Kitabı oxu: «Умный справочник адвоката»

* * *

Все права защищены. Никакая часть данной книги не мо жет быть воспроизведена в какой бы то ни было форме без письменного разрешения владельцев авторских прав.

© Чурилов Ю., 2020

© ООО «Издательство АСТ», 2021

Введение

Существует масса литературы, призывающей граждан защищать свои права самостоятельно, без помощи профессионалов. Некоторые мои коллеги относятся к подобным книгам безразлично, другие – с явным негодованием, полагая, что тем самым они лишаются многочисленных потенциальных клиентов.

Хочу возразить и тем и другим: правовая неосведомленность граждан обычно приводит к возникновению запутанных, а порой и неразрешимых для юристов проблем. Вместе с тем я предостерег бы граждан, не имеющих юридического образования, от попыток самостоятельно вести любые дела, как это рекомендуют пособия с заголовками типа «В суд без адвоката», «Сам себе юрист» и так далее: люди должны понимать ситуации, при которых «самолечение» реально приводит к непоправимыми для них последствиям. В этом заключается основная идея справочника.

Первая глава книги отвечает на вопросы о том, когда можно сэкономить на юридических услугах, а в каких случаях нужно незамедлительно обратиться к профессионалам. На основе горького опыта многих моих клиентов, обманутых юристами и псевдоюристами, в книге изложены советы, позволяющие избежать распространенных ошибок при выборе юристов и заключении с ними договоров.

Вторая глава может помочь самостоятельно освоить азы юриспруденции. Каждому необходимо иметь представление о том, где размещены официальные тексты нормативных актов, для чего нужно знать судебную практику и как ее искать. Это очень важно в связи с тем, что Интернет переполнен бесплатными консультациями и советами с искаженной или непроверенной правовой информацией. Отдельные разделы посвящены заключению сделок, которыми насыщена наша жизнь, предложен алгоритм, помогающий составлять договоры и разбираться в них, и образцы самых распространенных документов. Кроме того, мы попытаемся дать общее представление читателям о процедуре судопроизводства по уголовным и гражданским делам с советами по составлению исков, самостоятельной защите прав потерпевших и обвиняемых.

Третья глава книги посвящена возмещению издержек доверителей на юридические услуги. Она адресована не только клиентам, многие из которых даже не знают о такой возможности, но и самим юристам, которые иногда испытывают трудности по применению законодательства. Помимо этого, коллеги, как правило, недооценивают тот факт, что использование на практике существующего механизма компенсации затрат на юридическую помощь делает ее более привлекательной.

Четвертая глава, хотя и посвящена непосредственно работе юристов, оптимизации юридического труда и минимизации затрат, неизбежно возникающих в ходе профессиональной деятельности, но также может оказаться полезной всем пользователям сети Интернет, поскольку содержит ссылки на бесплатные правовые и иные ресурсы, необходимые в работе по защите прав граждан.

Поскольку на страницах книги невозможно рассказать обо всех деталях и тонкостях юридической деятельности, в качестве бесплатного бонуса автор предлагает направлять свои вопросы и пожелания по адресу: chur.j@yandex.ru (без ответа не останется ни одно обращение), которые также в дальнейшем помогут совершенствовать содержание справочника.

Итак, можно экономить, ничего не делая, но наша задача – экономия не ради экономии, а ради результата, потому книга адресована широкому кругу читателей: от студентов и выпускников юридических вузов, не имеющих практических навыков, до профессионалов юриспруденции.

Глава 1
Когда нельзя без адвоката?

1.1
А нужно ли экономить?

Самая главная причина отказа от обращения к юристу – это страх понести существенные расходы, тем более, что значительная часть населения считает, что ничего хитрого в юриспруденции нет: достаточно прочитать статью в Интернете или скачать образец какого-либо документа либо вспомнить, что где-то какой-то знакомый описывал похожую ситуацию. Да в конце концов: «Следователь подскажет, в суде помогут!»

К чему это приводит? Мне приходилось многократно сталкиваться с ситуацией, как, сэкономив на «копеечной» юридической консультации, люди теряли состояние.

К примеру, при передаче в долг крупной суммы был использован образец договора займа из Интернета, но не составлен документ о фактической передаче денег. В связи с тем, что факт получения займа должник в суде отрицал, деньги вернуть не получилось.

В другом случае мужчина, с устного согласия своего отца, возвел пристройку к его дому на его же земельном участке, а после смерти отца обнаружилось, что тот при жизни дом подарил другому сыну. Клиент ошибочно считал, что сможет оформить за собой право собственности на жилое помещение (единственное для него), но теперь даже его право проживания в чужом доме оказалось под угрозой прекращения.

Еще одна причина необращения к юристам – избыток предложений юридических услуг, затрудняющий потребителю процесс выбора юриста, а многие боятся попасть к некомпетентным специалистам либо вообще к мошенникам.

По моим наблюдениям, главная ошибка обманутых клиентов заключается обычно в том, что они к выбору юристов отнеслись легкомысленно, ориентируясь прежде всего на возможность быстрой записи к юристу через обезличенные Интернет-сайты юридических услуг, то есть вообще не выбирали юристов либо выбирали с ориентиром на обещание бесплатной консультации и рассрочки оплаты. Парадокс, но в большинстве подобных случаев дело заканчивалось оплатой этим юристам значительных сумм и отсутствием какого-либо позитивного результата: даже грамотно составленного иска, не говоря уже о решении в пользу клиента.

Несмотря на то что тема нашего разговора – экономия, я призываю не игнорировать юристов, а, наоборот, при первой возможности к ним обращаться.

1.2
Когда нужно незамедлительно обратиться к юристу?

Существуют три основные ситуации, когда нужно незамедлительно обратиться к юристу (адвокату).

• Существует реальная угроза существенного нарушения прав.

– В случае большой вероятности назначения наказания в виде лишения свободы (для обвиняемого);

– в случае волокит по делу и неустановления подозреваемого, в том числе когда он скрылся от следствия (для потерпевшего);

– в случае большой вероятности неисполнения решения суда в будущем (для истца, потерпевшего);

– в случае заявления требований о лишении каких-либо прав либо взыскании крупной денежной суммы (для ответчика);

– в случае сложности дела, например в связи с общественным резонансом, отсутствием судебной практики и пр.

• Процессуальный противник не признает ваших требований.

– В случае участия по гражданским делам с противоположной стороны профессионального юриста (для истца и ответчика, потерпевшего);

– в случае непризнания обвиняемым вины, а ответчиком иска (для потерпевшего, истца);

– в случае появления доказательств, опровергающих обвинение (позицию истца), в том числе при изменении свидетелями своих показаний, дачи экспертом заключения, отличающегося по выводам от ранее составленного и т. п. (для потерпевшего, истца).

• На вас оказывается психологическое, физическое давление.

– В случае любого давления со стороны судьи, сотрудника правоохранительного органа, а также выражения ими мнения о бесперспективности дела напрямую или косвенно (через негативные оценки лица и его действий, представленных им доказательств) (для всех).

При возникновении уголовных и гражданских дел я бы советовал всем по крайней мере проконсультироваться у юриста, поскольку из практики известно, что многие граждане, заблуждаясь насчет своих прав, ошибочно признают иски и предъявленное им обвинение.

Но самая серьезная угроза, при которой стоит незамедлительно обратиться за профессиональной помощью, – это угроза личной свободе, которая возникает в случае обвинения лиц, ранее судимых за совершение преступлений, а также при обвинении в совершении преступления с санкцией в виде лишения свободы¹.

1.3
Советы юриста по выбору юриста

Выбрать юриста на самом деле очень просто: анализируйте информацию из разных источников.

• Рекомендации людей, которым вы доверяете

– Нужно подробно выяснять, чем помог им юрист, какое именно дело проводил и как себя вел с клиентом.

• Официальный сайт юриста (юридической фирмы)

– Нужно обращать внимание не на маркетинговую информацию, например о количестве проведенных и выигранных дел, о наградах и отзывах клиентов (эта информация зачастую вымышленная), как и не на сведения о многочисленных филиалах юридической фирмы в различных регионах, иногда «подкрепляемые» ссылкой на так называемый «федеральный номер», начинающийся цифрами: 8 800 и т. д., а на биографию юриста, его практику. Если на сайте юриста либо юридической фирмы дается обезличенная информация об оказании услуг, нет фотографий специалистов, которые их оказывают, то я бы не советовал прибегать к их помощи.

• Социальные сети, юридические сайты и форумы с отзывами о юристах (юридических фирмах)

– Поиск информации возможен по таким поисковым запросам, как «отзывы о юристе XXX», «жалобы на юриста XXX» и т. п.

Перед тем как устроиться на работу, претендент приходит к работодателю на собеседование. При найме юриста работодатель – это вы, а чтобы провести собеседование со своим будущим «работником»:

– позвоните юристу и вкратце расскажите свою проблему;

– запишитесь на первичный прием для получения консультации, на которую можно привлечь знакомых, родственников, чтобы у них выяснить мнение о юристе («групповое интервью»).

Несмотря на то что вы обращаетесь к юристу со своей проблемой, старайтесь больше слушать и воспринимать его всеми органами чувств, чтобы понять, что это за человек, ведь самый главный источник информации о юристе – это сам юрист!

При этом вряд ли стоит иметь дело с юристом:

– до которого вы не можете длительное время дозвониться либо который, несмотря на обещания, вам не перезванивает;

– который, не выслушав вас по телефону, предлагает заключить с ним соглашение, сразу определяет цену (причем без учета материального положения клиента) и обещает результат по делу, в том числе ссылаясь на собственные связи;

– который опаздывает на встречу с вами, содержит рабочее место в беспорядке, имеет неопрятный внешний вид, неаккуратен с документами, не дослушав вас до конца, уверяет, что ему все ясно, либо дает понять, что время консультации закончилось, не может четко и грамотно излагать свои мысли и отвечать на поставленные вопросы, не предлагает конкретный и понятный путь решения вашей проблемы либо говорит, что этого вам знать не нужно;

– который навязывает свои услуги (например, «затаскивает» вас в свой кабинет, бравирует связями и прошлым опытом работы в государственных структурах или запугивает вас тем, что если вы не наймете юриста, то окажетесь в тюрьме и пр.).

После общения с юристом оцените, все ли вам было понятно, возник ли у вас психологический контакт с юристом, комфортно ли было с ним общаться. И главное: не проявляйте предвзятости. Первое впечатление часто продиктовано предрассудками и может оказаться совершенно необоснованным!

1.4
Уловки юристов при составлении договоров с клиентами

Нельзя судить о порядочности юриста и качестве будущих услуг в зависимости от оформления либо неоформления договора. Тем более, что имеет значение не сам по себе факт заключения договора, а его содержание.

Наиболее распространены следующие нарушения прав клиентов при заключении соглашения о юридической помощи.

1. В договоре не указан конкретный юрист, который обязуется оказывать юридическую помощь. Например, случается, что при обращении клиента в организацию, где работает авторитетный известный юрист, он проводит встречи с клиентами, заключает соглашения, а работу поручает выполнить другим юристам, квалификация которых оставляет желать лучшего. Еще более распространенный случай, когда клиенту юристы предлагают выдать доверенность на судебное представительство одновременно на несколько человек, с которыми он даже ни разу не виделся. Это, как правило, практиканты, помощники или «около» юристы.

2. Не конкретизирован предмет договора (например, юристы иногда ограничиваются общей фразой «ведение дела Иванова И. И. в суде», а впоследствии выясняется, что непонятно, какое именно дело взялся вести юрист и что в цену договора не включается написание жалоб, ходатайств, ознакомление с протоколами судебных заседаний, консультации, связанные с определением правовой позиции по делу, и пр., которые, по мнению юриста, следует оплачивать отдельно от «ведения дела») либо в противоречии с тем, что обещал сделать юрист, в том числе это касается обещаний положительного исхода дела.

3. Не конкретизирована окончательная сумма гонорара (либо ее максимальные пределы), а также стоимость каждой из услуг (это важно сделать на случай досрочного расторжения договора, чтобы понять, какой гонорар юрист отработал).

4. Не указан срок оказания услуг (в отношении тех услуг, которые позволяют определить такой срок, например совершение сделок с недвижимостью и т. п.).

5. Не предусмотрена ответственность юриста, но регламентирована ответственность клиента перед юристом.

6. Содержатся условия, делающие крайне невыгодным отказ клиента от договора (например, условие о невозврате уплаченного гонорара и т. п.).

7. Содержатся выгодные для юриста условия о порядке разрешения споров с клиентом (например, условие о том, что все споры, связанные с его исполнением, разрешаются в суде по месту нахождения юриста, условие о необходимости соблюдения обязательного претензионного порядка разрешения спора, то есть когда перед обращением в суд вы должны будете предварительно обратиться с претензией к юристу и дождаться от него ответа в сроки, установленные договором).

Если вас не устраивают какие-либо условия договора, помните, что подписывать договор вы не обязаны. Если он противоречит вашим интересам, можно предложить юристу внести изменения в договор либо обратиться к другому юристу.

Глава 2
Как сэкономить на адвокате?

2.1
Где искать законы и нормативные акты?

Правовая самозащита невозможна в отсутствие элементарных юридических познаний.

Для того чтобы ориентироваться в юриспруденции хотя бы в общем виде, необходимо иметь представление о том, что все нормативно-правовые акты сгруппированы по так называемым правовым отраслям.

• К наиболее используемым юристами на практике нормативно-правовым актам прежде всего следует отнести Конституцию РФ.

• Помимо Конституции к таким актам относятся широко известные кодексы:

– Уголовный кодекс (УК РФ),

– Семейный кодекс РФ (СК РФ),

– Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ),

– Трудовой кодекс РФ (ТК РФ),

• менее «знакомые» кодексы:

– Гражданский кодекс (ГК) РФ,

– Кодекс об административных правонарушениях (КоАП) РФ,

– Земельный кодекс (ЗК) РФ,

• а также кодексы, исключительно регулирующие порядок судопроизводства (действия судей и участников процесса):

– Уголовно-процессуальный кодекс (УПК) РФ,

– Гражданско-процессуальный кодекс (ГПК) РФ,

– Арбитражно-процессуальный кодекс (АПК) РФ,

– Кодекс административного судопроизводства РФ (КАС).

Кроме того, существует огромный массив законодательных и подзаконных актов, среди которых особо можно выделить федеральные законы: ФЗ РФ от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и ФЗ РФ от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ».

Казалось бы, с появлением Интернета найти нужный нормативно-правовой акт, а также литературу, разъясняющую его применение, не составляет труда даже для неюристов. Но на практике электронные ресурсы, в том числе содержащие консультации известных и уважаемых юристов, могут не только не помочь, но и навредить из-за отсутствия в них актуальной и достоверной правовой информации.

В этой связи необходимо пользоваться текстами нормативно-правовых актов, размещенными либо на «Официальном Интернет-портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru) (см. ил. 1), либо на официальном сайте популярной справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (в некоммерческой бесплатной версии) (см. ил. 2), для пользования которыми не требуются профессиональные навыки.

Ил. 1

Ил. 2

2.2
Для чего нужно знать судебную практику и как ею пользоваться?

Перед решением какой-либо юридической проблемы, особенно по нестандартным и редко встречающимся делам, необходимо ознакомиться с судебной практикой применения закона.

Дело в том, что многие нормативные акты содержат неясные формулировки, противоречат друг другу, поэтому для их правильного применения важно знать, каким образом суды их толкуют (именно суды, а не ученые или известные юристы!).

Кроме того, существует ряд норм, которые ввиду сложившейся судебной практики не применяются либо применяются крайне редко.

Наконец, в ряде случаев судебная практика способна не только восполнять пробелы закона, но и корректировать его буквальный текст, придавать закону совершенно иной смысл!

Знание судебной практики, кроме того, позволяет понять пределы судейского усмотрения, например, когда речь идет о видах и размерах обычно назначаемых наказаний по той или иной статье УК РФ, о размерах присуждаемых сумм морального вреда по той или иной категории дел и пр.

Наибольшую «ценность» представляет судебная практика высших судебных инстанций: Конституционного и Верховного Суда РФ. В первом случае – это Постановления и (менее значимые) Определения суда, во втором – разъяснения в форме «Постановлений Пленумов», «Обзоров судебной практики», «Вопросов по применению законодательства», а в последнюю очередь – решения по конкретным делам. Если решения по конкретным делам не попали в «Обзор судебной практики», то нужно искать как можно больше сходных судебных решений по конкретным делам, ведь именно в этом случае можно убедить суд о сложившейся практике.

К примеру, ответчик по одному делу в отзыве сослался на «сложившуюся судебную практику», указав номера трех судебных дел и название трех судебных инстанций, а при ознакомлении с текстами судебных актов выяснилось, что речь идет об одном-единственном деле, рассмотренном судами разных уровней. Может ли одно решение претендовать на роль «судебной практики»? Ответ очевиден.

Можно использовать в работе и решения нижестоящих судов, но предпочтения следует отдавать практике не судов первой инстанции (мировые и районные суды), а судов апелляционной и кассационной инстанций преимущественно «домашнего» региона и более «свежей».

Юристы знают, что судебная практика крайне противоречива. Коллизии могут встречаться не только в судах различных регионов, но и даже в практике высшей судебной инстанции, между практикой Конституционного и Верховного Суда РФ. Подходы к толкованию правовых норм могут меняться со временем, то есть нужно еще учитывать фактор изменчивости судебной практики. Все это следует учитывать не только при сборе собственной практики, но и при «опровержении» судебной практики процессуального противника.

Поиск судебной практики возможен:

• в печатных справочниках судебной практики, в том числе их электронных аналогах, размещенных в сети Интернет (в названиях книг обычно включены фразы: «сборник прецедентов…», «сборник судебной практики», «обобщение судебной практики по делам…», «правовые позиции судов по…», «путеводитель по судебной практике по делам о…» и пр.);

• напрямую через поисковые системы Интернета (поисковый запрос целесообразно формулировать следующим образом: «решение (юридическая формулировка проблемы, например «выселение бывшего члена семьи из жилого помещения», либо ссылка на применимую норму закона, например «ст. 31 ЖК РФ»)» либо другим образом, но усвоив главный принцип: поисковая фраза должна сужать область поиска, быть наиболее конкретной);

• на специальных юридических сайтах (на официальных сайтах судов, сайтах справочно-правовых систем, сайтах с базами судебной практики, на сайтах юристов и юридических социальных сетях)²;

• у знакомых, с участием которых рассматривались аналогичные дела (это могут быть пенсионные споры работников одной и той же организации, споры о праве на льготы определенной категории граждан и пр.).

В качестве примера приведу алгоритм упрощенного (непрофессионального) поиска судебной практики.

Как уже указывалось выше, судебная практика Верховного Суда РФ является наиболее значимой, поэтому искать и изучать нужно в первую очередь именно ее. По основным вопросам судебной практики приняты тематические Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Обзоры судебной практики Верховного Суда РФ. Например, чтобы найти практику по выселению, можно в поисковой системе задать следующие запросы:

• «Постановление Пленума Жилищный кодекс РФ»,

• «Постановление Пленума выселение».

Либо искать практику непосредственно на официальном сайте Верховного Суда РФ, для чего открываем официальный сайт Верховного Суда РФ (см. ил. 3), находим вверху и открываем вкладку «Документы», далее на второй верхней строке появляются интересующие нас подзаголовки: «Постановления Пленума», «Обзоры судебной практики», «Тематические обзоры»

Ил. 3

«Международная практика», «Бюллетень», Документы ВАС РФ». В дальнейшем продолжаем поиск практики, систематизированной в хронологическом порядке.

В судебных актах судьи не могут ссылаться на судебную практику (кроме официальных разъяснений Верховного Суда РФ, содержащихся в Постановлениях Пленума и Обзорах судебной практик) ввиду отсутствия в России так называемого прецедентного права. Однако большинство судей сами ищут практику по сходным делам, для того чтобы применить удачные юридические формулировки толкования нормативных актов. Как же можно использовать найденную вами судебную практику?

Если просто сослаться на нее в документах (исках, жалобах, ходатайствах, письменных объяснениях), указав наименование и место опубликования судебного акта либо даже процитировав его в какой-либо части, судьи в силу загруженности или нежелания могут не ознакомиться с полным текстом судебного акта (см. ил. 4).

Поэтому помимо ссылок (и цитирования) на источник судебной практики в процессуальных документах к ним необходимо прилагать тексты судебных актов: желательно не в форме текстового документа, а в форме скана оригинала судебного акта. В сети Интернет такие документы очень часто выкладывают юристы, а на сайте Верховного Суда РФ судебные акты публикуются только в таком виде (см. ил. 5).

Ил. 4

Ил. 5

Ни в коем случае не заявляйте ходатайство о приобщении судебной практики к материалам дела: судьи в этом случае отказывают со ссылкой на то, что в России нет прецедентного права³. Судебную практику просто нужно указывать в качестве приложения к подготовленному вами процессуальному документу, который вы заявили к приобщению к делу (иск, письменные объяснения, ходатайство и т. п.).

Но можно встретить такую картину: юрист обосновывает свою позицию многочисленными ссылками на законодательство, судебную практику, а в конце концов терпит неудачу. Проблема в том, что в России зачастую не только не исполняется закон, но и игнорируются правовые позиции Верховного и Конституционного Суда РФ. Так происходит потому, что помимо закона и судебной практики в российской правовой системе существуют так называемые неофициальные (неписаные) установки, которые зачастую противоречат и закону, и судебной практике. Они могут быть общими для всех дел либо определенной категории, а могут касаться исключительно конкретного дела. Описанное явление существует не только в судах, но и практически во всех властных структурах.

Например, в судебной системе присутствуют традиционные установки о недопустимости, как правило, возвращения уголовного дела прокурору и постановления оправдательных приговоров, удовлетворения имущественных исков к государству, вынесения решений о признании незаконными действий государственных органов и должностных лиц, удовлетворения апелляционных и кассационных жалоб (поддержание стабильности судебных актов) и т. п. Политической целесообразностью обусловлены установки усиленной ответственности за определенные виды правонарушений (коррупционные преступления, незаконный оборот наркотических средств, правонарушения в сфере нарушения ПДД и т. п.) независимо от обстоятельств дела и тяжести наступивших последствий.

2.3
Универсальный алгоритм составления несудебных жалоб

Статья 33 Конституции РФ гарантирует каждому гражданину право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы и органы местного самоуправления.

Чтобы написать несудебные жалобу или обращение, не нужно специальных навыков, тем более юридического образования, поскольку строгих требований к оформлению этих документов закон не предъявляет и не требует оплаты пошлин.

Но экономическая выгода от подачи обращений и жалоб не исчерпывается тем, что их подача и рассмотрение носят абсолютно бесплатный характер.

Во-первых, подача обращений и жалоб в некоторых случаях позволяет решить юридическую проблему, не прибегая к помощи юристов и суду.

Во-вторых, подача обращений и жалоб дает возможность гражданам совершенно бесплатно получить правовую информацию, ознакомиться с нормами действующего законодательства (а деятельность многих государственных органов ограничивается именно разъяснением действующего законодательства и права обращения в суд).

В-третьих, подача обращений и жалоб может иметь целью подготовку к судебному разбирательству, поскольку в ответах соответствующих органов и организаций либо частных лиц выражается их будущая позиция по делу в качестве ответчиков либо третьих лиц, содержатся доказательства нарушения права и пр.

Как составить и куда подать обращение и жалобу?

В настоящее время действует ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ (ред. от 27.12.2018) «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» (далее – Закон), определяющий порядок подачи и рассмотрения обращений и жалоб во всех государственных органах и органах местного самоуправления.

Самая простая форма обращений – устная – может быть реализована по телефонам так называемых «горячих» линий либо на личном приеме граждан, осуществляемом руководителями органов либо уполномоченными ими лицами.

Однако, по общему правилу, устные обращения рассматриваются в такие же сроки, как и письменные, и результативность личных обращений зачастую не выше обычных, письменных, хотя многие граждане полагают, что непосредственное обращение к чиновнику служит абсолютной гарантией ускоренного положительного решения проблемы.

Очевидный минус устного обращения состоит в том, что в силу ст. 13 Закона его содержание заносится в карточку личного приема гражданина не самим гражданином, а чиновником, к которому тот пришел на прием. Поэтому в конце концов не все вопросы могут быть в итоге разрешены.

Если жалоба (обращение) подается в письменном виде, то необходимо соблюсти следующие простые требования Закона, указав в ней следующие данные.

• Наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляется обращение (жалоба).

Пример: Главе Администрации г. Курска

Система государственных органов представлена на официальном сайте: «ОФИЦИАЛЬНАЯ РОССИЯ – сервер органов государственной власти РФ». Там же можно узнать компетенцию указанных органов и выбрать относящийся к вашему обращению государственный орган.

Но в эти вопросы можно не вникать, направив обращение или жалобу в орган общей компетенции, например в АДМИНИСТРАЦИЮ соответствующего района (округа) или области, ПРОКУРОРУ соответствующего района или области и пр.

Здесь выручит ч. 3 ст. 8 Закона о «переадресации»:

«Письменное обращение, содержащее вопросы, решение которых не входит в компетенцию данных государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, направляется в течение 7 дней со дня регистрации в соответствующий орган или соответствующему должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, с уведомлением гражданина, направившего обращение, о переадресации обращения, за исключением случая, указанного в части 4 статьи 11 настоящего Федерального закона».

В любом случае желательно соблюдать правило инстанциональности, то есть перед направлением жалобы в вышестоящую инстанцию (должностному лицу), а наши граждане стремятся направить жалобу сразу на имя Президента РФ, нужно получить ответ нижестоящей инстанции (должностного лица). Хотя несоблюдение этого правила, как и неуказание в «шапке» ФИО должностного лица – руководителя государственного органа, ошибкой не является и в конце концов не приведет к отказу в рассмотрении жалобы, а лишь увеличит срок ответа.

• Свои фамилия, имя и отчество (в родительном падеже) и почтовый адрес для ответа

Пример: Сергеева Ивана Сергеевича

305000 г. Курск, ул. Володарского, д.42, кв. 15

Фамилию, имя, отчество нужно указывать полностью. Безымянные обращения не рассматриваются и ответ по ним не дается, но при наличии сведений о подготавливаемых или совершаемых (совершенных) преступлениях такие обращения принимаются во внимание правоохранительными органами. Адрес можно указывать любой, не обязательно определенный местом регистрации заявителя.

• Название документа

Пример: Жалоба (обращение)

Можно назвать жалобу – заявлением, обращение – жалобой: некорректность названия документа не повлечет его возврат, хотя в ст. 4 Закона проводится различие между жалобой, заявлением, предложением и обращением.

• Суть предложения, заявления или жалобы

Пример: Прошу принять меры в связи с длительным отсутствием на улице Володарского освещения, ранее в Ваш адрес обращался с неоднократными жалобами, в ответ на которые мне разъяснялось о разработке проектной документации и планировании бюджета на указанные цели, однако мер не принято.

Применительно к тексту обращения и жалобы самое главное, чтобы документ был составлен разборчиво, понятным и лаконичным языком. В одном обращении целесообразно формулировать одну конкретную проблему, в противном случае в ответе могут быть упущены все просьбы заявителя, и это порой делается целенаправленно.

Для получения конкретного ответа нужно сформулировать конкретную просьбу с помощью следующих формулировок: «прошу выдать документы…», «разобраться в сложившейся ситуации…», «принять меры…» и пр.

Если обращение неразборчиво либо текст его не позволяет определить суть проблемы, то оно не рассматривается, о чем заявителю сообщается в течение 7 дней со дня регистрации обращения.

• Приложение документов и материалов

Прилагать документы к жалобе заявитель не обязан, но это нужно делать для подтверждения своих доводов, особенно, если они свидетельствуют о непринятии мер по ранее поданным обращениям.

• Подпись и дата

Если жалоба (обращение) подается в электронном виде, то процесс ее составления упрощается, поскольку заявитель действует по понятному алгоритму.

Обычно, для того чтобы начать формировать обращение, на официальном сайте органа государственной власти необходимо открыть либо вкладку «Контакты», либо «Интернет-приемная», либо онлайн-сервис «Обращения граждан», либо «Написать письмо» и т. п.

Затем открывается форма обращения с анкетой заявителя, куда нужно внести личные данные: ФИО, место жительства, адрес электронной почты, кому адресовано сообщение (по выбору из справочника), затем обычно предлагается ввести текст самого обращения в поле ввода (см. ил. 6), приложить электронные файлы и нажать на кнопку «Направить письмо».

Ил. 6

После этого на некоторых сайтах установлена функция подтверждения отправки письма, то есть когда на вашу почту приходит сообщение с указанием кликнуть на выделенный текст для подтверждения отправки обращения. Впоследствии автору обращения ответ направляется в электронном виде либо почтой.

Для отправки обращений в электронном виде, как правило, не требуется регистрация на сайте органа власти или на Госуслугах либо создание личного кабинета. Все происходит быстро, просто, бесплатно и без затрат времени на отправку почтовой корреспонденции. Вместе с тем не все территориальные подразделения органов власти имеют возможность обрабатывать электронные обращения. При отсутствии официального сайта у того или иного органа (подразделения) (например, у районных прокуратур), обращения нужно направлять в вышестоящий орган (в рассматриваемом случае – в областную прокуратуру), который перенаправляет обращение указанному адресату.

Схема рассмотрения жалоб (обращений) в общем виде согласно ст. 12 Закона выглядит следующим образом.

• Регистрация в течение 3 дней с момента поступления.

• Рассмотрение в течение 30 дней (60 дней в случае продления рассмотрения) со дня регистрации.

• Направление ответа по существу либо решения о прекращении переписки (если в обращении содержится вопрос, на который неоднократно давались ответы).

Хотел бы отметить, что направление ответов заказной почтой предусмотрено лишь в отдельных случаях, поэтому иногда они направляются гражданам с пропуском сроков «задним» числом либо не направляются вообще, а в журналах исходящей корреспонденции делается отметка о направлении ответов.

Помимо ПРАВА НА ОТВЕТ гражданин в силу ст. 5 Закона имеет еще редко используемое ПРАВО НА ОЗНАКОМЛЕНИЕ с документами и материалами, касающимися рассмотрения обращения, если это не затрагивает права, свободы и законные интересы других лиц и если в указанных документах и материалах не содержатся сведения, составляющие государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну. Что касается «зеркального» ПРАВА НА ОЗНАКОМЛЕНИЕ лица, в отношении которого такое обращение подано, то здесь можно столкнуться с препятствием, основанным на ст. 6 Закона.

При рассмотрении обращения не допускается разглашение сведений, содержащихся в обращении, а также сведений, касающихся частной жизни гражданина, без его согласия.

Таким образом, для ознакомления с материалами проверки необходимо вновь обратиться с письменным заявлением по приведенному выше алгоритму.

Несмотря на достаточно широкий спектр действия Закона, он НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ на иные (негосударственные) органы и частных лиц.

А ст. 5.69 КоАП РФ установлена административная ответственность за нарушение порядка рассмотрения обращений лишь должностными лицами государственных органов, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и иных организаций, на которые возложено осуществление публично значимых функций.

Если такое нарушение допускается (например, обращение рассматривается несвоевременно, либо дан ответ не по всем вопросам обращения, либо ответ заявителю не направлен), необходимо как можно быстрее обратиться с заявлением в Прокуратуру района или области о возбуждении дела об административном правонарушении.

Общие требования к тексту обращения (жалобы) можно использовать в переписке с любыми организациями и частными лицами (если законодательством или иными актами не установлены специальные формы или бланки либо если не содержится требований к перечню прилагаемых к заявлению документов).

Например:

• ст. 62 ТК РФ установлена обязанность работодателя выдать работнику документы, связанные с работой, не позднее 3 рабочих дней со дня подачи заявления, хотя формальных требований к заявлению закон не предъявляет;

• банки обычно используют в работе специальные формы принятия заявлений от своих клиентов, но рассматриваются и обычные обращения, отправленные в банк посредством почтовой связи, при этом необходимо нотариальное удостоверении подписи заявителя;

• выдача медицинских справок регламентирована Приказом Минздравсоцразвития России от 02.05.2012 № 441н, в котором отсутствуют как требования к заявлениям (они вообще не упоминаются), так и требования к справкам (указано об их составлении, как правило, в произвольной форме) и пр.

2.4
Свобода и «несвобода» договора⁴: экспресс-курс договорного права

Каждый из нас ежедневно заключает большое количество договоров, не подозревая об этом (покупки в магазине, проезд на транспорте, пользование коммунальными и бытовыми услугами и пр.). Поэтому прошу отнестись внимательно и всерьез к написанному далее.

Низкий уровень правовой культуры граждан, а также стремление побыстрее заключить выгодную сделку приводит к тому, что договоры в требуемой форме либо не заключаются, либо оформляются кое-как, по шаблонам, взятым из Интернета, что в итоге либо делает невозможным защиту прав, либо ее существенно затрудняет.

Основным нормативно-правовым актом, содержащим требования к сделкам, служит Гражданский кодекс РФ. Однако ни в нем, ни в каком-либо еще источнике не приводится исчерпывающего перечня договоров, равно как и отсутствуют их шаблоны (образцы), поскольку в силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ч. 2 ст. 421 ГК РФ). Важно при этом, чтобы договор не противоречил императивным (обязательным) нормам закона. Они, в отличие от диспозитивных норм, не допускают сторонам возможности изменения условий договора, определенных законом. Последние легко узнаваемы по формулировке: «Если иное не предусмотрено договором».

Свобода договора может быть ограничена только законом. При отсутствии в нем соответствующей нормы даже суд не вправе заставить кого-либо заключить договор. Например, нельзя собственника квартиры принудить к мене его квартиры в том случае, если, проживая вместе со своей бывшей семьей, он не производит оплату жилищно-коммунальных услуг и ведет аморальный образ жизни.

Свобода договора не означает, что от исполнения взятых на себя обязательств можно произвольно отказаться. По общему правилу изменение и расторжение договора возможны лишь по соглашению сторон в той же форме, что и заключение договора, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Таким образом, если при составлении договора вы упустили что-то важное, то, скорее всего, поправить это без согласия другой стороны окажется невозможным. При этом по закону стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Для изменения или расторжения договора по соглашению сторон одна сторона должна направить другой уведомление, в котором следует указать, какой договор предлагается изменить (расторгнуть) и какие условия договора подлежат изменению (дополнению, исключению). В соглашении об изменении (расторжении) договора также должны отражаться указанные обстоятельства. Например, в связи с дополнением условий договора обычно указывается: «Пункт 1 договора дополнить подпунктом следующего содержания… Остальные условия Договора, не затронутые настоящим Соглашением, остаются неизменными, и стороны подтверждают по ним свои обязательства».

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при соблюдении одновременно двух условий:

• только по решению суда;

• при существенном нарушении договора другой стороной (то есть нарушении, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) и в иных случаях, предусмотренных законом и договором.

Также договор может быть изменен или расторгнут при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Но на практике этой нормой воспользоваться достаточно сложно, поскольку необходимо доказать одновременно, что:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Термины «существенное нарушение договора» и «существенное изменение обстоятельств» нельзя понимать произвольно, их необходимо толковать с учетом сложившейся правоприменительной практики, которая в первую очередь ориентирована на сохранение договорных отношений.

Законом или соглашением сторон может допускаться односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным без обращения в суд.

Одним из способов изменения договора является его пролонгация (продление), которая возможна в силу закона либо по соглашению сторон. Иллюстрацией первого случая служит договор аренды, который продлевается на неопределенный срок на тех же условиях, что и раньше, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против его действий (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Пролонгация по соглашению сторон возможна с помощью специального соглашения либо «автоматически», когда в договоре указана, например, следующая фраза: «Если за 7 дней до истечения срока действия настоящего Договора ни одна из сторон его не заявит о своем намерении прекратить настоящий Договор или заключить новый Договор на существенно иных условиях, Договор автоматически продлевается (пролонгируется) на следующий срок 1 месяц».

Существует еще такое понятие недействительных сделок, которые подразделяются на оспоримые и ничтожные, в зависимости от того, необходимо ли заявлять требование о признании сделки недействительной либо сделка считается недействительной независимо от такого признания (см. табл. 1). Однако в обоих случаях такая сделка не влечет никаких юридических последствий с момента ее совершения, при недействительности сделки каждая из сторон ее обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таблица 1

Недействительные сделки

Примечания к таблице:

1. Наибольшее распространение в судебной практике имеет оспаривание (в том числе посмертное) сделок по отчуждению недвижимого имущества как совершенных под влиянием заблуждения или гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Основными доказательствами в указанных случаях служат заключения психолого-психиатрических экспертиз.

Распространено заблуждение о том, что определенные виды сделок (например, завещание, дарение и т. п.) оспорить легче, чем другие. Однако при разрешении дел о недействительности сделок, судьи как раз, наоборот, исходят из принципа стабильности договорных отношений. Кроме того, в ряде случаев закон прямо допускает сохранение сделки даже при наличии обстоятельств, влекущих ее недействительность (например, в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина).

2.5
Универсальный алгоритм заключения договоров

Традиционно выделяют следующие основные типы договорных обязательств, направленные:

• на передачу имущества в собственность,

• на передачу имущества в пользование,

• на производство работ,

• на оказание услуг.

Указанные типы договоров подразделяются на отдельные виды и подвиды. Так, в ч. 2 ГК РФ предусмотрены такие известные (типичные) виды договоров, как купля-продажа, мена, дарение, рента, аренда, наем жилого помещения, безвозмездное пользование, подряд, возмездное оказание услуг, перевозка, транспортная экспедиция, заем и кредит, финансирование под уступку денежного требования, банковский вклад, банковский счет, хранение, страхование, поручение, комиссия, агентирование, доверительное управление имуществом, коммерческая концессия, простое товарищество. Кроме того, существуют смешанные договоры, объединяющие в своем содержании элементы известных типов и видов договорных обязательств.

При выборе того или иного вида договора необходимо предусмотреть возможные правовые последствия, в том числе налоговые, заключения данного вида договора⁵.

Договор – это не обязательно документ с соответствующей надписью и подписями обеих сторон. Закон допускает возможность заключения договора в устной форме, а в подтверждение договора, заключаемого в письменной форме, но не оформленного таким образом, могут быть использованы письменные доказательства (письма, расписки, платежные документы и пр.). Кроме того, очень часто договоры заключаются путем подписания одной стороной заявления (бланка заказа и т. п. документа), выражающего согласие на заключение договора в соответствии с типовыми условиями, разработанными второй стороной (см. табл. 2).

Текст элементарного договора принято формулировать следующим образом.

• «Вводная часть»

Наименование договора, дата и место заключения, полное наименование и название сторон договора.

Примеры.

Вводная часть договора между гражданами.

Договор купли-продажи недвижимости

Город Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи двадцатого года.

Мы: Иванов Иван Иванович, 19.02.1980 года рождения, место рождения г. Москва, паспорт 38 02 942545, выдан отделом милиции № 4 УВД гор. Курска 04.11.2001. Код подразделения 463–005, проживающий по адресу: г. Курск, ул. Обоянская, д. 52, кв. 11, именуемый в дальнейшем Продавец, и Петрова Ольга Петровна, 22.01.1955 года рождения, место рождения г. Москва, паспорт 38 03 993418 выдан отделом милиции № 9 УВД гор. Курска 01.08.2003. Код подразделения 463–007, проживающая по адресу: г. Курск, ул. Лермонтова, д. 2, кв. 22, именуемая в дальнейшем Покупатель, заключили договор о нижеследующем:

Вводная часть договора между гражданами, в котором за несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, действует его родитель (усыновитель или опекун), может выглядеть следующим образом.

Договор купли-продажи

Город Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи двадцатого года.

Мы: Иванов Иван Иванович, 19.02.1980 года рождения, место рождения г. Москва, паспорт 38 02 942545, выдан отделом милиции № 4 УВД гор. Курска 04.11.2001. Код подразделения 463–005, проживающий по адресу: г. Курск, ул. Обоянская, д. 52, кв. 11, действующий за своего несовершеннолетнего сына Иванова Петра Ивановича, 04.05.2015 года рождения, место рождения г. Москва, именуемый в дальнейшем Продавец, и Петрова Ольга Петровна, 22.01.1955 года рождения, паспорт 38 03 993418 выдан отделом милиции № 9 УВД гор. Курска 01.08.2003. Код подразделения 463–007, проживающая по адресу: г. Курск, ул. Лермонтова, д. 2, кв. 22, именуемая в дальнейшем Покупатель, заключили договор о нижеследующем:

Таблица 2

Форма договоров (сделок)

Примечания к таблице:

1. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ГК РФ: 558 (договор продажи жилых помещений), 560 (договор продажи предприятия), 574 (договор дарения недвижимого имущества), 584 (отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты) не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1.03.2013 г. С указанного момента подлежат регистрации только переход права собственности по указанным договорам. Подлежат регистрации: 609 (договор аренды недвижимого имущества), 651 (договор аренды здания или сооружения на срок не менее года), 658 (договор аренды предприятия), договор участия в долевом строительстве (ст. 4 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»). Нормы закона об обязательности регистрации договора аренды здания или сооружения на практике обходят следующим образом: либо заключают договор аренды на неопределенный срок, либо пролонгируют договор аренды, заключенный на срок менее года, на тот же срок. В настоящее время, как и раньше, сделки с транспортными средствами не подлежат государственной регистрации, но подлежат регистрации сами транспортные средства.

2. Например, договор залога (ст. 339 ГК РФ), продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), договор дарения движимого имущества, когда дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает 3 тыс. руб. или договор содержит обещание дарения в будущем (п. 2 ст. 574 ГК РФ), договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ), договор найма жилого помещения (п. 1 ст. 674 ГК РФ), договор транспортной экспедиции (п. 1 ст. 802 ГК РФ).

3. Например, завещание; доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами; доверенность, выдаваемая в порядке передоверия; наследственный договор, договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен; уступка требования (перевод долга, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме; договор ренты, согласие супруга для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом РФ от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы РФ», а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями), соглашение о разделе имущества супругов об уплате алиментов, сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества.

Вводная часть договора с участием несовершеннолетнего, достигшего 14 лет, может выглядеть следующим образом.

Договор купли-продажи

Город Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи двадцатого года.

Мы: Иванов Петр Иванович, 02.04.2005 года рождения, место рождения г. Москва, проживающий по адресу: г. Курск, ул. Обоянская, д. 52, кв.11, действующий с согласия своего законного представителя Иванова Ивана Ивановича, 19.02.1980 года рождения, место рождения г. Москва, паспорт 38 02 942545, выдан отделом милиции № 4 УВД гор. Курска 04.11.2001. Код подразделения 463–005, проживающий по адресу: г. Курск, ул. Обоянская, д. 52, кв.11, именуемый в дальнейшем Продавец, и Петрова Ольга Петровна, 22.01.1955 года рождения, паспорт 38 03 993418 выдан отделом милиции № 9 УВД гор. Курска 01.08.2003. Код подразделения 463–007, проживающая по адресу: г. Курск, ул. Лермонтова, д. 2, кв. 22, именуемая в дальнейшем Покупатель, заключили договор о нижеследующем:

Вводная часть договора, где от имени гражданина действует представитель на основании доверенности, может выглядеть следующим образом.

Договор купли-продажи

Город Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи двадцатого года.

Иванов Иван Иванович, 19.02.1980 года рождения, место рождения г. Москва, паспорт 38 02 942545, выдан отделом милиции № 4 УВД гор. Курска 04.11.2001. Код подразделения 463–005, проживающий по адресу: г. Курск, ул. Обоянская, д. 52, кв. 11, от имени которого на основании доверенности от 12.12.2012, удостоверенной нотариусом Курского городского нотариального округа Лихачевой Д. И., зарегистрированной в реестре за № 1-1292, действует Петров Петр Петрович, 02.04.1951 года рождения, место рождения г. Москва, паспорт 38 02 944548, выдан отделом милиции № 4 УВД гор. Курска 14.11.2002. Код подразделения 463–005, проживающий по адресу: г. Курск, ул. Петрова, д. 28, кв. 3, именуемый в дальнейшем Продавец, и Петрова Ольга Петровна, 22.01.1955 года рождения, место рождения г. Москва, паспорт 38 03 993418 выдан отделом милиции № 9 УВД гор. Курска 01.08.2003. Код подразделения 463–007, проживающая по адресу: г. Курск, ул. Лермонтова, д. 2, кв. 22, именуемая в дальнейшем Покупатель, заключили договор о нижеследующем:

Вводная часть договора между организациями может выглядеть следующим образом.

Договор купли-продажи

Город Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи двадцатого года.

ООО «Светлана», именуемое в дальнейшем Продавец, в лице Генерального директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «Максим», именуемое в дальнейшем Покупатель, в лице коммерческого директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании доверенности от 26 декабря 2014 г. № 1/01, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Название документа «договор», «соглашение», «контракт» в принципе является равнозначным.

Указывать наименование договора нужно в соответствии с нормами ГК РФ (например, если речь идет о выполнении строительных работ, следует указывать наименование: «договор строительного подряда», а не «договор об оказании услуг» и т. п.). Но в случае судебного спора юридические отношения сторон определяются не по наименованию договора, а по тексту содержащихся в нем условий.

Номер договора обычно присваивают в организациях, поскольку там заключают многочисленные договоры и необходимо упростить их учет, а также оформление платежных документов. При этом, во избежание путаницы, не стоит изменять номер договора, предложенный контрагентом. На практике используют различные способы нумерации договоров (номер в порядке возрастания № 1, № 2 и т. д.; несколько номеров: номер договора… месяц… год… № 1-07/15). Кроме того, в нумерации договора могут использоваться сокращенные наименования договора, например для договора купли-продажи: № КП 1-07/15, для договора комиссии № Км 1-07/15.

Дата заключения относится к обязательным реквизитам договора, поскольку именно с ней обычно связывается момент вступления договора в силу, а также исчисление сроков исполнения обязательства, окончания действия договора. Кроме того, согласно ст. 422 ГК РФ договор заключают и исполняют в соответствии с нормами закона, который действует на момент его заключения.

Место заключения – название населенного пункта, в котором был подписан договор. Оно имеет значение, например, при выборе законодательства, подлежащего применению с участием иностранцев, при определении цены договора и пр.

Полное наименование сторон договора необходимо для их идентификации. Довольно часто в договорах указаны лишь ФИО и место жительство сторон, однако целесообразно вносить полные данные (для граждан – данные паспорта, для ИП и юридических лиц – данные о государственной регистрации).

Название сторон договора (например, для купли-продажи: продавец и покупатель, для поставки: поставщик и покупатель, для аренды: арендодатель и арендатор, безвозмездного пользования: ссудодатель и ссудополучатель, подряда: заказчик и подрядчик, оказания услуг: заказчик и исполнитель, перевозки: перевозчик и отправитель и т. п. либо просто: Сторона 1 и Сторона 2) позволяет упростить описательную часть договора, исключив повторения полного наименования сторон.

• «Описательная часть» включает:

– существенные условия договора (без которых он считается незаключенным);

– условия о предмете договора;

– условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

– все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Примеры: см. РАЗДЕЛ Топ договоров, заключаемых между гражданами, а также с участием предпринимателей (образцы с комментариями).

В переводе на неюридический язык самым главным условием любого договора служит его ПРЕДМЕТ, то есть данные об объекте (товар, результат работы и услуги и т. п.), который должен быть определен конкретно и недвусмысленно, и основные действия (обязательства) сторон.

Например, недостаточно написать в договоре купли-продажи, что его предметом является автомобиль «лада калина», необходимо указать его индивидуальные характеристики (например, марка, модель, год выпуска, заводской номер и пр.).

В законе могут быть установлены иные существенные условия для отдельно взятого вида договора (при этом термин «существенные» там употребляется не всегда, но указывается, что несогласование конкретного условия делает договор незаключенным).

Итак, кроме существенных условий в договоре можно больше ничего не указывать, но договор в классическом виде обычно состоит из следующих разделов.

– «Предмет договора»;

– «Права и обязанности сторон»;

– «Цена и расчеты»;

– «Срок договора»;

– «Ответственность сторон»;

– «Изменение и расторжение договора»;

– «Заключительные положения».

Часто в таких многостраничных договорах можно встретить завершающую текст фразу: «По всем вопросам, не урегулированным настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ», но даже без указанной ссылки нормы закона будут действовать, поскольку ч. 2 ГК РФ для каждого вида договоров содержит готовую модель поведения и вовсе необязательно переписывать его положения в договоре⁶.

• «Заключительная часть» – почтовый/юридический/электронный адрес сторон, банковские реквизиты, подписи и печати сторон⁷

Рекомендую:

– подписывать каждую страницу договора, в том числе приложение к нему, в противном случае могут появиться разные версии договора;

– предлагать стороне помимо подписания договора (а подпись должна соответствовать подписи в документе, удостоверяющем личность) собственноручно указать свое ФИО. Дело в том, что подлинность подписи не всегда удается подтвердить в случае спора даже экспертным путем, при наличии же рукописного текста шансы это сделать будут значительными.

Что касается скрепления договора печатью, то согласно ст. 160 ГК РФ данное требование не является обязательным, но может быть выдвинуто контрагентом в качестве условия при заключении сделки.

2.6
Как не допустить превращения договора в «бумажку»?

Хочу предупредить тех, кто любит пользоваться образцами договоров из Интернета: бездумное «подписание» такой бумаги может в конечном итоге не привести к желаемому результату.

При заключении договора обязательно помните о следующих действиях.

1. Проверяйте правоспособность стороны договора и полномочия представителя:

• проверка личная (сличение лица с фотографией в паспорте, визуальная проверка подлинности паспорта, действительности паспорта по дате замены, соответствия подписи в договоре и подписи в паспорте, соответствия адреса регистрации гражданина в паспорте заявленному в договоре, срока действия доверенности представителя и объема содержащихся в ней полномочий);

• проверка с помощью сервисов и баз данных (проверка юрлиц и предпринимателей по реестрам налоговой инспекции (выписки ЕГРЮЛ и ЕГРИП), проверка действительности паспорта и доверенности с помощью онлайн-сервисов МВД и нотариальной палаты).

2. Проверяйте наличие согласий на совершение сделки, требуемых по закону:

• согласие органов опеки и попечительства по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного (ч. 2 ст. 37 ГК РФ);

• извещение о продаже (мене) доли, направленное в адрес участников общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ);

нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимостью, сделки, требующей нотариального удостоверения и/или регистрации в установленном законом порядке (ст. 35 СК РФ)⁸;

• согласие арендодателя при сдаче арендатором имущества в наем, субаренду, безвозмездное пользование (ст. 615 ГК РФ);

• согласие получателя ренты на отчуждение, сдачу в залог и иное обременение недвижимого имущества плательщиком ренты (ст. 604 ГК РФ);

• согласие залогодержателя на отчуждение предмета залога залогодателем (ст. 346 ГК РФ).

3. Проверяйте контрагента на предмет отсутствия негативной информации (в том числе касающейся неплатежеспособности)⁹:

• проверка личная (ознакомительные беседы с контрагентом и третьими лицами – должниками и кредиторами контрагента на общие темы, об имущественном положении и по предмету договора, посещение офисов контрагента, истребование у контрагента документов, подтверждающих его имущественное положение);

• проверка с помощью сервисов и баз (например, на сайтах судов, судебных приставов-исполнителей можно узнать, является ли лицо участником судебных споров и должником по исполнительному производству; на сайте налоговой службы – сведения об адресах массовой регистрации; на Интернет-форумах и в социальных сетях – отзывы клиентов о работе предпринимателей, через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве выяснить, не является ли лицо банкротом).

4. Проверяйте документы, касающиеся предмета договора, во избежание споров с третьими лицами. О том, как это делать, будет рассказано далее на примере отдельных договоров.

5. Формулируйте условия договора максимально ясно и недвусмысленно.

• Статья 431 ГК РФ гласит: при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Но иногда для выявления буквального значения текста договора возникает необходимость в проведении лингвистической экспертизы. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если приведенные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Именно поэтому рекомендую включать в договор условие о признании сторонами электронной переписки в случае спора.

6. Включайте в договор условия, обеспечивающие ваши интересы на случай неисполнения обязательств.

• Например, можно предусмотреть возможность одностороннего отказа от договора при наличии конкретных нарушений контрагента.

• Облегчает судебную защиту условие о подсудности споров по вашему месту жительства (особенно, если другая сторона проживает в другом регионе), в противном случае по общим правилам подсудности потребуется совершать поездки в суд по месту жительства ответчика.

• Необходимо включать в договор и условие, обязывающее стороны немедленно (или в конкретный срок) уведомлять друг друга об изменении их реквизитов, в противном случае могут возникнуть проблемы с предъявлением иска, судебным разбирательством и исполнением решения суда.

• Условие о необходимости соблюдения претензионного порядка урегулирования споров выгодно той стороне, которая больше всего рискует нарушить взятые обязательства. Оно как минимум отсрочит время обращения контрагента в суд и даст возможность мирно урегулировать возникший спор.

7. Включайте в договор условия, обеспечивающие его исполнение.

• Риск неисполнения договора существенно снижается при включении в его текст условий о предоплате, а также при использовании мер обеспечения исполнения обязательств.

• В соответствии с гл. 23 ч. 1 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться¹⁰:

– неустойкой,

– залогом,

– удержанием имущества должника,

– поручительством,

– независимой гарантией,

– задатком,

– обеспечительным платежом,

– другими способами, предусмотренными законом или договором (например, страхованием риска невозврата задолженности, жизни и потери трудоспособности должника, имущества, предмета залога; арендой банковской ячейки при осуществлении расчетов и т. п.).

Примеры отдельных договоров

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА ЗАЛОГА

Договор залога автомобиля

Город Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года

Мы: Иванов Иван Иванович, 19.02.1980 года рождения, место рождения г. Москва, паспорт 38 02 942545, выдан отделом милиции № 4 УВД г. Курска 04.11.2001. Код подразделения 463–005, проживающий по адресу: г. Курск, ул. Обоянская, д. 52, кв. 11, именуемый в дальнейшем Залогодатель, и Петрова Ольга Петровна, 22.01.1955 года рождения, место рождения г. Москва, паспорт 38 03 993418 выдан отделом милиции № 9 УВД г. Курска 01.08.2003. Код подразделения 463–007, проживающая по адресу: г. Курск, ул. Лермонтова, д. 2, кв. 22, именуемая в дальнейшем Залогодержатель, заключили договор о нижеследующем:

1. В соответствии с Договором займа от 26.12.2019 Залогодатель имеет перед Залогодержателем обязательство по возврату суммы займа и процентов в размере 100 000 рублей. Срок исполнения согласно Договору: 26.12.2020.

2. В обеспечение исполнения обязательства, поименованного в п. 1 Договора, Залогодатель передает в залог Залогодержателю: автомобиль ВАЗ 111930 Лада Калина, г. н. К066 ВН46.

3. Предмет залога принадлежит Залогодателю на праве собственности, что подтверждается договором купли-продажи автомобиля от 20.12.2014, свидетельством о регистрации транспортного средства, и гарантирует, что на момент заключения Договора Предмет залога в споре или под арестом не состоит, не передан в залог по другому договору и не обременен другими правами третьих лиц.

4. Стоимость Предмета залога составляет: 200 000 руб., что обеспечивает требование Залогодержателя в полном объеме к моменту его удовлетворения.

5. Предмет залога остается у Залогодателя. При этом право залога у Залогодержателя возникает с момента заключения Договора.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога несет Залогодатель, при этом он же несет обязанность по страхованию Предмета залога от рисков утраты и повреждения.

7. Право Залогодержателя обратить взыскание на Предмет залога возникает со дня, следующего за последним днем срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом (п. 1 Договора).

8. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда.

9. Право залога прекращается с момента полного исполнения, обеспеченного залогом обязательства, указанного в п. 1 Договора или по иным основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 352 ГК РФ. Предмет залога возвращается Залогодателю после исполнения, обеспеченного залогом обязательства по Акту возврата предмета залога.

10. Во всем, что не урегулировано Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

11. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

12. Адреса, реквизиты и подписи Сторон:

Залогодатель

Залогодержатель

КОММЕНТАРИЙ. Смысл залога заключается в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) (в том числе стоимости страхового возмещения за его утрату или повреждение, доходов от использовании заложенного имущества и т. п.) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

В договоре залога должны быть указаны:

• предмет залога, которым может быть всякое имущество (имеющееся и приобретаемое в будущем), в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом;

• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом;

• стоимость предмета залога, определяемая, как правило, по соглашению сторон и являющаяся начальной продажной ценой при обращении на него взыскания.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации:

1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (то есть речь идет о недвижимом имуществе);

2) если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственности.

Записи о залоге ценных бумаг совершаются в соответствии с законом о ценных бумагах. Сведения о залоге прав по договору банковского счета учитываются согласно ГК РФ.

Залог иного имущества может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге в нотариальном реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества находится в открытом доступе https://www.reestr-zalogov.ru). Залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого. Таким образом, если уведомление о залоге внесено в реестр, то покупатель предмета залога не сможет сослаться на свою добросовестность и оставить имущество за собой в случае обращения на него взыскания залогодержателем.

Заложенное имущество по общему правилу остается у залогодателя, но возможен и заклад (то есть залог с передачей вещи залогодержателю). Этот вид залога наиболее актуален для такого имущества, как товары в обороте, автотранспортные средства и иные движимые вещи, которые могут не оказаться в наличии после просрочки или на момент прихода пристава. Законом установлена обязанность лица, у кого находится предмет залога, страховать его от риска утраты, а также установлен запрет на распоряжение имуществом без разрешения залогодержателя. При нарушении залогодателем своих обязанностей залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обязательств.

Часто на практике можно встретить оформление залога имущества другими сделками, например куплей-продажей или дарением. Залогодатель в этом случае сильно рискует остаться без имущества даже при надлежащем исполнении обязательства, поскольку доказать притворный характер сделки крайне сложно.

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА ПОРУЧИТЕЛЬСТВА

Договор поручительства

Город Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года.

Мы: Иванов Иван Иванович, 19.02.1980 года рождения, место рождения г. Москва, паспорт 38 02 942545, выдан отделом милиции № 4 УВД г. Курска 04.11.2001. Код подразделения 463–005, проживающий по адресу: г. Курск, ул. Обоянская, д. 52, кв. 11, именуемый в дальнейшем Поручитель, и Петрова Ольга Петровна, 22.01.1955 года рождения, место рождения г. Москва, паспорт 38 03 993418 выдан отделом милиции № 9 УВД г. Курска 01.08.2003. Код подразделения 463–007, проживающая по адресу: г. Курск, ул. Лермонтова, д. 2, кв. 22, именуемая в дальнейшем Арендодатель, заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

Поручитель обязывается перед Арендодателем отвечать за исполнение индивидуальным предпринимателем Сидоровым Иваном Петровичем, 26.03.1977 г. р., ур. г. Курска, гр. РФ, паспорт 38 02 № 737623, выданный Курским РОВД Курской области от 27.02.2002, зарегистрированным по адресу Курская область, Курский район, пос. Калинина, д. 21 (далее – Арендатор) его обязательства по договору аренды транспортного средства – автомобиль ВАЗ 111930 Лада Калина, г. н. К066 ВН46 от 20.12.2019, заключенному между Арендодателем и Арендатором.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Поручитель обязуется отвечать перед Арендодателем за исполнение обязательств Арендатором по указанному в п. 1.1 настоящего договора в том же объеме, как и Арендатор.

2.2. Арендодатель должен уведомить Поручителя о неисполнении или о ненадлежащем исполнении Арендатором обязательства по оплате аренды и возмещению причиненных убытков и предъявить требования об их исполнении.

2.3. Поручитель обязуется исполнить обязательство Арендатора в течение трех дней с момента получения от Арендодателя сообщения о невыполнении Должником этого обязательства.

2.4. В случае, если Поручитель не исполнит своего обязательства в соответствии с п. 2.3, настоящего договора, то Поручитель дополнительно уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки платежа.

2.5. Поручитель вправе выдвигать возражения против требования Арендодателя, которые мог бы представить Арендатор. Поручитель не теряет права на эти возражения даже в том случае, если Арендатор от них отказался или признал свой долг.

2.6. Поручитель несет ответственность за исполнение обязательства Арендатором только в случае, если Арендатор отказался выполнить свои обязательства после предъявления Арендодателем требований.

2.7. К Поручителю, исполнившему обязательство, переходят права по этому обязательству в том объеме, в котором Поручитель удовлетворил требование Арендодателя.

3. Настоящий договор прекращается:

а) с прекращением обеспеченного им обязательства;

б) с переводом на другое лицо долга по обеспеченному поручительством обязательству, если Поручитель не дал Арендодателю согласия отвечать за нового Должника;

в) если Арендодатель отказался принять надлежащее исполнение, предложенное Арендатором или Поручителем;

г) по истечении указанного в договоре срока, на который оно дано.

4. Действие договора во времени

4.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания и действует до 26.12.2020.

4.2. Прекращение (окончание) срока действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора.

Адреса, реквизиты и подписи сторон

Поручитель:

Арендодатель:

КОММЕНТАРИЙ. По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя, что встречается крайне редко. То есть кредитор вправе требовать исполнения обязательств в полном объеме как от должника, так и от поручителя. Договор поручительства должен быть совершен в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность.

Поручительство чаще всего применяется банками при выдаче кредитов гражданам, сами же граждане к данному способу обеспечения обязательств прибегают редко. Обычно лицо, подписывающее договор, воспринимает поручительство как формальность, не рассчитывая на то, что ему реально придется погашать долг, однако даже смерть поручителя не изменяет обеспечиваемое обязательство: по договору поручительства могут отвечать и наследники поручителя, принявшие наследство. Кроме того, закон допускает возможность взыскания задолженности по договору только с поручителей, то есть без предъявления требований к должнику. Вместе с тем не всем известно, что к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора.

ОБРАЗЕЦ СОГЛАШЕНИЯ О ЗАДАТКЕ

Соглашение о задатке¹¹

г. Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года

Я, Симонова Татьяна Васильевна, 15.01.1953 года рождения, место рождения г. Курск, паспорт 38 03 098479 выд. Курским РОВД Курской обл. 18.11.04, прож. г. Курск, пр-т Парижской Коммуны, д. 48, кв. 1, именуемая в дальнейшем Покупатель, и Петрицкая Александра Ивановна, 02.03.1978 года рождения, место рождения г. Курск, паспорт 38 04 179205, выд. ОМ № 3 УВД г. Курска 20.01.01, прож. г. Курск, ул. Ленинградская, д. 3, кв. 84, именуемая в дальнейшем Продавец, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Покупатель передает Продавцу, а Продавец принимает от Покупателя задаток в сумме 60 000 (шестьдесят тысяч) руб. в счет причитающихся с него 500 000 (пятьсот тысяч) рублей по договору купли-продажи квартиры, назначение: жилое, общей площадью 35,8 кв. м, этаж: 8, расположенной по адресу: Россия, Курская область, г. Курск, ул. Лужниковая, д. 44, кв. 44 и принадлежащей Продавцу (далее – квартира), который стороны обязуются заключить не позднее 20.12.2020.

2. В случае отказа Продавца от заключения договора купли-продажи квартиры Продавец уплачивает Покупателю двойную сумму задатка. В случае отказа Покупателя от заключения договора купли-продажи квартиры задаток остается у Продавца.

Продавец:

Покупатель:

КОММЕНТАРИЙ. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Чаще всего задаток применяется в качестве способа обеспечения исполнения договора купли-продажи недвижимости. Поскольку основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора, то закон не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора: на практике соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи обычно заключаются одномоментно и оформляются одним документом. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме, а в случае отсутствия в нем слова «задаток» при отрицании стороной факта получения задатка, указанные суммы могут быть признаны лишь авансом.

2.7
Топ договоров, заключаемых между гражданами, а также с участием предпринимателей
(образцы с комментариями)

ОБРАЗЕЦ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

г. Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года

Мы, Иванов Петр Иванович, … именуемый в дальнейшем Продавец, и Иванов Иван Иванович, … именуемый в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий договор о нижеследующем: ¹²

1. Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить однокомнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью 35,8 кв. м, этаж: 8, расположенную по адресу: Россия, Курская область, г. Курск, ул. Лужниковая, д. 44, кв. 44.

2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 27.11.2011. Номер регистрации: 46-46-01/149/2011-220.

3. Продавец обязуется продать вышеуказанную квартиру, а Покупатель обязуется купить вышеуказанную квартиру по цене 1 000 000 (один миллион) рублей, все расчеты стороны обязуются произвести при подписании договора купли-продажи квартиры.

4. Продавец и Покупатель обязуются заключить договор купли-продажи вышеуказанной квартиры на условиях, указанных в настоящем предварительном договоре, в срок до 01.01.2020 года.

5. Сторонам разъяснены и понятны положения п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, о том, что, если сторона уклоняется от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возмещении причиненных ей убытков.

6. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу.

Продавец:

Покупатель:

КОММЕНТАРИЙ. Закон предусматривает возможность заключения предварительного договора, который должен составляться в письменной форме (не требует регистрации, даже если речь идет о недвижимости) и содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, но, если он не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Основной смысл заключения предварительного договора состоит в том, что при неисполнении взятых обязательств сторона по договору может быть понуждена к заключению договора через суд.

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ТРАНСПОРТНОГО СРЕДСТВА

Договор купли-продажи транспортного средства

г. Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года

Мы, Иванов Петр Иванович, … именуемый в дальнейшем Продавец, и Иванов Иван Иванович, … именуемый в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить грузовой тягач седельный, модель SCANIA 124L 420, модификация (тип) грузовой тягач седельный, 2004 года выпуска, идентификационный номер (VIN) VLUR4X20008095942, цвет белый, № шасси (рамы) VLUR4X20008095942, паспорт транспортного средства серия 39 ТР № 372428, выдан 13.02.2005 г., Калининградская таможня, т/п Калининградский юго-западный (далее – транспортное средство).

2. Указанное транспортное средство принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от 04.04.2005.

3. Стоимость транспортного средства составляет 1 700 000 рублей.

4. Покупатель обязуется принять транспортное средство и оплатить его полную стоимость, указанную в п. 3 настоящего договора.

5. Продавец обязуется немедленно в день подписания настоящего договора передать Покупателю транспортное средство, ключи и правоустанавливающие документы на него.

6. Продавец подтверждает, что до заключения настоящего договора транспортное средство никому не продано, не заложено, в споре и под арестом не находится.

7. Стороны договора подтверждают, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо заключаемого договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

8. Настоящий договор имеет силу передаточного акта. Подписание договора подтверждает, что Продавец передал Покупателю грузовой тягач седельный, модель SCANIA 124L 420, модификация (тип) грузовой тягач седельный, 2004 года выпуска, идентификационный номер (VIN) VLUR4X20008095942, цвет белый, № шасси (рамы) VLUR4X20008095942, а Покупатель принял указанный автомобиль, а также ключи и правоустанавливающие документы на него и не имеет претензий к техническому состоянию вышеуказанного автомобиля. Расчет по договору произведен полностью.

Продавец:

Покупатель:

КОММЕНТАРИЙ. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи, за исключением изъятых из гражданского оборота. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

По закону единственным существенным условием любого договора купли-продажи является наименование и количество товара, то есть предмет договора. Согласно ч. 3 ст. 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Но применительно к купле-продаже недвижимости должно быть обязательно согласовано и условие о цене товара (об этом далее).

При заключении договора купли-продажи транспортного средства обычно не составляют акт приема-передачи транспортного средства, поскольку его не требуют в ГИБДД. Однако указанный документ необходим, поскольку он подтверждает факт надлежащего исполнения продавцом своих обязанностей по договору. Кроме того, следует составлять и расписку о получении продавцом денег (либо хотя бы указывать о произведенных расчетах в самом договоре), в противном случае стоимость транспортного средства может быть взыскана недобросовестным продавцом повторно в судебном порядке. Свидетельские показания в подобных случаях в качестве доказательств передачи денег не принимаются. Возможно объединение акта-приема передачи в одном документе с договором.

При заключении договора купли-продажи транспортного средства необходимо иметь в виду, что наличие у продавца каких-либо документов на транспортное средство еще не означает, что он может совершать сделку. Очень часто транспортные средства продаются родственниками собственника, перекупщиками, которые расписываются в договоре за продавца, не имея при этом доверенности на совершение сделки, либо подделывают договор купли-продажи, присваивая себе полномочия собственника. Нужно иметь дело либо с собственником автомобиля, в отношении которого внесены соответствующие данные в ГИБДД, либо с его уполномоченным представителем, а проверку автомобиля осуществлять по следующему алгоритму:

1. Проверка документов на автомобиль (ПТС, свидетельство о регистрации ТС) и соответствия документам:

• нужно обратить внимание на графу «Особые отметки», которая заполняется при нечитаемых, перебитых номерах кузова и двигателя. Даже при отсутствии в ней записей при малейших признаках подделки номеров, лучше обратиться к экспертам или отказаться от сделки;

• надпись на ПТС «дубликат» должна насторожить, желательно выяснить причину получения дубликата, так как он может не соответствовать первоначальному документу либо может быть получен без ведома собственника;

• проследить по ПТС историю сделок. Если автомобиль продавался неоднократно за короткий промежуток времени, выяснить причины, встретиться с предыдущими владельцами, поскольку не исключено, что таким образом похищенное транспортное средство пытались «легализовать».

2. Проверка технического состояния автомобиля.

• Техническое состояние проверяется через гарантийные СТО, приглашенных специалистов, сервис ГИБДД о дорожно-транспортных правонарушениях.

3. Проверка отсутствия залогов и арестов, нахождения в розыске.

• Проверку по реестру уведомлений о залоге¹³ лучше сопровождать получением справки, в дальнейшем при доказанности добросовестности приобретателя имущество не может быть истребовано. Отсутствие ограничений регистрационных действий и розыска можно проверить по онлайн-сервисам ГИБДД – это актуально, особенно если покупка производится без регистрационных действий или деньги по договору передаются до подачи документов в ГИБДД¹⁴.

Занижение стоимости транспортного средства в договоре не всегда имеет смысл для продавца. Традиционно с помощью этой схемы граждане пытаются уйти от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). На самом деле все зависит от двух факторов: срока, в течение которого транспортное средство находилось в собственности продавца, и продажной стоимости транспортного средства. Если автомобиль находится 3 года в собственности продавца (или больше), то налог от продажи платить не нужно в принципе (п. 17.1 ст. 217 ч. 2 Налогового кодекса РФ). При продаже транспортного средства, которое было менее 3 лет в собственности, продавец имеет право получить имущественный налоговый вычет – 250 000 руб. в год (пп. 1 п. 1 ст. 220 и п. п. 1 п. 2 ст. 220 ч. 2 Налогового кодекса РФ). Таким образом, налог, начисленный по ставке 13 %, нужно платить с суммы, превышающей 250 000 руб. Если продажная стоимость машины равна или меньше 250 000 руб., то налог с продажи автомобиля платить не надо. Если продажная стоимость машины больше 250 000 руб., то налог нужно платить с суммы превышения. Существует еще второй вариант расчета налога при продаже автомобиля, который был менее 3 лет в собственности: продавец имеет право уменьшить полученный доход на сумму расходов, связанных с его покупкой (пп. 2 п. 2 ст. 220 ч. 2 Налогового кодекса РФ). Например, продажная стоимость автомобиля равна 750 000 руб., а расходы по его приобретению, подтвержденные документально, составили 600 000 руб., соответственно доход, облагаемый налогом, составит 150 000 руб., с него нужно заплатить налог в размере: 150 000 × 13 % = 19 500 руб. Однако чаще всего продажная стоимость автомобиля меньше стоимости его покупки, что связано с эксплуатационным износом, поэтому платить налог вообще не придется.

Еще один из распространенных случаев занижения стоимости связан с продажей одним из супругов автомобиля, приобретенного в период брака незадолго до его расторжения (после фактического прекращения семейных отношений). Многие считают, что, занизив стоимость имущества в договоре, супруг, обратившийся с иском о разделе имущества, будет вынужден довольствоваться лишь ½ частью продажной стоимости. Однако судебная практика свидетельствует о том, что в подобных случаях в пользу истца взыскивается денежная компенсация исходя из ½ части средней рыночной стоимости автомобиля аналогичной модели, рассчитанной экспертом (оценщиком).

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Договор купли-продажи недвижимости

г. Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года

Мы, Иванов Петр Иванович, … именуемый в дальнейшем Продавец, и Иванов Иван Иванович, … именуемый в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, назначение: жилое, общей площадью 35,8 кв. м, этаж: 8, расположенную по адресу: Россия, Курская область, г. Курск, ул. Лужниковая, д. 44, кв. 44, кадастровый номер: 46:29:103021:3738 (именуемую в дальнейшем квартира), а Покупатель обязуется принять в соответствии с условиями настоящего договора вышеуказанную квартиру и уплатить за нее определенную настоящим договором денежную сумму.

II вариант. Продавец обязуется передать в общую долевую собственность по ⅓ доле каждому Покупателям квартиру, назначение: жилое, общей площадью 35,8 кв. м, этаж: 8, расположенную по адресу: Россия, Курская область, г. Курск, ул. Лужниковая, д. 44, кв. 44.

2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 27.11.2011. Дата регистрации: 12.12.2011. Номер регистрации: 46-46-01/149/2011-220, передаточного акта от 27.11.2011 г., брачного договора от 01.11.2012 г. Нотариус: Батуев А. А. Номер в реестре нотариуса: 6732, что подтверждается повторным свидетельством о государственной регистрации права от 29.03.2013 г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, 46 АБ № 028222, регистрационный № 46-46-01/122/2013-333.

II вариант. Квартира принадлежит Продавцам на праве общей долевой собственности по ⅓ доле каждому.

3. Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимость за 1 700 000 (один миллион семьсот тысяч) рублей, которые Покупатель передает Продавцу в день подписания настоящего договора.

II вариант. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

III вариант. Расчет между сторонами производится после регистрации в установленном порядке перехода права собственности к Покупателю.

VI вариант. «Из которых Покупатель уплатил Продавцу денежную сумму в размере 900 000 (девятьсот тысяч) рублей до подписания настоящего договора в качестве задатка, а оставшуюся сумму в размере 800 000 (восемьсот тысяч) рублей выплатит до 31 декабря 2019 года. При этом право залога у Продавца на квартиру не возникает.

V вариант. Покупатель поместил 1 700 000 (один миллион семьсот тысяч) рублей в банковскую ячейку (сейф), предоставленную Покупателю банком ОАО «Взаимодействие» (местонахождение, БИК, ИНН, КПП, Кор счет). Продавец имеет право изъять денежные средства из банковской ячейки в полном объеме после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю. При этом право залога у Продавца на квартиру не возникает.

4. Недвижимость предоставляется для проживания в технически исправном состоянии. У Покупателя претензий к техническому состоянию квартиры нет.

5. Передача недвижимости Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту с передачей всех документов на квартиру.

6. До заключения настоящего договора вышеуказанная недвижимость никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

7. В указанной квартире никто не зарегистрирован и не проживает.

II вариант. В указанной квартире проживают (фамилии, имена и отчества лиц), сохраняющие право пользования указанной квартирой.

III вариант. В указанной квартире проживают (фамилии, имена и отчества лиц), которые обязуются сняться с регистрационного учета, освободить занимаемую квартиру и передать ключи в течение 14 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю.

8. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий договор на крайне невыгодных для себя условиях.

9. Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

10. Покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Продавец:

Покупатель:

Передаточный акт

г. Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года

Мы, Иванов Петр Иванович, … именуемый в дальнейшем Продавец, и Иванов Иван Иванович, … именуемый в дальнейшем Покупатель, в соответствии со ст. 556 ГК РФ составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Согласно с условиями, предусмотренными договором купли-продажи от 26.12.2019 г., Продавец передал, а Покупатель принял в собственность квартиру, назначение: жилое, общей площадью 35,8 кв. м, этаж: 8, расположенную по адресу: Россия, Курская область, г. Курск, ул. Лужниковая, д. 44, кв. 44 (именуемую в дальнейшем квартира).

2. Покупатель удовлетворен техническим состоянием квартиры и не обнаружил при внутреннем ее осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

3. Настоящим актом каждая из сторон подтверждает, что расчет по указанной в договоре сумме произведен полностью.

Продавец:

Покупатель:

Расписка

г. Курск. Двадцать шестое декабря две тысячи девятнадцатого года

Я, Иванов Петр Иванович, … получил от Иванова Ивана Ивановича, … во исполнении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Россия, Курская область, г. Курск, ул. Лужниковая, д. 44, кв. 44 от 15.12.2014 г. денежные средства в размере 1 700 000 (один миллион семьсот тысяч) рублей.

Иванов Петр Иванович

КОММЕНТАРИЙ. Очень часто для сопровождения сделки с недвижимостью граждане обращаются к риелторам, которые находят подходящие варианты, составляют соглашение о задатке, договор и присутствуют при подаче документов в МФЦ на регистрацию перехода права собственности. Однако такое сопровождение далеко не всегда включает в себя проверку рисков, связанных с покупкой недвижимости, при том, что риелторы вообще не несут никакой ответственности в случае неблагоприятных последствий.

Алгоритм проверки недвижимости при совершении сделок

1. Проверка документов, подтверждающих право на объект недвижимости

Необходимо проверять так называемые правоустанавливающие документы (прежде всего, различного рода договоры и акты органов власти и т. п.), то есть первичные документы, на основе которых возникло право, и правоудостоверяющие (правоподтверждающие) документы (свидетельства о государственной регистрации права и т. п.)¹⁵.

Если право на недвижимость возникло после 31 января 1998 г., то информация о нем должна храниться в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), откуда обычно накануне перед сделкой покупателем запрашивается выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Сведения о ранее возникших правах могут отсутствовать в указанном реестре, поскольку ранее регистрационные действия совершались в БТИ, Земельном комитете и пр.

Выписка из ЕГРН содержит:

• кадастровый (или условный) номер объекта;

• наименование объекта, а также назначение;

• площадь;

• адрес объекта;

• ФИО правообладателей (собственников) объекта и доля каждого правообладателя;

• наличие ограничения (обременения), если они есть, то в чью пользу и на какой срок установлены;

• данные об имеющихся притязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости;

• отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него;

• сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

2. Проверка истории недвижимости

Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости может дать представление об «истории недвижимости» (после 1997 года) от застройки и заселения дома, указанные сведения нужно также узнавать у настоящего владельца недвижимости, у соседей, жильцов дома, участкового отдела полиции и т. п., прибегнув к помощи «сарафанного» радио.

Целесообразно выяснить, на основании каких сделок, от кого к кому переходило право собственности, кто проживал и был зарегистрирован, как, когда и отчего умерли бывшие собственники и проживавшие, убедиться в том, кто и куда выбыл из квартиры, нет ли лиц, временно выбывших в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, в длительные командировки в сопредельные области и государства, лиц, лишенных судом права пользования в их отсутствие, и пр.

С особенной осторожностью необходимо относиться к недвижимости, приобретенной в порядке наследования либо если отчуждаемая квартира была ранее приватизирована, поскольку даже после выдачи свидетельства о праве на наследство спустя длительное время могут возникать судебные споры между наследниками, а в отношении приватизированного жилья споры могут вытекать из необоснованного лишения кого-либо из членов семьи права на участие в приватизации.

3. Проверка технического состояния недвижимости

При покупке недвижимости на основе технической документации необходимо убедиться, не подвергалась ли она перепланировке и переоборудованию, отсутствуют ли самовольные постройки и пристройки, что дому не угрожает снос. Это особенно актуально для сделок с квартирами, продающимися «под коммерческую недвижимость», да и вообще незаконные перепланировки в жилых помещениях сейчас довольно распространены.

На все указанные вопросы поможет ответить технический паспорт (план) либо кадастровый паспорт. При наличии перепланировки у продавца должны быть документы, подтверждающие ее узаконивание (решение о согласовании переустройства и/или перепланировки, выданное органом самоуправления, решение суда о сохранении помещения в перепланированном и/или переустроенном состоянии с отметкой о вступлении в законную силу). Если не поднять этот вопрос, то новым владельцам придется самим узаконивать перепланировку либо приводить помещение в первоначальный вид, при том что некоторые перепланировки вообще невозможно узаконить.

Кроме того, в техпаспортах и кадастровых паспортах содержатся сведения о годе постройки, технических характеристиках объекта недвижимости, которые можно сопоставить с той информацией, которую вам сообщает продавец, и определить пригодность жилья для проживания и его действительную рыночную стоимость.

Если речь идет о земельном участке, то его конфигурацию и площадь по документам следует сравнить с тем, что имеется в реальности. С этой целью можно использовать кадастровый паспорт, межевой план (документ, в котором воспроизведены сведения о земельном участке для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или внесения изменений в кадастр). До 1.07.2009 (в период с 08.12.2002 по 31.12.2008) для государственного кадастрового учета вместо межевых планов могли предоставляться описания земельных участков. Землеустроительные дела также представляли собой результат проведения землеустроительных работ, на основе которых ранее составлялись описания земельных участков. Практика показывает, что выявление перед покупкой явных несоответствий площади участка и его конфигурации тому, что описано в кадастровом паспорте и правоустанавливающих документах, может уберечь покупателя от последующих судебных споров с продавцом недвижимости и соседями.

Для оценки качества объекта недвижимости недостаточно исследовать техническую документацию. Лучше всего пригласить опытного специалиста-строителя, которому вы доверяете, либо лицо, имеющее собственный опыт в покупке того или иного вида недвижимости. Достаточно часто жилье возводится по упрощенной технологии с нарушением СНиПов, без топографических и геологических изысканий. Желательно приобретать недвижимость, которая уже какое-то время простояла, поскольку халтура строителей в этом случае должна выйти наружу. Основные моменты, на которые следует обращать внимание при оценке технического состояния недвижимости, следующие:

1) состояние фундамента, подпола и погреба (нужно проверить наличие гидроизоляции между фундаментом и стенами, вентиляции погреба и подпола, наличие цокольных трещин, о перекосах фундамента свидетельствует неравномерное закрывание дверей и окон и пр.);

2) состояние стен и междуэтажных перекрытий (нужно визуально проверить вертикальность и толщину кладки, соответствие ее температурному режиму данной местности, прочность перекрытий и наличие трещин в стенах);

3) состояние кровли (необходимо проверить кровлю изнутри на предмет подтеков, изоляцию в месте перехода дымохода из крыши, оголовок дымохода должен быть выше конька);

4) состояние внутреннего устройства дома (необходимо проверить исправность водоснабжения, газоснабжения, электро- и отопительных приборов, прочность защитных устройств).

4. Проверка оплаты жилищно-коммунальных услуг

Нередко продавец после отчуждения недвижимости оставляет неоплаченные долги по жилищно-коммунальным услугам. Долги не переходят к новому собственнику автоматически, то есть для этого нужно специальное соглашение. Однако на практике новый собственник может столкнуться с ситуацией, когда из-за неоплаченных долгов до полного расчета поставщики коммунальных услуг или управляющая компания ему будут незаконно отказывать в перезаключении договоров и оформлении иных документов на его имя.

Кроме того, необходимо проверить документацию на индивидуальные приборы учета коммунальных услуг, сведения о дате их последней поверки и сохранность пломб.

5. Проверка зарегистрированных в жилом помещении граждан¹⁶

Проверка соответствующих документов (выписка из домовой книги либо домовая книга – для частных домов, копия лицевого счета либо справка о том, что лицевой счет не открывался – для квартир) имеет важное значение, так как с их помощью можно определить, свободна ли недвижимость от прав третьих лиц.

А. Члены семьи прежнего собственника

В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу служит основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Однако лучше покупать квартиру в отсутствие каких-либо зарегистрированных в ней лиц, поскольку наличие в договоре пункта о прекращении жилищных прав бывшего собственника либо членов его семьи не является основанием для снятия этих граждан с регистрационного учета – необходимо решение суда.

Кроме того, ч. 2 ст. 292 ГК РФ из общего правила содержит исключения, формулируемые фразой «если иное не установлено законом». Указанные гарантии права на жилище в частности предоставлены бывшим членам семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Также в ряде своих решений Конституционный Суд РФ указал на то, что положение ч. 2 ст. 292 ГК РФ не препятствует применению иных положений ГК РФ, которые, в отличие от указанной нормы, препятствуют прекращению права пользования жилым помещением (например, если установлено, что фактически между гражданином и прежним собственником сложились отношения найма жилого помещения) (Определение Конституционного Суда РФ от 15.04.2008 № 3 20-0-0). Кроме того, суд указал, что регулирование права собственности на жилое помещение должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений. Иными словами, с учетом конкретной жизненной ситуации суд может предоставить преимущество конституционному праву гражданина на жилище и ограничить право собственника на жилое помещение, отказав ему в иске (Определение Конституционного Суда РФ от 3.11.2006 № 455-0).

Б. Наниматели жилого помещения

В силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а также, по возможности, наличие судебных споров по поводу прав на недвижимость.

В. Находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника

Согласно ч. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

До 2004 года данная норма выглядела иным образом, так как допускала сделки с жильем, в котором проживают несовершеннолетние, с согласия органа опеки и попечительства, даже если несовершеннолетние имели родительское попечение. Новая редакция статьи привела на практике к различного рода злоупотреблениям, при которых родители снимали с регистрационного учета своих детей, продавали жилье и выезжали в неизвестном направлении. Поэтому Верховный Суд РФ в одном из своих решений указал, что совершение родителем, сознательно не проявляющим заботу о благосостоянии детей и фактически оставляющим детей без своего родительского попечения, умышленных действий, направленных на совершение сделки по отчуждению жилого помещения (или доли в праве собственности на жилое помещение) в пользу иного лица, с целью ущемления прав детей, в том числе жилищных, может свидетельствовать о несовместимом с основами правопорядка и нравственности характере подобной сделки и злоупотреблении правом (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.10.2013. № 5-КГ13-88 // БВС РФ. 2014. № 6).

При заключении сделок с недвижимостью необходимо выяснить, были ли ранее в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние дети, в связи с чем они сняты с регистрационного учета и имеют ли они на момент совершения сделки место жительства.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поэтому применительно к продаже квартир и жилых домов следует указывать их точный почтовый адрес (кадастровый номер – по возможности), а в других случаях средством идентификации недвижимости служит исключительно ее кадастровый номер. Если продается жилой дом, то предмет договора следует дополнять фразой: «…расположенный, на земельном участке с кадастровым номером…».