Kitabı oxu: «Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen», səhifə 17
5.2 Der Umfang der Entlastung
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Was der Verkäufer zu vertreten hat, sagen die §§ 276 I, 278: sowohl seinen eigenen Vorsatz und seine eigene Fahrlässigkeit als auch den Vorsatz und die Fahrlässigkeit seines gesetzlichen Vertreters und seiner Erfüllungsgehilfen, außerdem die Folgen eines Garantieversprechens oder eines übernommenen Beschaffungsrisikos (RN 1710 ff.).[282]
Sofort stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang der Verkäufer seine Ware untersuchen soll, bevor er sie (weiter-) verkauft. Für den Handel mit industriellen Massenartikeln ist sie in der Regel zu verneinen.[283]
Für sein Garantieversprechen muss der Verkäufer ohne Entlastungsmöglichkeit geradestehen, wenn man darunter die vertragliche Zusicherung versteht, für eine bestimmte Eigenschaft der Kaufsache oder gar für deren Fehlerfreiheit bedingungslos einzustehen.[284] Es ist dies freilich keine Frage des Verschuldens, sondern der Vereinbarung; der Hinweis in § 276 I 1 steht am falschen Ort, wenn er nicht gar überflüssig ist.
Ein Beschaffungsrisiko übernimmt vornehmlich der Verkäufer von Gattungsware[285], gelegentlich aber auch der Verkäufer einer individuell bestimmten Sache[286].
6. Die Verjährung der Sachmängelansprüche
6.1 Die Verjährungsfristen
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Die Sachmängelansprüche des Käufers haben ihre eigene Verjährung, die nach Fristdauer und Beginn von der Regelverjährung der §§ 195, 199 abweicht[287].
Nach § 438 I verjähren die Ansprüche des Käufers aus § 437 Nr. 1 auf Nacherfüllung und aus § 437 Nr. 3 auf Schadensersatz oder Aufwendungsersatz:
| - | in 5 Jahren für Sachmängel an Bauwerken (Nr. 2a) und für mangelhafte Baustoffe (Nr. 2b); |
| - | in 2 Jahren für alle anderen Sachmängel (Nr. 3); |
In diesen Fristen verjähren nicht nur die Ansprüche auf Nacherfüllung und auf Ersatz der Mangelschäden, sondern auch der Anspruch auf Ersatz der Mangelfolgeschäden, der nach früherem Recht mit positiver Forderungsverletzung begründet wurde und erst nach 30 Jahren verjährte.
In 30 Jahren verjähren nach § 438 I Nr. 1 nur bestimmte Rechtsmängel (RN 123).
6.2 Der Verjährungsbeginn
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Abweichend von § 199 I beginnt die Verjährung nach § 438 II schon mit der Übergabe des gekauften Grundstücks[288] oder der Ablieferung der gekauften beweglichen Sache,[289] auch wenn der Anspruch aus § 281 oder § 284 vor Ablauf der Nachfrist noch gar nicht entstanden ist. Von der Entdeckung des Sachmangels hängt der Verjährungsbeginn nicht ab, auch versteckte Mängel verjähren ab Übergabe oder Ablieferung[290].
6.3 Die Verjährung bei Bauwerken und Baustoffen
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In 5 Jahren verjähren nach § 438 I Nr. 2 die Sachmängelansprüche „bei einem Bauwerk“ und „bei einer Sache, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden ist und dessen Mangelhaftigkeit verursacht hat“.
Typisches Beispiel ist der Kauf eines bebauten Grundstücks. Das Bauwerk ist „eine unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache“[291]. Gemeint sind nicht nur Gebäude, die dazu bestimmt sind, von Menschen betreten zu werden, sondern alle mit dem Grundstück fest verbundenen Bauten[292].
Die Mängel gekaufter Baustoffe verjähren nur dann in 5 Jahren, wenn sie bestimmungsgemäß verbaut werden und auch das Bauwerk mangelhaft machen. Die lange Verjährungsfrist soll den Bauunternehmer und Bauhandwerker davor schützen, dass seine Sachmängelansprüche gegen den Lieferanten früher verjähren als seine eigene Sachmängelhaftung aus § 634 mit § 634a I gegenüber dem Bauherrn.
Dagegen verjähren die Ansprüche wegen mangelhafter Teile einer Photovoltaikanlage, die der Käufer auf seinem Scheunendach installieren will, nicht nach § 438 I Nr. 2b sondern nach § 438 I Nr. 3 schon in zwei Jahren[293].
6.4 Die Arglist des Verkäufers
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Nach § 438 III 1 verjähren die Sachmängelansprüche ausnahmsweise normal, wenn der Verkäufer den Sachmangel arglistig verschwiegen hat (zur Arglist: RN 104). Normal heißt: Die Verjährungsfrist beträgt nach § 195 drei Jahre und beginnt nach § 199 I erst mit dem Ende des Jahres, in dem der Käufer den Mangel entdeckt oder grobfahrlässig übersehen hat.
Damit der arglistige Haus- oder Baustoffverkäufer aus seiner Arglist keinen Vorteil ziehe, verjährt seine Mängelhaftung gemäß § 438 III 2 frühestens nach Ablauf der fünf Jahre des § 438 I Nr. 2.
6.5 Der Ausschluss des Rücktritts und der Minderung durch Verjährung der Nacherfüllung
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Als Gestaltungsrechte können das Rücktritts- und das Minderungsrecht des Käufers zwar nicht verjähren, sind aber nach § 438 IV 1, V mit § 218 I 1 ausgeschlossen, wenn der Nacherfüllungsanspruch verjährt ist und der Verkäufer die Verjährungseinrede erhebt[294].
Dem Käufer bleibt nach § 438 IV 2, V das Recht, den Kaufpreis insoweit zu verweigern, als der Rücktritt oder die Minderung ihn dazu berechtigt hätte. Verweigert er mit Rücksicht auf sein erloschenes Rücktrittsrecht den Kaufpreis, kann der Verkäufer nach § 438 IV 3 vom Kaufvertrag zurücktreten.
Den bezahlten Kaufpreis kann der Käufer nach §§ 218 II, 214 II nicht mehr zurückfordern, denn er hat ihn mit Rechtsgrund bezahlt, es sei denn, der Verkäufer ist nach § 438 IV 3 vom Kaufvertrag zurückgetreten.
11. Kapitel Die Beschaffenheits- und Haltbarkeitsgarantie
1. Die vertragliche Garantie einst und jetzt
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Vertragliche Garantien hat es mannigfach kraft Vertragsfreiheit schon immer gegeben, auch in Gestalt von Verkäufer- und Herstellergarantien; sie dienten vor allem dazu, die kurze Verjährungsfrist des früheren Rechts zu verlängern[295].
Jetzt stehen Verkäufer- und Herstellergarantie im BGB, für den gewöhnlichen Kauf in § 443 und für den Verbrauchsgüterkauf in § 479. Damit nicht genug, erwähnt auch noch § 276 I im allgemeinen Schuldrecht die „Übernahme einer Garantie“. Auch der Verkäufer kann nach § 276 I, über § 443 hinaus, jeden beliebigen Erfolg garantieren oder ein bestimmtes Schadensrisiko übernehmen.
Unter einer Garantie versteht der Jurist seit Menschengedenken das vertragliche Versprechen, für einen bestimmten Erfolg bedingungslos einzustehen oder ein bestimmtes Schadensrisiko bedingungslos zu übernehmen[296].
§ 443 I unternimmt nun den hilflosen Versuch, die moderne kaufrechtliche Garantie zu definieren als die vertragliche Verpflichtung des Verkäufers, des Herstellers oder eines sonstigen Dritten vor oder beim Abschluss des Kaufvertrags, auch in der Werbung, zusätzlich zur gesetzlichen Mängelhaftung, den Kaufpreis zu erstatten, die Kaufsache umzutauschen oder Dienste zu leisten, wenn die Kaufsache Mängel hat oder andere Anforderungen nicht erfüllt[297]. Schwerfälliger kann man ein Gesetz nicht formulieren.
2. Die Rechtsfolge der Beschaffenheits- oder Haltbarkeitsgarantie
§ 443 I ist Anspruchsgrundlage, Rechtsfolge ein Garantieanspruch des Käufers gegen den Verkäufer oder den Dritten (Hersteller, Importeur), der die Garantie übernommen hat. Der Inhalt der Garantie richtet sich nach dem Garantievertrag, wonach sollte er sich auch sonst richten. § 443 I spricht zwar von Beschaffenheits- und Haltbarkeitsgarantie, hat aber keinen fassbaren Inhalt.
§ 443 II vermutet den Eintritt des Garantiefalls, wenn der Sachmangel während der Garantiefrist einer Haltbarkeitsgarantie auftritt. Der Garant muss die gesetzliche Vermutung widerlegen und das Gegenteil beweisen.
Die Herstellergarantie verpflichtet nur den Hersteller, nicht den Verkäufer, der nur aus § 437 haftet.
3. Die Voraussetzungen einer Beschaffenheits- oder Haltbarkeitsgarantie
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§ 443 beschränkt sich auf die Beschaffenheits- oder Haltbarkeitsgarantie des Verkäufers, Herstellers oder eines anderen Dritten[298]. Der Verkäufer garantiert dem Käufer vielleicht eine bestimmte Wohnfläche der verkauften Eigentumswohnung oder die Unfallfreiheit oder Verkehrssicherheit des verkauften Gebrauchtwagens[299], entweder schon im Kaufvertrag oder in einem separaten Garantievertrag[300]. Der Hersteller garantiert dem Käufer etwa die Rostfreiheit des Neuwagens, der Verkäufer eine befristete Fahrtauglichkeit des Gebrauchtwagens[301].
Da der Verkäufer für Sachmängel bereits nach §§ 437 ff. haftet und schon nach § 434 I 1 für die vereinbarte Beschaffenheit einstehen soll, muss die Garantie dem Käufer mehr Rechte geben, als das Gesetz ihm gibt, etwa durch Garantiefristen, die länger sind als die gesetzliche Verjährung, durch Haftung auch für Mängel, die erst nach der Übergabe auftreten[302] oder durch Ausschluss der Entlastungsmöglichkeit des Verkäufers nach § 280 I 2 oder § 311a II 2[303]. Die Garantie gilt deshalb „unbeschadet der gesetzlichen Ansprüche“[304].
Die Gebrauchtwagengarantie kann rechtlich davon abhängig gemacht werden, dass der Käufer die vom Hersteller empfohlene Wartung durchführe[305].
Garantieren kann man nicht nur Beschaffenheit und Haltbarkeit, also bestimmte Eigenschaften oder die Fehlerfreiheit der Kaufsache, sondern auch einen bestimmten Ertrag, aber diese Garantie fällt nicht mehr unter § 443, sondern unter § 276 I, denn der Ertrag ist keine wertbildende Eigenschaft der Sache, sondern bereits das Ergebnis der Wertbildung[306]. Dagegen zählt die Ertragsfähigkeit noch zur Beschaffenheit einer Sache[307].
12. Kapitel Die Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel der Kaufsache
1. Das gesetzliche System der Rechtsmängelhaftung
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§ 433 I 2 verpflichtet den Verkäufer, die verkaufte Sache dem Käufer frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben und zu übereignen. Die Beseitigung störender Rechte Dritter war schon immer eine Vertragspflicht des Verkäufers, die Nichtbeseitigung eine Vertragsverletzung. Daran ändert die Schuldrechtsreform nichts, aber sie wickelt jetzt Rechtsmängel genauso ab wie Sachmängel.
Gemäß § 433 I 2 hat der Käufer Anspruch auf eine Kaufsache frei von Rechtsmängeln, das ist der vertragliche Erfüllungsanspruch. Was ein Rechtsmangel sei, sagt verbindlich die Hilfsnorm des § 435. Die Rechtsfolgen eines Rechtsmangels stehen in den §§ 437 ff., die allgemein vom Mangel einer Sache handeln und auch für Rechtsmängel gelten. Also hat der Käufer folgende Rechte: nach § 439 einen Anspruch auf Nacherfüllung, nach § 323 ein Recht zum Rücktritt vom Vertrag, nach § 441 ein Recht, den Kaufpreis zu mindern, und nach §§ 280 ff. oder § 311a II 1 einen Anspruch auf Schadensersatz in mehreren Varianten oder auf Ersatz der nutzlosen Aufwendungen.
2. Die Rechtsfolgen des Rechtsmangels der Kaufsache
2.1 Der Anspruch des Käufers auf Nacherfüllung
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Nach §§ 437 Nr. 1, 439 I hat der Käufer einer Sache, die mit einem Rechtsmangel behaftet ist, nach seiner Wahl Anspruch entweder auf Beseitigung des Rechtsmangels oder auf Lieferung einer mangelfreien Sache. Ganz so groß, wie es scheint, ist die Wahlfreiheit des Käufers freilich nicht. Er kann nicht einfach ein anderes Grundstück verlangen, wenn das gekaufte mit einer Grundschuld oder einem Wegerecht belastet ist, auch nicht einen anderen Gebrauchtwagen, wenn der gekaufte nicht dem Verkäufer gehörte. Wie beim Sachmangel beschränkt sich der Anspruch auf Ersatzlieferung auch beim Rechtsmangel auf den Gattungskauf, wenn man den Willen der Parteien, die einen Stückkauf vereinbart haben, nicht vergewaltigen will (RN 55).
Gehört die verkaufte Sache noch einem Dritten, hat der Verkäufer sie mangelfrei zu beschaffen und darf der Käufer bis zum Eigentumserwerb die Kaufpreiszahlung nach § 320 verweigern[308].
Wegen der Einzelheiten der Nacherfüllung wird auf die Sachmängelhaftung verwiesen (RN 54 ff.).
2.2 Rücktritt, Minderung, Schadensersatz und Aufwendungsersatz
Der Rechtsmangel gibt dem Käufer nach §§ 437, 440, 441 unter den gleichen Voraussetzungen wie der Sachmangel die gleichen Rechte auf Rücktritt vom Kaufvertrag oder auf Minderung des Kaufpreises und auf Schadens- oder Aufwendungsersatz. Auf die Sachmängelhaftung wird verwiesen (RN 60 ff.).
Von der Schadensersatzpflicht kann sich der Verkäufer nach §§ 280 I 2, 311a II 2 durch den Nachweis befreien, dass er den Rechtsmangel nicht zu vertreten oder bei Kaufabschluss schuldlos nicht gekannt habe.
3. Der Rechtsmangel der Kaufsache
3.1 Die Beweislast
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Die Rechte des Käufers aus §§ 437 ff. haben zwei Grundvoraussetzungen: einen Sachkauf und einen Rechtsmangel.
Die Beweislast für den Rechtsmangel drückt, anders als nach früherem Recht[309], nicht mehr unterschiedslos den Käufer, sondern richtet sich jetzt nach der allgemeinen Regel des § 363: Der Verkäufer muss die Erfüllung seiner Vertragspflicht aus § 433 I 2, die Kaufsache frei von Rechtsmängeln zu verschaffen, solange beweisen, bis der Käufer die Sache als Erfüllung annimmt. Erst die Annahme der mangelhaften Sache als Erfüllung bürdet dem Käufer die Beweislast für den Rechtsmangel auf (zum Sachmangel: RN 82).
3.2 Die gesetzliche Definition des Rechtsmangels
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Nach der Hilfsnorm des § 435 S. 1 besteht der Rechtsmangel aus dem Recht eines Dritten an der Kaufsache, das die rechtliche Verfügungsmacht des Verkäufers beschränkt und deshalb auch gegen den Käufer wirkt[310]. Es ist dies vor allem das beschränkte dingliche Recht, das am Sacheigentum haftet und sich gegen jeden Eigentümer durchsetzt[311], der es nicht nach §§ 892, 932, 936 gutgläubig weg erworben hat. Die gleiche Wirkung hat bereits das bessere Recht zum Besitz nach § 1007, wenn es sich auch gegen den Käufer durchsetzt[312].
Beispiele
| - | Der zusammen mit der Eigentumswohnung verkaufte Hobbyraum steht im Miteigentum der Wohnungseigentümer, und der Verkäufer hat auch kein Sondernutzungsrecht daran (BGH NJW 97, 1778). |
| - | Der Raum, den die Teilungserklärung als Speicher ausweist, wird als Wohnraum verkauft (BGH NJW 2004, 364). |
| - | Das verkaufte Grundstück ist mit einer Dienstbarkeit für die Fernwärmeleitung eines Energieversorgers belastet (BGH NJW 2000, 803). |
| - | Der Mieter des verkauften Grundstücks übt die vereinbarte Verlängerungsoption aus, statt das Grundstück zu räumen (BGH NJW 98, 534; 2001, 2875). |
| - | Der Gebrauchtwagen ist nach § 111b StPO beschlagnahmt (BGH NJW 2004, 1802) oder im Schengener Informationsystem zwecks Sicherung und Identitätsfeststellung eingetragen (BGH NJW 2017, 1666; 2017, 3292; 2020, 1669: Eintragung bei Gefahrübergang). |
| - | Kein Rechtsmangel ist angeblich das Eigentum oder Bucheigentum eines Dritten; derartige Leistungshindernisse habe der Verkäufer schon nach § 433 I 1 zu beseitigen (BGH NJW 2007, 3779; a.A. OLG Karlsruhe NJW 2005, 989: Der verkaufte Gebrauchtwagen ist gestohlen und § 311a I 1). |
Nachbarrechtliche Beschränkungen des Grundeigentums aus § 912 (Überbau) und § 917 (Notweg) hat man früher als Sachmängel behandelt[313]. Das überzeugte zwar nicht, ist durch die rechtliche Gleichschaltung von Rechts- und Sachmängeln aber belanglos geworden.
Schuldrechtliche Ansprüche Dritter gegen den Verkäufer auf Herausgabe oder Lieferung der Kaufsache können dem Käufer in aller Regel nichts anhaben, eben weil sie sich schuldrechtlich nur gegen den Verkäufer richten.
Diese Regel hat freilich zwei Ausnahmen: Auch gegen den Grundstückserwerber wirken nach §§ 566 I, 581 II das Recht zum Miet- oder Pachtbesitz[314] und nach § 888 I der vorgemerkte Anspruch eines Dritten auf eine dingliche Rechtsänderung am gekauften Grundstück.
3.3 Scheinrechte Dritter
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Das störende Recht des Dritten muss bestehen, vermeintliche Rechte Dritter kann und soll der Käufer selbst abwehren[315].
Von dieser Regel weicht § 435 S. 2 ab. „Buchrechte“ hat der Verkäufer stets auf seine Kosten löschen zu lassen, denn er schuldet dem Käufer, so nichts anderes vereinbart ist, ein sauberes Grundbuch. Unter einem „Buchrecht“ versteht man ein dingliches Scheinrecht, das zwar nicht besteht, aber im Grundbuch eingetragen ist, durch gutgläubigen Erwerb nach § 892 noch entstehen kann und deshalb den Erwerb des Käufers rechtlich gefährdet[316].
3.4 Öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkungen
Das öffentliche Recht begründet dann einen Rechtsmangel, wenn es, wie die behördliche Beschlagnahme, die Verfügungsmacht des Verkäufers beschränkt[317]. Keine Rechts-, sondern Sachmängel sind die öffentlichrechtlichen Baubeschränkungen, denn sie behindern nicht die rechtliche Verfügungsmacht des Verkäufers, sondern nur die tatsächliche Nutzung des Grundstücks[318], aber auch diese Abgrenzung ist durch die rechtliche Gleichbehandlung von Rechts- und Sachmängeln belanglos geworden.
3.5 Öffentlichrechtliche Anliegerkosten
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Offene Schulden auf Erschließungs- und sonstige Anliegerbeiträge sind zwar keine Rechtsmängel, stehen ihnen aber nahe. § 436 I verteilt sie, wenn die Parteien nichts anderes vereinbaren, so: Hat die Erschließungs- oder Anliegerbaumaßnahme schon vor dem Kaufabschluss begonnen, trägt noch der Verkäufer die offene Beitragsschuld, auch wenn sie erst nach Kaufabschluss entsteht und fällig wird[319].
Für andere öffentliche Abgaben und Lasten, die nicht ins Grundbuch gehören, haftet der Verkäufer gemäß § 436 II nicht. Gemeint sind Leistungen, die das öffentliche Recht auf das Grundstück legt oder dem Grundstück entnehmen will.
4. Die Einwendungen und Einreden des Verkäufers gegen die Rechtsmängelhaftung
4.1 Die vertragliche Haftungsbeschränkung
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Die Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel kann nach § 444 vertraglich beschränkt oder ausgeschlossen werden[320]. Unabdingbar ist nur die Haftung des Verkäufers für arglistiges Verschweigen (RN 103 f.). Die vorformulierte Haftungsbeschränkung für neue Sachen scheitert leicht an § 309 Nr. 8b (RN 106) sowie beim Verbrauchsgüterkauf an § 476 I 1 (RN 134).
4.2 Kenntnis und grobfahrlässige Unkenntnis des Käufers
Auch die Rechtsmängelhaftung des Verkäufers ist nach § 442 I 1 ausgeschlossen, wenn der Käufer den Rechtsmangel bei Kaufabschluss kennt. Wer sehenden Auges ein Risiko übernimmt, verdient keinen Schutz[321]. Nach § 442 I 2 schadet dem Käufer schon die grobfahrlässige Unkenntnis des Rechtsmangels, und es bleiben ihm nur die Rechte gegen einen arglistigen Verkäufer oder aus einer Garantie (RN 107)[322]. Der Käufer muss freilich den Rechtsmangel selbst und nicht nur die Tatsachen, die ihn begründen, kennen oder grobfahrlässig übersehen[323].
Die Beweislast für die Kenntnis oder grobfahrlässige Unkenntnis des Käufers trägt der Verkäufer[324].
Von der Regel des § 442 I 1 weicht § 442 II ab: Ein im Grundbuch eingetragenes Recht hat der Verkäufer auch dann zu beseitigen, wenn der Käufer es zwar kennt, im Kaufvertrag aber nicht übernommen hat, denn er hat Anspruch auf ein sauberes Grundbuch.
