Kitabı oxu: «Ипотека. Энциклопедия»

Основные понятия и термины. Виды кредитов, процентные ставки, первоначальный взнос

Что такое ипотека и ипотечный кредит? В чем отличие ипотечного кредита от других кредитов?

Ипотека – залог.

Ипотечный кредит – кредит под залог недвижимости.

Ипотека – это слово греческого происхождения, которое в переводе означает залог.

Мы привыкли любой кредит, который используется на приобретение недвижимости, называть ипотечным. Однако, это не так. Строго говоря, ипотечный кредит – это кредит, выдаваемый под залог какого-либо объекта недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, производственного или офисного помещения и т. п.).

И не обязательно кредит выдается на приобретение объекта недвижимости, он может также выдаваться под залог уже имеющейся недвижимости, а потрачен может быть на что угодно.

С другой стороны, достаточно часто потребительские кредиты, кредиты не связанные с залогом недвижимости, используются на приобретение недвижимости, особенно в тех случаях, когда для покупки дома или квартиры не достает какой-то небольшой суммы, имею ввиду, небольшой по сравнению со стоимостью объекта недвижимости. Такой кредит ипотечным не будет.

Поэтому, если сказать проще, есть залог – это ипотечный кредит, нет залога – это не ипотечный кредит.

Планирую приобрести квартиру в ипотеку. От чего зависит сумма ипотечного кредита?

Сумма ипотечного кредита зависит от:

– размера подтвержденного дохода;

– возраста;

– наличия финансовых обязательств;

– стоимости приобретаемой недвижимости;

– первоначального взноса;

– срока кредитования;

– наличия созаемщиков с подтвержденным доходом.

Сумма кредита, которую вы можете получить в банке для приобретения жилья, будет зависеть от многих факторов: от размера вашего дохода, от вашего возраста, от наличия финансовых обязательств и количества иждивенцев, от стоимости приобретаемого жилья и первоначального взноса, от срока, на который вы собираетесь оформить кредитный договор, от наличия созаемщиков с подтвержденным доходом.

Рассмотрим все эти величины, влияющие на сумму кредита, по порядку.

Ваша платежеспособность напрямую зависит от размера вашего дохода. Чем выше доход, тем большую сумму кредитных средств может предоставит вам банк. При этом размер вашего дохода должен быть подтвержден документально. Если вы работаете по найму, то должны будете предоставить в банк справку по форме 2-НДФЛ, также многие банки допускают подтверждение дохода справкой по форме банка.

Справку по форме банка предоставляют те граждане, реальный доход которых, получаемый в качестве заработной платы на предприятии или организации, существенно отличается от официально выплачиваемой заработной платы, с которой владелец предприятия платит налоги в пенсионный фонд и другие внебюджетные фонды, то есть речь идет о «серой» зарплате. Но и в этом случае справка по форме банка должна быть подписана руководителем и главным бухгалтером предприятия.

В случае если вы являетесь индивидуальным предпринимателем и работаете с использованием упрощенной системы налогообложения, для подтверждения размера своего дохода вам необходимо будет предоставить в банк Декларацию о доходах за два последних года, кассовую книгу (при наличии), книгу о доходах и расходах. Возможно, банк запросит и другие документы. Если работаете по патенту или в качестве системы налогообложения применяете ЕНВД, то тут дело с подтверждением размера дохода намного сложнее. Иногда в этом случае можно предоставить заключенные договора с поставщиками и клиентами. Однако гражданам, оплачивающим ЕНВД (Единый налог на вмененный доход), банки очень редко предоставляют ипотечный кредит.

Также банк учитывает ваши дополнительные доходы, например, доходы от сдачи в аренду, имеющейся недвижимости. Но получение этих доходов тоже необходимо подтвердить. В данном случае подтверждением будет служить сданная в Налоговую инспекцию Декларация по форме 3-НДФЛ. На Декларации обязательно должна стоять отметка налоговой инспекции.

От размера ваших доходов напрямую зависит ежемесячная сумма вашего платежа по кредиту. Ежемесячный платеж по кредиту не может превышать 50-70 % вашего ежемесячного дохода. Этот процент зависит от размера вашего дохода, чем ниже доход, тем ниже процент, так как при расчетах учитывается минимальный прожиточный уровень, установленный в регионе. При этом из суммы вашего дохода перед расчетом будут вычтены все платежи по разным финансовым обязательствам. Например, налоги, платежи по имеющимся кредитам других банков, алименты, ежемесячные платежи по решению суда и др.

Хочу подчеркнуть, что даже если вы готовы всю свою зарплату отдавать на погашение ипотечного кредита, и жить впроголодь, на всем экономя, банк вам этого не позволит. Вернее банку не позволят отбирать у вас все ваши деньги. Банк не имеет права заключать с вами такой кабальный договор, иначе нарушит правила и может лишиться лицензии.

Рассмотрим ситуацию на примере. При расчете я буду использовать калькулятор одного из банков. Вы хотите получить кредит на покупку квартиры в размере 3 000 000 рублей на срок 10 лет. Ваш ежемесячный доход за вычетом налогов составляет 50 000 рублей. В том случае, если вы заключите с банком договор на 10 лет и получите кредит в размере 3 000 000 рублей под 12 %, ваш ежемесячный платеж составит 43 000 рубль. При таком ежемесячном платеже ваш доход по требованию банка должен составлять 66 000 рублей. Таким образом, чтобы получить необходимую сумму кредита, нужно либо увеличить срок кредитования, если это возможно, или найти созаемщика.

Размер суммы предоставляемого банком кредита зависит от количества созаемщиков и размера их подтвержденного дохода. Таким образом, часто молодые люди, не имеющие еще высоких доходов, привлекают в качестве созаемщиков своих родителей, братьев и сестер. Некоторые банки допускают привлечение не одного, а сразу нескольких созаемщиков. При расчете максимальной суммы кредита банк учитывает размер дохода всех созаемщиков. Иногда созаемщиками могут выступать и лица, не имеющие с вами родственных связей.

Созаемщики должны предоставить в банк такой же пакет документов, как если бы они лично получали бы кредит на приобретение жилья. Созаемщики так же несут ответственность за погашение кредита. В случае невыплаты платежей по кредиту в срок, банк может взыскать задолженность с любого из созаемщиков.

В вышеописанной ситуации. Напомню: необходимая сумма кредита – 3 000 000 рублей, срок кредита – 10 лет, под 12 %. Как было показано выше, размер дохода 50 000 рублей не дает возможности получить такую сумму кредита. При таком доходе можно получить только 2 265 000 рублей. Чтобы получить 3 000 000 на срок 10 лет, необходимо, чтобы размер дохода составлял не менее 66 000 рублей. А вот если вы привлечете созаемщика, например, брата, размер дохода которого составляет 27 000 рублей, то этого будет достаточно, чтобы получить необходимую сумму кредита. При этом замечу, что у брата-созаемщика не должно быть никаких обязательств финансового характера, а также не должно быть иждивенцев.

Если нет возможности привлечь созаемщика, можно увеличить срок кредитования. Чем больше срок, на который предоставляется кредит, тем больше может быть сумма кредита.

Например, в вышеописанной ситуации, банк на срок 10 лет может предоставить кредит в размере 2 265 000 рублей. А если увеличить срок предоставления кредита до 20 лет, то при доходе 50 000 рублей и ставке кредита 12 %, сумма, которую может предоставить банк будет уже 3 000 000 рублей.

Но здесь нужно учесть, что увеличить срок кредитования возможно не всегда. Срок, на который банк может предоставить кредит зависит от возраста заемщика. В большинстве банков (есть и исключения) возраст заемщика на дату последнего платежа не должен превышать для женщин – 55 лет, для мужчин – 60 лет. Не всегда, но, как правило.

Поэтому, в нашем случае, если заемщику-мужчине не более 40 лет, то он может увеличить срок кредита до 20 лет, и при доходе 50 000 рублей, и ставкой банка 12 %, может получить кредит в размере 3 000 000 рублей, а вот если заемщику-мужчине уже исполнилось 50 лет, то сумма, которую он может получить в качестве кредита будет 2 265 000 рублей, так как попросить об увеличении срока кредитования он не может.

Правда, в некоторых банках допускается, что бы возраст заемщика на дату последнего платежа был 70 лет.

Сумма кредита также зависит от наличия у вас обязательств по различным платежам. Например, если получаемая вами зарплата составляет 50 000 рублей, но не так давно вы приобрели в кредит автомобиль и ежемесячный платеж по автокредиту составляет 18 000 рублей, то эта сумма будет вычтена из размера вашего дохода при расчете суммы ипотечного кредита. В такой ситуации вы сможете получить в качестве ипотечного кредита на срок 10 лет сумму в размере 1 340 000 рублей, а не 2 265 000 рублей, если бы у вас не было обязательств по выплате автокредита.

Наличие иждивенцев также влияет на сумму ипотечного кредита. Сумму, которую может получить в банке одинокий мужчина с доходом 50 000 рублей, будет намного выше той, которую может получить женщина с таким же доходом, но мать-одиночка, имеющая на иждивении двоих несовершеннолетних детей. Да и сможет ли получить?

Стоимость объекта недвижимости, который вы планируете приобрести за счет кредитных средств, также влияет на сумму кредита. Если вы планируете приобрести квартиру, рыночная стоимость которой 3 000 000 рублей, то вам не получить в качестве ипотечного кредита 3 000 000 рублей. Максимальная сумма, которую вы можете получить в банке на приобретение жилья должна составлять не более 80 % от его рыночной стоимости. То есть в данном случае, 2 400 000 рублей. А вот при стоимости объекта 3 750 000 рублей, сумма кредита будет 3 000 000 рублей.

Что такое АИ ЖК? Кто имеет право на получение кредита в АИ ЖК?

АИ ЖК – это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно было создано Правительством РФ в 1997 году в форме открытого акционерного общества со 100 % государственным капиталом.

АИ ЖК выполняет несколько функций. Во-первых, финансирует банки, выдающие ипотечные кредиты, путем выкупа прав требования по уже выданным ипотечным кредитам, то есть путем рефинансирования этих кредитов. Финансы, которые направляются Агентством на покупку прав требования по уже выданным ипотечным кредитам, поступают от продажи облигаций Агентства на фондовом рынке.

Выглядит это так. Банк выдает заемщику ипотечный кредит за счет собственных ресурсов. Агентство выпускает ценные бумаги – облигации – с государственной гарантией. Размещает их на фондовом рынке. Средства, полученные от продажи облигаций, идут на покупку прав требований по кредитам, выданным банками. Производя рефинансирование кредитов, банки восстанавливают свои ресурсы. Затем за счет этих ресурсов выдают новый кредит и опять рефинансируют его.

Таким образом, Агентство не занимается выдачей ипотечных кредитов. Агентство кредитует не граждан, а банки. И эти банки выдают ипотечные кредиты по стандартам, разработанным АИ ЖК. Если вы слышите в разговоре, что кто-то взял ипотечный кредит АИ ЖК, то это значит, что ваш знакомый получил ипотечный кредит, соответствующий стандартам АИ ЖК. Такой стандарт называется Федеральный Ипотечный Стандарт.

Это вторая функция АИ ЖК – разрабатывать единые стандарты ипотечного жилищного кредитования и осуществлять контроль за их соблюдением.

Банки-партнеры АИ ЖК могут выдавать ипотечные кредиты как по своим собственным стандартам, так и по стандартам АИ ЖК. Отличие кредита, выданного по стандартам АИ ЖК в том, что в нем отсутствуют риски для заемщика. Являясь заемщиком именно по такому кредиту, вы можете не беспокоиться по поводу того, что банк потребует досрочно вернуть полученный кредит, или что изменятся условия погашения кредита. Да и сама процентная ставка зачастую ниже процентной ставки других ипотечных кредитов.

Основные требования, предусмотренные стандартами АИ ЖК:

– Кредит может быть предоставлен только гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 до 65 лет, зарегистрированным по месту жительства или по месту пребывания на территории РФ;

– Кредит выдается на срок до 30 лет;

– Обеспечением по кредиту является залог приобретаемого жилья.

– Обязательное страхование предмета ипотеки от гибели и повреждения.

Получили одобрение на ипотечный кредит. В банке сказали, что выплачивать кредит должны будем аннуитетными платежами. Что это такое? Какие виды платежей бывают?

На сегодняшний день банки используют две схемы для расчета платежей по кредиту: дифференцированные платежи и аннуитетные. Причем гораздо чаще используются аннуитетные платежи. При выплате кредита и дифференцированными, и аннуитетными платежами Вы выплачиваете ежемесячно банку и проценты по кредиту, и сам кредит. В чем же отличие?

Дифференцированные платежи – сумма вашего долга по кредиту распределяется на весь период кредитования. Каждый месяц вы возвращаете банку одинаковую часть долга по кредиту. Например, если вы получили кредит в размере 1 200 000 рублей сроком на 10 лет, то каждый месяц вы будете возвращать в банк 10 000 рублей основного дола по кредиту.

Кроме того банком буду начислены проценты за пользование кредитными средствами. И в первые месяцы суммы денежных средств, выплачиваемых в качестве процентов за пользование кредитными средствами будут самыми большими. Поэтому платежи в первые месяцы будут самыми большими. Так как сумма, выплачиваемая в качестве долга по кредиту неизменна и к ней прибавляются еще проценты по кредиту, которые к окончанию срока платежа сходит на нет.

Преимущества этой схемы в том, что с первого месяца выплат по кредиту вы начинаете выплачивать сам кредит, а не только проценты по нему. Недостатки заключаются в том, что нагрузка на заемщика в первые месяцы и даже первые два года очень велика. Выплаты могут поглощать существенную часть дохода заемщика. Однако благодаря тому, что сумма долга по кредиту начинает снижаться с первого месяца, заемщик существенно экономит на платежах по процентам.

Дифференцированные платежи используются банками крайне редко. Связано это скорее всего с тем, что платеж заемщика по кредиту не может превышать 40-50 % его дохода. Такая схема снижает возможности заемщика при получении кредита.

Максимальную сумму кредита заемщик может получить в случае, если выплаты будут производиться аннуитетными платежами, как в вашем случае.

Аннуитетные платежи – заемщик производит выплаты кредита равными платежами в течение всего срока кредитования. Каждый платеж включает в себя и проценты по кредиту и сумму основного долга. Но так как платежи в течение всего периода выплат равные, то в первые месяцы проценты по кредиту будут почти полностью «съедать» весь платеж, соотношение долг/проценты будет приблизительно 10 %/90 %. Позже по мере выплаты основного долга, это соотношение будет меняться.

Например, при выплате кредита с десятилетним сроком выплаты, полученного под 14,5 % это соотношение к пятому году будет 50 %/50 %. Преимуществами этой схемы является равномерность кредитной нагрузки на бюджет семьи, возможность планировать свои расходы, ведь так как платеж одинаков каждый месяц Вы заранее знаете, какая сумма уйдет из бюджета семьи на погашение кредита. Недостатком является то, что при такой схеме погашения кредита, вам придется заплатить больше денег в качестве процентов за пользование кредитными средствами, так как в первые месяцы вы почти не гасите долг по кредиту, а платите проценты по нему.

Собираюсь оформить ипотечный кредит. В банке мне сказали, что я могу оформить кредит как с фиксированной процентной ставкой, так и с плавающей. В чем отличие, и какая ставка для меня будет более выгодной?

На сегодняшний день в банке при заключая с вами договор на предоставление кредитных средств, могут предложить вам как фиксированную, так и плавающую процентную ставку. Чаще всего конечно встречается фиксированная процентная ставка.

Чтобы вам определиться с тем, какой вид процентной ставки выбрать, необходимо знать, в чем их отличия, а также плюсы и минусы?

Фиксированная процентная ставка – название говорит само за себя. На протяжении всего срока кредитования величина этой ставки будет неизменной. Банк будет начислять одинаковый процент за пользование кредитными средствами и в начале периода кредитовании, и в конце. На процент, установленный банком, не будет влиять экономическая ситуация на рынке, изменение рыночной ставки. И при его спадах, и при подъемах ставка по кредиту будет для вас одинакова.

Плюсом для вас в этой ситуации является то, что вы можете быть уверены, что при ухудшении экономической ситуации, увеличения темпов роста инфляции и подорожания кредитов (повышения процентных ставок по ним), ваш процент по ипотечному кредиту останется неизменным. Вы заранее можете планировать свои расходы, не опасаясь их увеличения.

А вот минусом здесь является то, что при снижении процентных ставок и удешевлении кредитов, процентная ставка по вашему кредиту опять же не изменится. И для вас заемные деньги будут более дорогими (выше процент), чем для тех заемщиков, которые оформили кредит позже вас в период более благоприятной экономической ситуации.

Например, если при покупке квартиры в ипотеку, кредитным договором была установлена процентная ставка 13 %, то при возникновении неблагоприятной ситуации и увеличения процентных ставок по кредитам до 14 %, процентная ставка по вашему кредиту останется неизменной и будет на уровне все тех же 13 %. В случае возникновения благоприятной ситуации на рынке и снижения процентных ставок по кредитам до 12 %, процентная ставка по вашему кредиту опять же останется неизменной и будет составлять все те же 13 %.

Но из этой ситуации имеется выход. В случае, если ставка по кредитам снизится, вы можете подать заявку на рефинансирование вашего ипотечного кредита под более низкий привлекательный процент. Конечно, не всегда, но достаточно часто банки идут на это. В крайнем случае, если вам откажет в рефинансировании ваш банк, вы всегда можете обратиться в другой банк. Если вы вовремя вносили платежи по кредиту, не нарушали условий, оговоренных договором с банком, то получить ипотечный кредит по программе «рефинансирования» вам не составит труда.

Плавающая процентная ставка – опять название говорит само за себя. Это изменяющаяся процентная ставка. Она зависит от экономической ситуации. На нее прямо влияет уровень цен на кредитные средства. Состоит эта процентная ставка из двух слагаемых: общерыночной ставки по кредитам и фиксированного процента банка.

Для определения общерыночной ставки при расчете процентов по кредитам на российском рынке, банки используют или Лондонскую (LIBOR) среднюю межбанковскую ставку для кредитов в валюте (По этой ставке крупнейшие банки мира готовы выдавать кредиты другим банкам), или Московскую (MOSPRIM) среднюю межбанковскую ставку для кредитов в рублях. (Ставка предоставления рублевых кредитов на Московской бирже).

При расчете банком процентной ставки по кредиту к межбанковской процентной ставке прибавляется фиксированный процент банка. Это заработок банка.

Таким образом, если межбанковская ставка, ставка по которой одни банки кредитуют другие банки, растет, растет и процентная ставка по Вашему кредиту. Следовательно, увеличивается ваш платеж по кредиту. Если межбанковская ставка снижается, снижается и процентная ставка по вашему кредиту, следовательно, уменьшается ваш платеж.

Если при заключении кредитного договора, вы выберете плавающую процентную ставку, то ваша процентная ставка всегда будет зависеть от ситуации на рынке. Она всегда будет соответствовать рыночной. Но не всегда это является плюсом.

Если вы работаете по найму, ваша зарплата вряд ли изменится с изменением рыночной процентной ставки. Таким образом, ваш платеж может увеличиться, а доход останется прежним. И это может стать для вас проблемой.

В момент заключения договора размер плавающей процентной ставки обычно меньше, чем размер фиксированной, ведь в нее банк закладывает риски, связанные с возможным повышением межбанковской процентной ставки. И выглядят такие ставки более привлекательными.

Я бы рассматривала заключение договора с плавающей процентной ставкой в том случае, если сумма, которую вы берете в качестве ипотечного кредита невелика, и срок, на который вы берете эту сумму тоже невелик, или если вы в данный момент имеете хороший доход и планируете рассчитаться по кредиту в течение 2-3 лет.

В других случаях, я бы посоветовала вам хорошенько подумать прежде, чем заключать договор с плавающей процентной ставкой.

Собираюсь купить квартиру в ипотеку. Первоначального взноса нет, поэтому собираюсь озвучить банку стоимость квартиры не 2 500 000 рублей, а 3 000 000 рублей. Смогу ли я получить кредит без первоначального взноса, если завышу стоимость квартиры?

При расчете возможной суммы кредита под залог квартиры банк будет опираться на стоимость этой квартиры, указанную в отчете оценщика.

Конечно, я наслышана о таких ситуациях, когда при подаче документов на квартиру в банк, покупатель заявлял завышенную стоимость квартиры, продавец расписывался в получении аванса в размере первоначального взноса, хотя никакой аванс не получал, а банк выплачивал после сделки оставшуюся сумму, какая и составляла реальную стоимость квартиры.

Оформляя такую сделку, завышая стоимость квартиры, вы вводите в заблуждение банк, попросту мошенничаете. И будьте готовы к тому, что если ваша афера не удастся, и обо всем станет известно сотрудникам банка, то кредит вы врядли получите в этом банке, а может быть вам откажут и в других банках.

Учтите и то, что перед сделкой квартира будет оцениваться профессиональными оценщиками, работающими именно с этим банком, и банк будет опираться именно на ту цену, которую назовет оценщик. И даже если цена квартиры действительно выше той цены, которую в своем отчете указал оценщик, для банка именно эта цена будет главной для расчета суммы, предоставляемого вам кредита.

Если у вас в собственности уже имеется какая-либо недвижимость, то вы можете взять ипотечный кредит под залог данного объекта недвижимости и приобрести на эти деньги другую квартиру. Если этих денег не достаточно для приобретения недвижимости, то вы можете взять два ипотечных кредита. Один – под залог имеющейся недвижимости на первоначальный взнос, другой – под залог приобретаемой квартиры.

В случае, если вы не имеете в собственности недвижимости, то можете воспользоваться потребительским кредитом для оплаты первоначального взноса. Однако процентная ставка по такому кредиту будет значительно выше процентной ставки по ипотечному кредиту.

Что собой представляет ипотека с господдержкой на приобретение жилья на первичном рынке, и какими критериями должна обладать семья, чтобы ею воспользоваться?

Воспользоваться ипотекой на приобретение жилья на первичном рынке по льготной процентной ставке могут любые категории граждан.

Ипотека с господдержкой представляет собой ипотечный кредит на приобретение жилья на первичном рынке у юридического лица (застройщика). Жилье может быть готовым и быть оформлено по договору купли-продажи или находится на этапе строительства и быть оформлено по договору долевого участия в строительстве.

Государство предоставляет субсидии не гражданам, а кредитным организациям и АИ ЖК. Кредитные организации выдают кредит на приобретение жилья на первичном рынке по заниженной ставке (не более 12 %), а субсидии, полученные этими организациями от государства, идут на возмещение недополученных доходов по кредитам, выданным с льготной ставкой.

Данная программа призвана поддержать строительные компании в период кризиса.

В соответствии с Постановлением правительства РФ от 13.03.2015 года № 220, государственные субсидии предоставляются банкам и АИЖК (Агентству по ипотечному жилищному кредитованию). Если:

– кредитный договор заключен в рублях не ране «01» марта 2015 года;

– размер кредита составляет до 3 млн. рублей (для г. Москвы, Московской области, г. Санкт-Петербурга – сумма кредита может составлять до 8 млн. рублей);

– договор заключен на срок не более 362 месяцев;

– заемщик должен оплатить за счет собственных средств не менее 20 % стоимости приобретаемого жилья;

– ставка по кредиту не должна превышать 12 % годовых.

Воспользоваться кредитом на приобретение жилья на первичном рынке с льготными условиями кредитования могут все категории граждан, независимо от того, нуждаются ли они в улучшении жилищных условий или приобретают жилье с целью сдачи в аренду или в инвестиционных целях для последующей продажи.

Цель данной программы – поддержать строительные компании от банкротства во время кризиса.

В соответствии с Постановлением правительства РФ от 13.03.2015 года № 220 срок данной программы ограничен: с «01» марта 2015 года до «01» марта 2016 года. Возможно, он будет продлен.

Требования к заемщику, или кто может получить ипотечный кредит

Собираюсь купить квартиру с использованием ипотечного кредита. Работаю по найму. Какие требования предъявляет банк к заемщикам? Какие документы нужно подать в банк для получения кредита?

После анализа предложений банков сложился идеальный образ заемщика:

– большинство банков принимают заявки только от граждан РФ, причем в том случае, если супруг этого заемщика не является гражданином РФ, банк рассматривает доходы исключительно только заемщика, а доходы супруги не учитываются при расчете платежа по кредиту, также банк требует оформления брачного договора, подтверждающего раздельный режим собственности на предмет залога, при этом приобретаемая с использованием кредитных средств недвижимость приобретается в индивидуальную собственность супруга-заемщика.

Однако некоторые банки рассматривают также и возможность предоставления ипотечного кредита и не гражданам РФ, при этом они должны предоставить документы, подтверждающие законность их пребывания и занятости на территории РФ.

– возраст 21-55 лет для женщин или 21-60 лет для мужчин; то есть тот период, когда заемщик ведет активную трудовую деятельность. Но нередки случаи, когда банк выдает ипотечный кредит или рассчитывает платежи по кредиту с выплатами до 75 лет. При этом требуется, что бы заемщик имел созаемщиков или поручителей, которые будут полностью отвечать требованиям банка на момент достижения заемщиком возраста пенсии по старости.

– заемщики-мужчины не должны иметь проблем с военкоматом. Поэтому заемщики-мужчины в возрасте до 27 лет включительно должны предоставить банку документальное подтверждение того, что они прошли военную службу по призыву или не подлежат призыву. Банк должен быть уверен в том, что после получения кредита вас не призовут в армию и платить этот кредит будет некому.

– заемщик на момент обращения в банк должен быть трудоустроен, причем официально. Желательно, чтобы это была постоянная работа по найму с регулярными выплатами, а не временная. Причем место вашей работы может находиться в любом субъекте РФ, а не только там, где расположено отделение банка.

На последнем месте работы вы должны проработать не менее месяцев. Для некоторых банков достаточно и трех месяцев. А вот общий стаж трудовой деятельности должен быть не менее года. И в этом вопросе банки единодушны.

Также банки неохотно рассматривают предпринимателей, особенно тех, кто платит ЕНВД (единый налог на вмененный доход) или тех, кто работает по упрощенке и платит налог от доходов 6 %. Более благосклонны банки к предпринимателям, которые платят налоги по общей системе налогообложения или по упрощенке доходы минус расходы.

– Также необходимо упомянуть, что заемщик не должен состоять на учете в психоневрологическом диспансере. Для подтверждения этого необходимо предоставить справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую это, а для водителей достаточно будет предоставить водительское удостоверение.

Документы, которые заемщик-наемный работник должен предоставить в банк при подаче заявки на предоставление ипотечного кредита:

Основные документы:

– документы, удостоверяющие личность: паспорт гражданина РФ(копии всех страниц). Для иностранных граждан: паспорт иностранного гражданина, а также виза и документы, подтверждающие легальность пребывания и занятости на территории РФ. Для военнослужащих – военный билет.

– Военный билет (если заемщик – мужчина в возрасте до 27 лет);

– Свидетельство о присвоении ИНН;

– Документы об образовании (дипломы, сертификаты);

– Свидетельство о заключении брака, Свидетельства о рождении детей.

– Брачный контракт (при наличии), согласие супруги(а) на приобретение и залог квартиры (если заемщик состоит в браке);

– Справка из психоневрологического диспансера или водительское удостоверение.

Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе:

– копия трудовой книжки (копии страниц должны быть заверены печатью и подписью работодателя); для военнослужащих – контракт о прохождении военной службы;

– Справка с основного места работы о размере дохода за последние шесть месяцев по форме 2-НДФЛ или по форме банка;

– Справка с дополнительного места работы (если есть) по форме 2-НДФЛ или по форме банка;

– Документы, подтверждающие другие дополнительные доходы (платежи за аренду, проценты по вкладам, дивиденды и др.).

Документы, подтверждающие наличие активов:

– Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, мены, дарения и т. п. и Свидетельство о государственной регистрации права), подтверждающие наличие в собственности недвижимости (квартира, дом, дача, гараж, земельный участок), или автомобиля;

– Выписки по банковским текущим и депозитным счетам;

– Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров);

Я студентка. Не работаю. Могу ли я получить ипотечный кредит, если деньги на его оплату мне будут давать родители?

Нет.

Нет, если вы не работаете, вы не можете получить кредит в банке, в том числе и на покупку квартиры.

При подаче заявки на получение ипотечного кредита вы должны будете подтвердить свою платежеспособность. Кроме того, на момент подачи заявки в банк вы должны быть официально трудоустроены.

Основные требования к заемщикам:

– непрерывный стаж работы на последнем месте не менее 3 месяцев;

– подтвержденный постоянный доход за последние 3-6 месяцев.

Подтвердить доход можно либо справкой о доходах по форме 2-НДФЛ, либо справкой по форме банка. Справки должны быть подписаны руководителем и главным бухгалтером предприятия, на котором трудится заемщик.

Так что пока вы не устроитесь на работу, подать заявку на получение кредита, вы не сможете.

Мне 19 лет. Я учусь и работаю. Общий стаж работы шесть месяцев. Могу ли я получить ипотечный кредит?

В большинстве случаев возраст заемщика от 21-го года.

Общий трудовой стаж от одного года.

Большинство банков, предоставляющих ипотечные кредиты, рассматривают заемщиков в возрасте от 21-го года, а также с общим трудовым стажем от одного года. От четырех до шести месяцев необходимо проработать на последнем месте работы.

Но данные требования предъявляются в большинстве случаев. Возможно, вы найдете банк, который одобрит вашу заявку на получение ипотечного кредита.

Собираюсь приобрести квартиру в ипотеку. В данный момент не работаю. Имею в собственности две квартиры и дачу. Квартиры сдаю в аренду и получаю хороший доход. Сама живу на даче. Могу ли я получить кредит на приобретение третьей квартиры?

Доход от сдачи в аренду квартир большинством банков будет рассматриваться только в качестве дополнительного дохода. И если вы нигде не работаете и не имеете доходов от трудовой деятельности, а также не относитесь к категории пенсионеров по старости, которые получают пенсию, а живете только на доходы от сдачи в аренду жилья, то получить ипотечный кредит вам будет проблематично.

Чтобы банк при принятии решения о выдаче вам ипотечного кредита учитывал только доходы, полученные от сдачи в аренду, вы можете зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения и выбрать вид деятельности «сдача жилья в аренду». В этом случае для банка вы уже не безработная, а индивидуальный предприниматель с доходным бизнесом.

Здесь имеется одна проблема. Банк будет рассматривать вас в качестве индивидуального предпринимателя в том случае, если вы занимаетесь бизнесом как минимум два года, имеете доход, вовремя сдаете декларации о доходах и платите налоги. Для подтверждения дохода в банк необходимо будет предоставить декларации, как минимум за два отчетных периода (два года). А также другие документы по требованию банка.

Индивидуальный предприниматель также может приобрести патент на сдачу квартиры в аренду. Такая система отчетности выглядит проще – не надо заморачиваться с Декларациями, отчетами и т. д. Покупай патент и сдавай в аренду. Однако при легализации доходов от сдачи в аренду через покупку патента, вы не сможете подтвердить размер вашего дохода от сдачи в аренду, а следовательно, возникнут проблемы при расчете суммы ипотечного кредита.

Работаю в бюджетной организации. Доход небольшой. Сдаю в аренду комнату в своей квартире. Будут ли учтены банком мои доходы от сдачи в аренду при рассмотрении моей заявки на получение ипотечного кредита?

Доходы от сдачи в аренду жилья чаще всего рассматриваются банком в качестве дополнительного дохода, если вы не являетесь индивидуальным предпринимателем и сдача в аренду не является вашим основным видом предпринимательской деятельности.

При этом нужно иметь в виду, что банк при расчете суммы ипотечного кредита будет учитывать только те доходы, полученные от аренды, которые поступают продолжительное время (не менее года) и с данных доходов заемщиком платятся налоги.

То есть, недостаточно предоставить договор аренды, или точнее, коммерческого найма. Необходимо предоставить Декларацию о доходах физического лица (по форме 3-НДФЛ) за предыдущий год с отметкой налоговой инспекции. В Декларации будет отражена сумма, полученного вами дохода от сдачи в аренду за год и сумма начисленных налогов (13 %). Дополнительно, банк может попросить вас предоставить справку из налоговой инспекции о том, что налог вами оплачен и задолженностей нет.

Требования к предмету залога, или какую недвижимость можно приобрести в ипотеку или передать в залог. Необходимые документы

Как можно использовать ипотечный кредит? Какие требования предъявляют банки к предмету залога?

На сегодняшний день банки предлагают заемщикам разные виды ипотечных кредитов. Использовать деньги ипотечного кредита можно как на приобретение или строительство жилья, так и на другие цели:

1. На приобретение готового жилья – квартиры.

В этом случае обеспечением по кредиту будет являться приобретаемая на вторичном рынке квартира. Это самый распространенный вид ипотечного кредита. Квартира – вторичка – самый ликвидный объект. И ограничений по объекту у банков немного.

Чаще всего эти ограничения касаются года постройки (если в доме не проводился капремонт) и процента износа (обычно банки рассматривают квартиры, находящиеся в домах с износом не более 50 % – данные есть в техпаспорте), также ограничена ипотека для квартир в домах с деревянными перекрытиями, но здесь все зависит от статуса дома (если это старинный особняк в центре города и на квартиру в таком доме велик спрос, тогда другое дело), страховая компания, страхуя квартиру в доме с деревянными перекрытиями, обычно увеличивает тариф, так как риски выше. Также в аутсайдерах квартиры с форсунками, колонками, АГВ. Но эти квартиры банк также иногда рассматривает как предмет залога, но страховая компания увеличивает тариф, так как отопительное газовое оборудование, установленное в квартире, несет дополнительные риски повреждения имущества.

В крупных городах банк может отказаться брать в качестве обеспечения по кредиту квартиру в панельной хрущевке, так как эти дома подлежат сносу и ликвидность их невысока, а в небольших городах с низкими темпами строительства нового жилья, банк готов будет рассмотреть и квартиру в старом фонде, не то что хрущевку, так как ассортимент рынка жилья в данном городе невелик. Так что требования, которые предъявляются к предмету залога – квартире, зависят от местоположения этой квартиры на карте страны.

2. На приобретение готового жилья – жилого дома с земельным участком.

В этом случае обеспечением по кредиту будет являться приобретаемый жилой дом с земельным участком (если участок в собственности), или жилой дом и право аренды на земельный участок (если земельный участок в долгосрочной аренде).

Жилой дом – менее ликвидный объект, на его реализацию банком может быть потрачено больше времени, чем на реализацию квартиры, в случае неплатежей заемщика. К тому же дом, часто возводится самостоятельно владельцами участка, часто без разрешительных документов, и к тому же имеет много индивидуальных особенностей. Поэтому к индивидуальным домам банки бывают более требовательны, чем к квартирам.

Важную роль здесь играет год постройки дома, материал стен и перекрытий, соблюдение технических норм при установке газового оборудования. Также определяется моральный износ, то есть учитываются недостатки планировки, устарелость материалов, из которых построен дом.

Что касается земельного участка, то многие банки рассматривают индивидуальный дом как предмет залога только в том случае, если земельный участок находится в собственности заемщика, другие же допускают, что земельный участок может быть не только в собственности, но и в долгосрочной аренде.

3. На приобретение земельного участка.

Ликвидность предмета залога зависит от местоположения земельного участка. Земельный участок должен находиться в зоне жилой застройки, границы земельного участка должны быть определены и соответствовать плану межевания.

Если на данном земельном участке впоследствии будет возведен жилой дом, то при регистрации права собственности на этот дом обременение будет наложено и на жилой дом.

4. Для оплаты договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

В этом случае будет иметь место залог права требования по договору долевого участия в строительстве. При выдаче ипотечного кредита банком будет изучена репутация и опыт застройщика.

Чтобы обезопасить себя от недобросовестных застройщиков, банки часто ограничивают круг застройщиков, на приобретение объектов которых готовы выдавать ипотечные кредиты.

5. На любые цели под залог недвижимости, принадлежащей заемщику на праве собственности.

В этом случае залогом по кредиту будет объект недвижимости заемщика, который был приобретен им ранее. Объектом, под залог которого выдается ипотечный кредит, может быть и квартира, и индивидуальный дом, и земельный участок.

Деньги, полученные под залог имеющейся недвижимости, можно потратить на любые цели, давать отчет банку не требуется. Это может быть и ремонт, и строительство, лечение и обучение и другое. Кредит называется ипотечным не потому, что за счет средств этого кредита приобретается жилье, а потому, что для обеспечения этого кредита в залог банк берет имеющуюся у заемщика недвижимость.

Как правило, максимальная сумма ипотечного кредита, выданного под залог имеющейся недвижимости, составляет 70 %, а то и 50 % (зависит от банка) от рыночной стоимости объекта недвижимости, в отличие от ипотечных кредитов на приобретение жилья, которые могут составлять до 90 %, а в кризисные периоды до 80 % от рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Часто банки не выдают кредит под залог уже имеющегося жилья, если это жилье является единственным для заемщика. Или если в нем зарегистрированы несовершеннолетние дети. Требования к таким объектам значительно выше требований, предъявляемых к приобретаемому за счет ипотечного кредита жилью.

5. Для погашения ранее полученного ипотечного кредита (рефинансирование кредита).

В случае если после получения ипотечного кредита, ставка по ипотечным кредитам снизится, Заемщик может получить новый кредит под более низкий процент для погашения уже существующего кредита. При этом предмет залога остается тот же. За счет полученного нового ипотечного кредита гасится первый ипотечный кредит, и у заемщика возникают обязательства по новому кредиту, но уже с более выгодными условиями, что позволяет снизить кредитные платежи.

Приобретаю квартиру в ипотеку. Какие документы на квартиру я должна предоставить в банк для подготовки к сделке?

После получения одобрения на получение кредита и подбора объекта недвижимости для покупки, вам необходимо предоставить пакет документов на объект недвижимости (квартира, дом, земельный участок) в банк для получения одобрения банком этого объекта в качестве предмета залога и подготовки договора купли-продажи.

Как правило, договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, готовит юрист банка. Но бывают и исключения. Например, получая ипотечный кредит в Сбербанке, вы сами или при помощи своих знакомых юристов готовите договор купли-продажи, согласовывая текст договора с юристом отделения Сбербанка.

До подготовки договора купли-продажи вам необходимо предоставить в банк следующие документы на приобретаемую квартиру:

1. Правоустанавливающие документы на квартиру (это может быть договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор на передачу квартиры в частную собственность граждан (если квартира получена вследствие приватизации), свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, справка о выплаченном пае в ЖСК (если собственник получил квартиру как член жилищно-строительного кооператива), договор долевого участия в строительстве и др.

В банке вы оставляете копию этого документа, оригинал предоставляете сотруднику банка только для ознакомления, если это потребуется.

2. Свидетельство о государственной регистрации права, если право собственности на квартиру было зарегистрировано в ЕГРП, или Регистрационное удостоверение на те квартиры, где правоустанавливающим документом является Договор на передачу квартиры в частную собственность, оформленный ранее 2000 года, или Справка ЖСК о выплаченном пае, выданная ранее 2000 года, на основании которой собственником было получено Регистрационное удостоверение БТИ.

Копию этого документа вы оставляете в банке, а оригинал только показываете сотруднику банка для ознакомления.

3. Выписка из ЕГРП (Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделки с ним). Должны предоставить как на объект, зарегистрированный в ЕГРП, так и не зарегистрированный. В Выписке из ЕГРП отражаются все аресты и обременения, которые могут быть наложены на рассматриваемый объект недвижимости. Также содержится информация о собственнике объекта недвижимости.

Выписку из ЕГРП предоставляете в оригинале. В некоторых банках у вас потребуют предоставить выписку из ЕГРП только в день сделки, а в некоторых вам необходимо будет приложить ее и к пакету документов, предоставляемому в банк для рассмотрения. Выписка из ЕГРП для сделки должна быть получена в день сделки.

4. Справка из БТИ об отсутствии ареста. В справке отражены все возможные аресты и обременения, которые могли быть наложены на объект недвижимости до 2000 года. Предоставляете только в том случае, если право собственности на квартиру не было зарегистрировано в ЕГРП. Например, квартира была приватизирована в 1997-м году и на руках у продавца имеется договор на передачу квартиры в частную собственность граждан и регистрационное удостоверение.

Предоставляете копию. Оригинал справки необходим будет для регистрации первичного права Продавца.

5. Справка из БТИ о принадлежности. И эта справка предоставляется только в том случае, если право собственности на квартиру не было зарегистрировано в ЕГРП. Например, продавец является собственником квартиры на основании договора купли-продажи квартиры, оформленном в 1996-м году.

Предоставляете копию. Оригинал потребуется вам в Регистрационной службе.

5. Технический паспорт на квартиру.

Для регистрации перехода права технический паспорт на данный момент не требуется. Однако банки требуют этот документ. В техническом паспорте отражаются все перепланировки, если таковые имеются. Также в техническом паспорте указан год постройки дома и процент износа, что является для банков важным при принятии решения по объекту.

Одни банки принимают при рассмотрении документов на квартиру технические паспорта, которые были изготовлены в течение последних пяти лет. Другие же требуют, чтобы обследование техником объекта, отраженного в техническом паспорте, было бы произведено в течение последнего года. Такие же требования предъявляют и оценщики.

Так что если у собственника квартиры нет нового технического паспорта, то его придется заказывать вновь, даже если никаких изменений в квартире не было.

В банк отдаете копию. Оригинал только показываете.

6. Кадастровый паспорт на квартиру. В том случае, если право собственности на квартиру зарегистрировано, то для регистрации перехода права кадастровый паспорт не требуется. Однако этот документ является необходимым для банка.

В банк предоставляете копию.

7. Справка о составе семьи или выписка из домовой книги. Предоставляете копию. Оригинал необходимо будет предоставить в Регистрационную службу при подаче документов на регистрацию перехода права собственности.

8. Копия финансово-лицевого счета. Отражается как характеристика жилого помещения, так и сведения о задолженностях по коммунальным услугам, или об отсутствии задолженностей.

В некоторых случаях бухгалтерия, например ТСЖ, выдают просто справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

9. В случае, если продавец квартиры стал собственником этой квартиры в результате дарения, необходимо предоставить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности об уплате налога на имущество, переходящее в порядке дарения.

Далеко не все банки требуют такую справку. Необходимо будет уточнить в вашем банке. Можно предоставить копию.

10. В случае, если квартира была приобретена Продавцом в браке, необходимо предоставить нотариально оформленное согласие супруги или супруга продавца на продажу квартиры. Требуется, если приобретение было осуществлено на возмездной основе. Если квартира была получена в результате дарения, наследования, приватизации, то согласие супруги не требуется.

В некоторых банках такое согласие требуют предоставить только в день оформления договора купли-продажи, а в некоторых банках требуют согласие не только того супруга, в браке с которым была приобретена квартира, но и того, с кем был оформлен брак позже, после приобретения квартиры и развода. Хотя это требование не соответствует действующему законодательству. Однако, если хочешь приобрести квартиру, приходится выполнять требования банка.

11. В случае, если собственником приобретаемой в ипотеку квартиры или доли в праве собственности является несовершеннолетний ребенок или лицо, находящееся под опекой или попечительством, или в котором проживают следующие категории граждан – члены семьи собственника квартиры: находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника квартиры, а также оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы – необходимо предоставить разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры.

В случае, если в разрешении на продажу квартиры, выданном органами опеки и попечительства, есть требование о приобретении на имя несовершеннолетнего или находящегося под опекой, другого объекта недвижимости, в банк необходимо будет предоставить весь пакет документов на этот объект недвижимости.

12. Оригинал отчета об оценке приобретаемой квартиры, выполненный независимым оценщиком. Отчет об оценке необходимо заказывать только в оценочной компании, которая будет рекомендована банком.

13. Копию гражданского паспорта собственника квартиры.

14. Справку из психоневрологического диспансера на имя собственника квартиры или водительское удостоверение.

Список документов на приобретаемую квартиру в разных банках может отличаться, но не значительно. Перечень документов на приобретаемый объект недвижимости, вы можете получить в банке.

Покупаю квартиру с использованием ипотечного кредита. Какие дополнительные документы я должна предоставить в банк для одобрения сделки, если собственником квартиры является организация (Общество с ограниченной ответственностью)?

Так как собственником приобретаемой вами в ипотеку квартиры является юридическое лицо, то дополнительно к основным документам необходимо будет предоставить в банк и документы, касающиеся юрлица:

1. Копию учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями.

2. Копию Свидетельства о государственной регистрации юрлица.

3. Выписка из Единого государственного реестра юрлиц.

4. В случае, если договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ООО, будет подписывать руководитель, то необходимо предоставить:

– копию протокола об избрании его руководителем ООО или приказа о его назначении на должность директора, который имеет право действовать от имени юридического лица без доверенности, или, если учредитель один, и он же является директором, решение учредителя о назначении себя директором;

– копия гражданского паспорта руководителя.

5. В случае, если договор купли-продажи будет подписывать представитель ООО, действующий на основании доверенности, то документы будут следующими:

– доверенность, оформленная в соответствии с требованиями к доверенности, подписанная руководителем ООО (или иным уполномоченным лицом); в доверенности должна быть указана дата составления, срок полномочий и должны быть четко прописаны все полномочия представителя по доверенности. Доверенность может быть составлена в простой письменной форме, на ней должна стоять подпись руководителя и печать организации.

В случае, если доверенность оформлена в простой письменной форме, необходимо также предоставить документы, подтверждающие полномочия руководителя юрлица на оформление подобных доверенностей.

– копия гражданского паспорта представителя по доверенности.

6. Решение (распоряжение) о продаже юрлицом принадлежащей юрлицу квартиры. В решении должна быть указана сумма, за которую решено продать данную недвижимость.

Какие документы на дом и на землю нужно предоставить в банк для подготовки к сделке купле-продажи с использованием ипотечного кредита?

Если вы собираетесь приобрести с использованием ипотечного кредита индивидуальный жилой дом с земельным участком, то после одобрения вашей заявки на предоставление ипотечного кредита вам необходимо предоставить в банк пакет документов на дом и земельный участок, во-первых, для одобрения банком данного предмета залога, во-вторых, для подготовки договора купли-продажи юристами банка.

До подготовки договора купли-продажи вам необходимо предоставить в банк следующие документы на приобретаемый дом с земельным участком:

На дом

1. Свидетельство о государственной регистрации права и документ, на основании которого возникло право продавца на дом. Таким документом может быть договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, решение суда, акт ввода в эксплуатацию и т. д.

В том случае, если право собственности Продавца на дом возникло до начала проведения государственной регистрации права и внесения сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество в Единый государственный реестр (ЕГРП), то от продавца вам достаточно будет получить копию правоустанавливающего документа с отметкой БТИ о проведенной регистрации. Если право собственности в ЕГРП не регистрировалось, то Свидетельства о государственной регистрации права у продавца не будет. До 2000 года такой регистрацией занималось БТИ.

Если на земельном участке кроме дома расположены хозпостройки (летняя кухня, гараж (капитальный), сарай и т. п.), то в том случае, если была произведена регистрация права собственности, и продавцом были получены Свидетельства о государственной регистрации права собственности на хозпостройки, то необходимо будет предоставить в банк также Свидетельства и на эти хозпостройки.

В банк предоставляете копии этих документов.

2. Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, Распоряжение Главы администрации о предоставлении земельного участка под строительство, Свидетельство о праве собственности на землю, выданное Комитетом по земельным ресурсам, договор аренды земельного участка и т. п.).

Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии). В случае, если земельный участок передан продавцу в долгосрочную аренду, то такого Свидетельства у продавца не будет, но на договоре аренды будет надпись о том, что в ЕГРП внесена соответствующая запись.

2. Выписки из ЕГРП (Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделки с ним) на дом и на земельный участок. Если на участке также расположены хозпостройки и на каждую постройку имеется отдельное Свидетельство о государственной регистрации, то необходимо предоставить Выписки из ЕГРП на каждую постройку. Если домовладение со всеми строениями зарегистрировано как сложный объект – в одном Свидетельстве о государственной регистрации права через запятую перечислены все строения, расположенные на земельном участке, то нужно предоставить одну выписку на комплекс строений (будет отображен как один объект) и одну выписку на земельный участок. Сколько Свидетельств – столько выписок из ЕГРП. Должны предоставить как на объекты, зарегистрированные в ЕГРП, так и на незарегистрированные. В Выписке из ЕГРП отражаются все аресты и обременения, которые могут быть наложены на рассматриваемый объект недвижимости. Также содержится информация о собственнике объекта недвижимости.

Выписки из ЕГРП предоставляете в оригинале. В некоторых банках вас обяжут предоставить Выписки из ЕГРП только в день сделки, а в некоторых вам необходимо будет приложить их и к пакету документов, предоставляемому в банк для рассмотрения. Выписки из ЕГРП для сделки должны быть получены в день сделки.

4. Справка из БТИ об отсутствии ареста. В справке отражены все возможные аресты и обременения, которые могли быть наложены до 2000 года. Предоставляете только в том случае, если право собственности на дом и (или) земельный участок не было зарегистрировано в ЕГРП. Например, дом был приобретен в 1996-м году по договору купли-продажи. В этом случае земельный участок мог быть выкуплен позже, например, в 2010-м году, и право собственности на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРП. Справка БТИ об отсутствии ареста нужно предоставлять в банк в обязательном порядке.

При этом если в ЕГРП не зарегистрировано право ни на дом, ни на землю, справка БТИ об отсутствии ареста нужна одна. В справке БТИ отражается информация об отсутствии (или наличии) ареста по определенному адресу.

Предоставляете копию. Оригинал справки необходим будет для регистрации первичного права Продавца.

5. Справка из БТИ о принадлежности. И эта справка предоставляется только в том случае, если право собственности на дом не было зарегистрировано в ЕГРП. Например, продавец является собственником дома на основании Свидетельства о праве на наследство по закону, полученном в 1988-м году. И на Свидетельстве о праве на наследство только штамп БТИ.

Предоставляете копию. Оригинал потребуется вам в регистрационной службе.

5. Технический паспорт на домовладение. В техническом паспорте указываются все постройки, расположенные на земельном участке, включая не только жилые дома, но и гаражи, летние кухни, сараи и т. п., если таковые имеются.

Для регистрации перехода права технический паспорт на данный момент не требуется. Однако банки требуют этот документ. В техническом паспорте отражаются все перепланировки, если таковые имеются, и самовольные постройки. Также в техническом паспорте указан год постройки строений и процент износа, материал стен и фундамента. Все это является для банков важным при принятии решения по объекту.

Одни банки принимают при рассмотрении документов технические паспорта, которые были изготовлены в течение последних пяти лет. Другие же требуют, чтобы обследование техником объекта, отраженного в техническом паспорте, было бы произведено в течение последнего года. Такие же требования предъявляют и оценщики.

Так что, если у продавца отсутствует новый технический паспорт, то его придется заказывать вновь, даже если никаких самовольных построек и реконструкций после изготовления технического паспорта не произведено не было.

В банк отдаете копию. Оригинал только показываете.

6. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок. Если на участке несколько строений, то кадастровый паспорт предоставляете на каждое строение. В том случае, если право собственности на дом и земельный участок зарегистрировано, то для регистрации перехода права кадастровые паспорта не требуются. Однако этот документ является необходимым для банка.