «Куда вложить 100–300 тысяч рублей»

От автора

В первой книге «Деньги, время и первый капитал» мы разобрали фундамент: риски, сложный процент, активы и пассивы, кредиты и формулу доходности. Эта книга — практика. Здесь я показываю, куда можно вложить первые 100–300 тысяч рублей, и разбираю каждый вариант с цифрами.

Большая часть кейсов — мои собственные вложения: две машины в аренду, два гаража, кладовка, квартира в ипотеку, пункты выдачи заказов, криптовалюта. Остальные — варианты, которые я изучал или о которых мне подробно рассказывали люди, которые этим занимаются. Где опыт мой, а где чужой, я всегда помечаю.

Почему цифры 2022 года

Свои расчёты я делал в 2022 году, и в книге оставил именно те цифры — реальные, а не подогнанные под сегодняшний день. С тех пор изменились ставки по вкладам и кредитам, цены на машины и гаражи, тарифы маркетплейсов. Поэтому смотрите на кейсы как на метод расчёта: подставьте в те же формулы сегодняшние цены своего города — и получите свой ответ.

Как читать кейсы

Кейсы расставлены по возрастанию риска: от банковского вклада до венчурных проектов в криптовалюте. В каждом есть:

• суть — как это работает;

• вложения — сколько денег нужно на старт;

• денежный поток — сколько приносит в месяц и в год;

• доходность — процент годовых на вложенные деньги;

• риски — что может пойти не так;

• мой вывод.

Если вам интересны только мои личные истории, переходите сразу к кейсам 4–8 и 12.

Важно. Книга носит образовательный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все цифры — мой опыт или опыт знакомых в конкретный период. Прошлая доходность не гарантирует будущую. Перед любым вложением пересчитайте всё по актуальным данным и оцените свои риски сами.

Как я считаю кейсы

Все кейсы в книге посчитаны одним способом, чтобы их можно было честно сравнивать между собой. Нужны всего три числа.

Вложения — все свои деньги, которые вы потратили на старт: покупка, ремонт, оформление, первоначальный взнос. Заёмные деньги сюда не входят.

Денежный поток — сколько чистыми остаётся за год: все доходы минус все расходы, включая платежи по кредиту, налоги, комиссии и обслуживание.

Доходность — денежный поток за год, делённый на вложения, в процентах.

Формула та же, что и в первой книге:

Доходность = денежный поток за год / свои вложения × 100%

Два важных нюанса

Доходность с кредитом и без. Когда часть покупки оплачена кредитом, доходность на свои деньги получается очень высокой — иногда сотни процентов. Это не магия, а кредитное плечо: вы вложили мало, а риск взяли на всю сумму. Поэтому в таких кейсах я всегда пишу вторую цифру — доходность так, как будто всё куплено на свои. Именно она показывает, насколько хорош сам актив.

Пассивно или нет. Доходность 40% годовых, за которую вы каждый день работаете по четыре часа, — это уже не инвестиция, а работа. Поэтому в каждом кейсе я отдельно пишу, сколько времени он забирает.

С чем сравнивать

Точка отсчёта — банковский вклад. Любой вариант, который несёт риск или требует времени, должен приносить заметно больше вклада. Иначе проще отнести деньги в банк и спать спокойно. С него и начнём.

Кейс 1. Банковский вклад

Вклад — самый простой и спокойный способ заставить деньги работать. Он не сделает вас богатым, но задаёт планку, ниже которой нет смысла рисковать.

Суть. Вы отдаёте банку деньги на срок, банк платит вам процент. Доходность известна заранее.

Вложения. Любая сумма. Для примера возьмём 200 000 ₽.

Денежный поток (ставки 2022 года). Средние ставки тогда были около 5–7% годовых — кроме короткого всплеска весной, когда они доходили до 20–25%. С 200 000 ₽ под 6% выходит около 12 000 ₽ в год, или 1 000 ₽ в месяц.

Доходность: 5–7% годовых.

Время: полчаса на открытие вклада — и всё.

Риски

•

Банкротство банка.

Вклады застрахованы государством. В 2022 году страховка покрывала до 1,4 млн ₽ в одном банке — актуальный лимит проверяйте на сайте Агентства по страхованию вкладов. Если сумма больше лимита, делите её между разными банками и проверяйте, что банк участвует в системе страхования.

•

Инфляция.

Если ставка ниже инфляции, вклад лишь частично защищает деньги от обесценивания.

Вывод

Плюсы: стабильность, минимум риска и ноль усилий.

Минусы: небольшая доходность и никакого кредитного плеча: брать кредит, чтобы положить на вклад, бессмысленно — процент по кредиту всегда выше.

Вклад — идеальное место для подушки безопасности и денег, которые могут понадобиться в ближайший год. А ещё это линейка: всё, что приносит меньше вклада, не стоит вашего риска.

Кейс 2. Паевой фонд недвижимости

Паевой фонд недвижимости — способ получать арендный доход от складов или торговых центров, не покупая ни одного квадратного метра. Это недвижимость для тех, у кого нет миллионов и желания искать арендаторов.

Суть. Фонд собирает деньги многих инвесторов и покупает на них коммерческую или жилую недвижимость. Управляющая компания сдаёт объекты в аренду и делит доход между владельцами паёв. В России такие фонды чаще всего закрытые (ЗПИФ) и создаются под конкретный объект или группу объектов.

Пример (данные 2022 года). ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» — фонд индустриальной недвижимости: распределительные центры, склады и производственные здания, сданные компаниям из разных отраслей. Паи торгуются на Московской бирже, так что купить их можно через обычное брокерское приложение. В 2022 году фонд показывал такие цифры:

• доходность по итогам II квартала 2022 года — 16,3% годовых;

• прогноз на III квартал — 12–12,5% годовых;

• целевая доходность на пять лет — 12–14% годовых;

• с октября 2022 года фонд перешёл на ежемесячные выплаты.

На 200 000 ₽ при 12% годовых это около 24 000 ₽ в год, или 2 000 ₽ в месяц — вдвое больше, чем на вкладе того времени.

Доходность: 12–16% годовых (по данным фонда за 2022 год).

Время: практически нисколько — всё делает управляющая компания.