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La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos
La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos
Luis Martín Contreras
Doctor en Derecho, Letrado de la Administración de Justicia en el Tribunal Supremo
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© AFERRE EDITOR S.L. 2020
© Autor 2020
Diseño de cubierta: Clara Batllori
Primera edición julio 2020
ISBN: 978-84-122199-2-0 (papel)
ISBN: 978-84-122199-3-7 (digital)
Depósito Legal: B 11728-2020
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A Carmen y
Adrián
Índice
Prólogo
Parte I. El Real Decreto-Ley 11/2020 Ayudas al fomento del arrendamiento de viviendas
Introducción
1. Normativa a tener en cuenta.
2. Medidas dirigidas a familias y colectivos vulnerables dirigidas a los arrendamientos urbanos.
2.1. Suspensión de los procedimientos de desahucio.
2.1.1. El concepto de desahucio.
2.1.2. Dies a quo.
2.1.3. Que el arrendatario lo solicite.
2.1.4. Que el arrendatario lo acredite ante el Juzgado.
2.1.5. Pautas para acreditar el estado de vulnerabilidad social o económica.
2.1.6. ¿Quién ha de valorar la situación?
2.1.6.1. Suspensión del trámite.
2.1.6.2. Recepción de la petición y denegación.
2.1.6.3. Concesión.
2.1.7. Para el solicitante y los que con él convivan.
2.2. Para los procedimientos iniciados, pero no celebrados.
2.2.1. Que se hubiera proveído la demanda inicial.
2.2.1.1. Que no hubiera transcurrido el plazo de requerimiento.
2.2.1.2. Que no se hubiera celebrado la vista.
3. La suspensión del trámite.
3.1. Las funciones del Letrado de la Administración de Justicia.
3.2. El decreto.
4. Consentimiento del arrendatario.
5. La situación del arrendador.
5.1. La situación vulnerable del arrendador.
5.2. Presentación de documentación por parte del arrendador.
5.3. Efectos de la presentación.
6. El consentimiento del arrendador.
7. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento.
7.1. Que se trate de vivienda habitual.
7.2. La prórroga extraordinaria.
7.2.1. Contratos a los que se puede aplicar.
7.2.2. Vigencia de la nueva prórroga.
7.2.3. Condiciones de la nueva prórroga.
7.2.4. Excepción a la regla general.
8. Medidas para la moratoria en el pago de las rentas.
9. Moratoria en el pago de la renta.
9.1. Persona arrendataria en situación de vulnerabilidad económica.
9.2. Que el arrendador sea empresa o gran tenedor.
9.3. Plazo para ejercitar la petición de moratoria.
9.4. Exclusión por acuerdo entre los contratantes.
10. Falta de acuerdo entre los contratantes.
10.1. Quita o reducción del 50% de la renta.
10.1.1. Plazo de duración de la aplicación de la quita.
10.1.2. Que el arrendatario no cumpla con lo pactado.
10.2. La moratoria.
10.2.1. Moratoria en el pago de las rentas
10.2.2. Plazo de afectación de la moratoria.
10.2.3. Fraccionamiento.
10.2.4. Sin penalización para el arrendatario.
10.2.5. Cómo debe tributar el arrendador ante el COVID-19
10.2.5.1. Exoneración del pago del alquiler.
10.2.5.2. Moratoria en el pago de la renta.
10.2.5.3. Pago parcial de la renta.
10.2.5.4. Las retenciones del IRPF en caso de impago del alquiler.
10.3. Viviendas del Fondo Social de Vivienda.
10.4. Las ayudas transitorias.
10.4.1. Ayudas públicas.
10.4.2. Levantamiento de la moratoria.
11. Definición de la situación de vulnerabilidad.
11.1. Concurrencia conjunta.
11.1.1. Situación de desempleo.
11.1.2. ERTE.
11.1.3. Por motivo de cuidados.
11.1.4. Empresario o similar con pérdida sustancial de ingresos.
11.2. El montante de los ingresos como baremo.
11.2.1. Límite general.
11.2.2. Aumento del límite por razón de hijos.
11.2.3. Aumento del límite por razón de personas mayores.
11.2.4. Aumento por discapacidad.
11.2.5. Otros supuestos de aumento por otras incapacidades.
11.3. Por razón del importe de la renta.
11.4. ¿Qué se entiende por unidad familiar?
11.4.1. Persona que adeude la renta.
11.4.2. Cónyuge no separado legalmente.
11.4.3. Pareja de hecho inscrita.
11.4.4. Hijos y asimilados.
11.4.5. Ascendientes.
11.5. Casos excluidos de los supuestos de vulnerabilidad.
12. Acreditación de las condiciones subjetivas.
12.1. Forma de acreditar las situaciones alegadas.
12.1.1. Situación de desempleo.
12.1.2. Cese de actividad de los autónomos.
12.1.3. Número de personas que conforman la unidad familiar.
12.1.3.1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
12.1.3.2. Certificado de empadronamiento.
12.1.3.3. Declaración de discapacidad.
12.1.4. Titularidad de los bienes.
12.1.5. Declaración responsable del deudor.
12.2. Liberación temporal de la obligación de acreditar.
13. La aplicación indebida por el arrendatario. Consecuencias.
13.1. Haberse beneficiado de moratorias.
13.2. Haberse beneficiado de ayudas públicas.
14. Valoración de los daños.
14.1. Daños producidos.
14.2. La intencionalidad de permanecer en estado de vulnerabilidad.
15. Modificaciones en los casos en los que el arrendador no sea persona jurídica ni gran tenedor.
15.1. Contratos a los que se aplica.
15.1.1. Ocupación de vivienda por relación laboral o de servicios.
15.1.1.1. Empleados de fincas.
15.1.1.2. Funcionarios que ocupan una vivienda de la Administración.
15.1.2. Viviendas militares
15.1.2.1. Vivienda asignada por razón del cargo.
15.1.2.2. Vivienda arrendada por los Patronatos.
15.1.3. Arrendamiento rústico con casa-habitación
15.1.4. Viviendas universitarias.
15.1.4.1. Calificación de viviendas universitarias.
15.1.4.2. Titularidad.
15.1.4.3. Beneficiarios.
15.1.4.4. Vínculo.
15.1.4.5. Sistema de fuentes.
15.1.5. Viviendas para uso turístico.
15.2. Arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad.
15.3. ¿A qué tipo de arrendadores se refiere?
15.4. Plazo para solicitar el aplazamiento.
15.5. Aplazamiento o condonación.
16. Propuesta del arrendador frente a la trasladada por el arrendatario.
17. La no aceptación por parte del arrendador.
17.1. Que el arrendador no acepte la propuesta del arrendatario.
17.2. Acceso del arrendatario al programa de ayudas.
18. Línea de crédito oficial.
18.1. Previsión normativa.
18.2. Consecuencia del COVID-19.
18.3. Crédito bancario.
18.4. Plazo de amortización.
18.5. Sin gastos ni intereses.
19. Carácter finalista.
19.1. Para abonar las rentas.
19.2. Cuantía de la ayuda.
20. Condiciones para acudir a las ayudas.
20.1. Situación del arrendatario.
20.1.1. Que se encuentre en un estado de vulnerabilidad sobrevenida.
20.1.2. Por la expansión del COVID-19.
20.1.3. Condiciones en la Orden Ministerial.
20.2. El respaldo normativo.
20.2.1. Exención de desarrollo normativo posterior.
20.2.2. El ajuste de los criterios del préstamo y las ayudas.
20.2.2.1. Subvención de gastos e intereses.
20.2.2.2. Se financiará por el Ministerio.
20.2.2.3. Crédito ampliable.
20.2.2.4. Verificación a posteriori.
20.2.3. Cobertura presupuestaria.
20.3. Exención de desarrollo normativo posterior.
21. Orden Ministerial que sustituya al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.
22. Objeto: Concesión de ayudas.
22.1. Concesión directa de ayudas al alquiler.
22.2. Que encajen en los supuestos de vulnerabilidad.
22.2.1. Consecuencia directa del impacto del COVID-19.
22.2.2. Que tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler.
22.2.3. Hacer frente a la dificultad en la devolución.
23. Frente a la dificultad en la devolución de ayudas.
23.1. Deudas contraídas por hogares vulnerables.
23.2. Que esa situación se hubiera provocado como consecuencia de la expansión del COVID-19.
23.3. Que no se hubiera podido recuperar de la situación de penuria.
23.4. Que no pueda hacer frente a la devolución de los préstamos.
24. Personas físicas.
25. Cuantía.
25.1. Abono del principal más intereses.
25.2. Órganos competentes de las Comunidades Autónomas.
25.3. Informes de los servicios sociales.
26. Sustitución del Programa de ayuda.
27. Facilitar una solución habitacional inmediata.
28. Beneficiarios de las ayudas.
29. Mantenimiento del Plan.
30. Incremento del parque público de viviendas.
31. Transferencia de fondos.
32. Disponibilidad inmediata.
32.1. Autorización para disponer de los fondos.
32.2. La Comisión Bilateral de Seguimiento.
33. No sujeción del programa de ayudas al criterio general.
Parte II. La repercusión sobre los locales de negocio, el Real Decreto-Ley 15/2020
Introducción.
34. Contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
34.1. Arrendamiento para otro uso distinto del de vivienda.
34.1.1. El concepto edificación.
34.1.2. Destino primordial.
34.1.3. Arrendamientos excluidos.
34.1.3.1. Arrendamientos de solares.
34.1.3.2. Arrendamientos de fincas con construcciones provisionales.
34.1.3.3. Arrendamiento de industria.
34.1.3.4. Arrendamientos de garajes.
34.1.3.5. Arrendamientos turísticos.
34.2. Supuestos expresamente incluidos en la LAU.
34.2.1. Contratos de temporada.
34.2.2. Ejercicio de actividad industrial.
34.2.3. Ejercicio de otras actividades.
34.2.3.1. Actividad comercial.
34.2.3.2. Actividad artesana.
34.2.3.3. Actividad profesional.
34.2.3.4. Actividades recreativas.
34.2.3.5. Actividades asistenciales.
34.2.3.6. Actividades culturales o docentes.
34.3. Otros contratos incluidos en la LAU.
34.3.1. Contrato de arrendamiento sobre segunda vivienda.
34.3.2. Contratos de arrendamiento de vivienda para ocasiones esporádicas.
35. Persona física o jurídica.
36. Concepto de grandes tenedores.
37. Que cumpla los requisitos previstos en el art. 3 de la LAU.
38. Arrendamiento de industria.
38.1. Arrendamiento de local de negocio con instalaciones.
38.2. Requisitos para ser reputados arrendamientos de industria.
38.2.1. Que a primera vista no pueda ser catalogado como arrendamiento de industria.
38.2.2. Que la finalidad de la industria la hubiera puesto el arrendatario.
38.2.3. Industria que cambia de objeto.
38.2.4. Arrendamientos de locales que sí quedaban sometidos a la vieja ley.
38.2.4.1. Arrendamiento de industria.
38.2.4.1.1. Industria instalada sobre un solar.
38.2.4.1.2. Industria de espectáculo.
38.2.4.2. Contrato de industria de espectáculos.
38.3. La normativa aplicable.
39. Empresa o entidad pública o gran tenedor.
40. Plazos.
40.1. Plazo de solicitud.
40.2. Plazo por el que dure el período de alarma.
40.3. Plazo de amortización.
40.4. Período de vigencia.
41. La moratoria.
42. Arrendamientos de arrendadores no grandes tenedores.
42.1. Vinculación a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
42.2. Arrendamiento de industria.
42.3. Arrendador distinto de los regulados en el art. 1.1.
42.4. Plazo de un mes.
42.5. Petición de aplazamiento temporal y extraordinario.
42.6. Acuerdo entre las partes.
43. La fianza.
43.1. Carácter obligatorio.
43.2. Fianza en metálico
43.3. Importe de la fianza
43.3.1. Fianza en arrendamientos de vivienda.
43.3.2. Fianza en arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
43.4. Naturaleza del precepto
43.5. Actualización.
43.5.1. Actualización en los cinco o siete primeros años de vigencia.
43.5.1.1. Contratos de duración inferior a cinco o siete años.
43.5.1.2. Contratos de duración superior a los cinco o siete años.
43.5.1.3. Actualización en los años posteriores al plazo legal.
43.6. Restitución de la fianza.
43.6.1. Que el contrato hubiera finalizado.
43.6.2. Que el arrendatario esté al corriente de todos los pagos.
43.6.3. Recuperación de la fianza.
43.6.4. Devengo de intereses.
43.7. Garantías adicionales.
43.8. La fianza y los órganos de la Administración.
44. Disposición del importe de la fianza.
44.1. Abono en el marco del acuerdo.
44.2. Disposición de la fianza libremente.
45. Plazo de reintegro de la fianza.
46. Medidas.
47. Requisitos
47.1. Contratos de arrendamiento para autónomos.
47.1.1. Trabajador económicamente dependiente.
47.1.2. Régimen jurídico del trabajador autónomo.
47.1.3. Personal incluido en este estatuto.
47.1.4. Que esté afiliado y en situación de alta.
47.1.5. Actividad suspendida.
47.1.6. Reducción de la facturación.
47.2. Local afecto a actividad de pyme.
47.2.1. ¿Qué son las pymes?
47.2.2. Características.
47.2.3. ¿Una empresa puede dejar de ser pyme?
48. Que no se superen los límites de la Ley de Sociedades de Capital.
49. El resto de los requisitos.
50. Acreditación de los requisitos.
50.1. Reducción de la actividad.
50.2. Suspensión de la actividad.
51. Responsabilidad por aplicación indebida.
Parte III. Adición al Plan Nacional de Vivienda, la Orden TMA 336/2020
Introducción.
52. El objeto.
53. Beneficiarios.
53.1. ¿Quién concederá las ayudas?
53.2. Acreditación de la situación de vulnerabilidad.
53.2.1. Parentesco con el arrendador.
53.2.2. Socio o partícipe del arrendador.
53.2.3. Comunicación del cambio de condición.
53.2.4. Exclusión de la condición de beneficiaria.
54. Solicitud de la ayuda.
54.1. Fecha para presentar la solicitud.
54.2. Situaciones.
54.3. Presentación de justificantes.
54.4. Documentación a acompañar a la solicitud.
54.4.1. Copia del contrato en vigor.
54.4.2. Medio y forma de realizar los pagos.
54.4.3. Acreditación de los pagos de los últimos meses.
54.4.4. Pago directo al arrendador.
55. La cuantía de las ayudas.
55.1. Ayuda directa.
55.2. Ayudas transitorias.
56. La tramitación.
56.1. Límites de las ayudas.
56.2. La tramitación propiamente.
56.3. Asesoramiento sobre la vulnerabilidad.
57. La gestión.
58. El pago de la ayuda.
58.1. Competencia para realizar el pago.
58.2. Materialización del pago.
58.2.1. Abono directo al arrendador.
58.2.2. Amortización del préstamo.
58.2.3. Posible sobrante.
58.2.4. Forma del pago.
59. Compatibilidad de las ayudas.
59.1. Criterio general.
59.2. La excepción.
60. Excepción en la cofinanciación.
Bibliografía
Prólogo
Cuando me encargaron escribir esta obra, lo primero que pensé fue por donde se podía encarar una obra sobre los aspectos jurídicos que la pandemia de la extensión del COVID-19 estaba provocando en la sociedad española, pero, en concreto, sobre la repercusión que la misma iba a tener sobre los contratos de arrendamientos urbanos. La obra se me aventuraba escabrosa por su dificultad, pues se anunciaban muchísimas medidas, pero daba la impresión de que las mismas las encontraríamos dispersas en diversas disposiciones de diferente rango normativo.
Al final el Gobierno/Legislador puso en marcha su mecanismo de fabricación de normas y aquello pareció, en un principio, un desbarajuste en el que uno no sabía qué norma atender o en qué resolución se establecerían las ayudas de fomento a los arrendamientos. Por fin, el 31 de marzo, publicada el 1 siguiente, salía a la luz el Real Decreto-ley 11/2020 que venía a establecer vías de fomento de los arrendamientos urbanos. Se establecían mecanismos para paliar las situaciones de vulnerabilidad de los arrendatarios, en esta primera entrega se seguía con el criterio ya fijado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, según el cual se diferenciaban los propios arrendamientos entre arrendamientos para uso habitual de vivienda y arrendamientos para otros usos distintos del de vivienda. Pero, sobre todo, se institucionalizaba un criterio nuevo que ya fue recogido en el acuerdo de Gobierno entre el PSOE y UP, me refiero a la idea de grandes tenedores, definiéndose como tales aquellas personas físicas o jurídicas que poseyeran más de diez edificaciones o más de 1.500 metros edificados alquilados, sin que dentro de estas previsiones pudieran incluirse plazas de aparcamiento ni trasteros. De esta forma, se diferenciaban las ayudas, dependiendo del arrendador, más que del arrendatario, aunque a estos se les exigiera que en ellos concurriera la circunstancia de encontrarse en una situación de vulnerabilidad, provocada como consecuencia de la expansión de la pandemia.
Por su parte, en el caso de los pequeños arrendadores, el Real Decreto-ley trataba de encontrar el equilibrio entre los derechos que se derivan de un sistema de economía de mercado y el derecho a una vivienda digna, reconocido como uno de los principios rectores de la política de nuestro país. Precisamente por buscar ese equilibrio, la norma citada no se ocupaba de las edificaciones dedicadas a otros usos distintos del de vivienda, los que tradicionalmente se denominaban en la Ley de Arrendamientos Urbanos como locales de negocio.
Casi nada más ratificarse el anterior Real Decreto-ley por el Congreso de los Diputados, se levantaron las primeras voces reclamando algo similar en exclusiva para los locales de negocio que complementase al anterior.
Con celeridad encomiable, el BOE del día 22 de abril de este año publicaba el Real Decreto-ley 15/2020, fechado el día anterior y que, aparentemente, venía a cubrir la laguna denunciada. Sin embargo, esa aparente intención quedó un poco en agua de borrajas, pues más que una medida de fomento al alquiler, se limitó a incorporar algunos aspectos de financiación más que de ayudas, pues las ayudas propiamente dichas se dejaban para la regulación de otros aspectos sociales que tenían más que ver con la propia actividad del arrendatario que con el alquiler en sí.
La prueba evidente de esta diferencia vino a corroborarse por la publicación de la Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, publicada el 11 siguiente del mismo mes, que tenía como finalidad, de acuerdo con la intención confesada por la propia disposición, desarrollar los arts. 10, 11 y 12 del primero de los Reales Decretos-ley, pero sin que en la misma se abordase para nada las posibles ayudas o medidas de fomento al alquiler de locales de negocio.
Con este panorama normativo, he afrontado el desarrollo del estudio de estas tres normas con el fin de ahondar, en la medida de lo posible, en el estudio de las mismas y colaborar en el estudio y aplicación de las mismas. Para ello, hemos desarrollado una obra que consta de tres apartados, uno por cada una de las normas antes citadas, donde cualquier usuario de los arrendamientos podrá acudir en busca de la solución al problema que le pudiera haber surgido como consecuencia de la extensión de la pandemia del COVID-19.
En esta obra se aborda fundamentalmente la problemática que se suscita sobre los arrendamientos tanto de vivienda como de locales de negocio desde la óptica de los arrendamientos, dando solución a todos los problemas que se van a suscitar, por lo tanto, creo no equivocarme si afirmo que hemos conseguido una obre eminentemente práctica, pensada en los arrendatarios que se hubieran visto sorprendidos por una situación económica que tiene un origen sanitario, pero que va a repercutir directamente en su relación habitacional con el arrendador.
Se culmina la obra con una referencia a las ayudas y financiación a la que los arrendatarios pueden acudir, siempre en el supuesto de que estuvieran pasando por una situación de vulnerabilidad económica y social, como consecuencia de la expansión del COVID-19, los plazos que hay para acudir a ellas y la extensión de las mismas. En definitiva, creo que hemos dado respuesta a los interrogantes que se nos suscitaban en el momento de recibir la promulgación del Decreto que declaraba el Estado de Alarma, que acordaba el confinamiento, prácticamente total, y que no sabíamos qué iba a ser de nuestra vivienda habitual, ni de nuestro local de negocio.
Madrid, mayo de 2020.
El autor
