Kitabı oxu: «Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде», səhifə 2

2. Соблюдение норм общей площади.

К сожалению, указанные нормы трактуются с учетом и нанимателей (хозяев квартиры) и поднанимателей (жильцов). Для отдельного жилья берется норма не менее учетной (Москва и Подмосковье – 10 м² общей площади на человека), для коммунальной (об этом речь пойдет в следующем подразделе) – не менее нормы предоставления.

3. Наличие тяжелобольных граждан.

Согласно части 4 ст. 76 ЖК РФ вселение поднанимателя не допускается, если он или кто-то из членов семьи нанимателя страдает тяжелыми хроническими заболеваниями, перечень которых указан в пункте 4 части 1 ст. 51 ЖК РФ и конкретизирован в Постановлении Правительства РФ № 817¹. На практике это приводит к требованию жилотдела (наймодателя) принести соответствующие справки.

4. Отсутствие у нанимателя ДСН.

Если жилплощадь предоставлялась нанимателю еще до введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.), т. е. еще по ордеру, в том числе и обменному, то жилотдел скорее всего потребует оформления договора социального найма в письменном виде, что может занять некоторое время (до 15 дней включительно), Формально в этот период заселение жильца (поднанимателя) не допускается (жилищные органы вправе это проконтролировать).

* * *

У договора поднайма есть один существенный недостаток для хозяина (нанимателя) неприватизированной квартиры – он попадает в поле зрения муниципальных органов, откуда сведения о плате за поднаем попадают в налоговую инспекцию. С другой стороны, в случае указанной в этом договоре явно заниженной стоимости (например, три тысячи рублей в месяц вместо тридцати), хозяин может стать жертвой обмана со стороны жильца (поднанимателя). За первый месяц будет заплачено 30 тыс. руб., а за второй:

– Какие 30 тыс. руб? Читайте, договор, мы ведь договаривались на 3 тыс. руб.

При этом выселить недобросовестного съемщика можно будет только в судебном порядке (ни наряд полиции, ни участковый, ни частные охранники этого делать не станут). Процесс может занять более полугода.

Также весьма проблематично расторжение этого договора по инициативе наймодателя (муниципалитета). Например, съемщик (с молчаливого согласия сдатчика) нарушает права и законные интересы соседей, использует помещение для коммерческой деятельности, проводит в нем ремонт с несанкционированной перепланировкой и т. д. В этом случае наймодатель сначала должен письменно предупредить нанимателя (т. е. формально хозяина квартиры об устранении нарушений, а лишь потом подавать исковое заявление в суд о расторжении договора поднайма (несоциального найма, что на практике сделать гораздо сложнее).

Итак, что делать добросовестному сдатчику, чтобы грамотно получать денежный доход с формально не принадлежащего ему имущества, при этом не платить налоги и быть застрахованным от неадекватных действий съемщика? Наиболее оптимальной схемой в этом случае является процедура вселения временных жильцов, о которой речь пойдет далее.

Вселение временных жильцов

Итак, временными жильцами согласно статье 80 ЖК РФ (или аналогичной по смыслу 680 ГК РФ) являются граждане (без разницы родственники нанимателя или нет), формально безвозмездно пущенные пожить хозяином квартиры с согласия членов его семьи, указанных в статье 70 ЖК РФ. Вселение временщиков возможно при соблюдении следующих условий:

• согласие членов семьи основного нанимателя;

• уведомление наймодателя (в том числе и в устной форме);

• ограниченность срока проживания (6 месяцев).

Однако на практике указанные ограничения легко обходятся: в случае конфликтной ситуации с наймодателем (например, массовые жалобы соседей) наниматель (сдатчик) заявляет, что не далее как месяц назад он уведомил жилотдел о вселении временных жильцов по телефону (в отличие от договора поднайма, в рассматриваемом случае нигде не сказано, что это надо делать исключительно в письменной форме), однако в разумный срок запрета на проживание этих граждан не получил. Шестимесячный предельный срок также не имеет никакого существенного значения: нигде в статьях 80 ЖК и 680 ГК РФ не сказано, что соглашение (договор) с теми же временщиками не может быть перезаключено на новый период (с перерывом, например, в один день – они формально в понедельник вечером выехали, а в среду утром вернулись назад). К тому же на практике указанный срок реально проконтролировать только в квартирах коммунального заселения (о чем речь у нас пойдет ниже, в следующем подразделе).

Итак, процедура вселения временных жильцов очень выгодна нанимателям (фактически хозяевам) неприватизированного жилья, к тому же в соответствии с пунктом 4 статьи 80 ЖК РФ сдатчик может выселить таких съемщиков во внесудебном порядке с уведомлением за семь дней.

Но давайте посмотрим на этот вопрос с другой стороны, глазами добросовестного жильца, того самого временщика. Правильно, это типичная игра в одни ворота – даже если между сторонами будет заключен договор в письменной форме (с регистрацией его у наймодателя или без), то реальных прав в конфликтной ситуации (хозяин пытается поднять оплату или выгоняет жильцов) последние не имеют.

* * *

Компромиссным решением в случаях, рассматриваемых в настоящем разделе (сдача муниципальной квартиры без передачи информации в жилищные органы) может быть такое: стороны заключают на срок 6 месяцев договор поднайма по полной стоимости (в нашем примере 40 тыс. руб/ мес), на получение согласия нанимателя его не сдают (нигде сроки подобного действия не прописаны), а для третьих лиц подписывают соглашение о вселении временных жильцов на тот же срок. Условия хранения этих двух документов (у кого находятся какие экземпляры) и исполнительные надписи об оплате на договоре поднайма оговариваются в зависимости от того, кем Вы, уважаемый коллега, являетесь (или чьи интересы представляете). Подробнее об этом у нас пойдет речь в следующих главах нашей книги.

1.4. Схемы сдачи комнат

Эта сделка является на сегодняшний день самой малооплачиваемой на рынке недвижимости вообще, однако, не самой простой в работе агента. На практике различаются четыре основные схемы сдачи комнат:

• в отдельной квартире;

• с пансионом;

• частной в коммунальной квартире;

• муниципальной в коммуналке.

Первые две сделки не представляют особых сложностей в реализации: владельцы индивидуальной квартиры сдают жильцам одну или две комнаты в ней же (или часть индивидуального жилого дома), продолжая проживать в оставшихся помещениях и при этом контролируя процесс. При найме комнат с пансионом стороны обычно договариваются, что хозяева (чаще всего пожилые) дополнительно обслуживают работающего жильца, а тот либо платит больше, либо закупает продукты питания, в том числе и на долю проживающих в этой же квартире владельцев, что вполне приемлемо и удобно для той и другой стороны. Юридически подобные взаимоотношения оформляются либо стандартным договором найма комнаты (кроме муниципальных квартир), либо вообще никак.

Гораздо сложнее дело обстоит со сдачей комнат в коммуналках. Если квартира (или сдаваемая комната) муниципальная, то официально заключить договор поднайма можно только с письменного согласия соседей, что на практике маловероятно, либо придется «безвозмездно» вселить в свою комнату временных жильцов с соблюдением условий ст. 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ (с уведомлением наймодателя, на срок не более 6 месяцев, с соблюдением норм площади – для коммунальных квартир не менее нормы предоставления), что, безусловно, спровоцирует конфликт с соседями. В случае же частной комнаты для заключения возмездного договора найма согласие соседей не требуется, преимущественного права найма у них не возникает, однако соседи часто на практике препятствуют проживанию нанимателей (для муниципальных коммуналок – временных жильцов) не пускают их в квартиру, в ночное время вызывают полицию, требуют, чтобы «гости», желающие остаться переночевать, в 23 часа покинули комнату и т. п., что, безусловно, невыгодно жильцам, которые через месяц-два подобного проживания вновь обращаются в агентство с просьбой (или даже требованием) подобрать им комнату в отдельной квартире.

Давайте более подробно рассмотрим каждую из вышеуказанных схем в отдельности.

Сдача комнаты в отдельной квартире (с пансионом или без)

На практике это самый простой и беспроблемный случай – собственники двух и более комнатной квартиры сдают часть своего жилья по договору найма или по договору безвозмездного пользования (ДБП) о нем у нас пойдет речь ниже в разделе 4.3. Такая схема выгодна как хозяевам (постоянный контроль состояния, дополнительные доходы), так и жильцам (незначительная стоимость, сохранность имущества). К тому же стороны могут (а дополнительную небольшую плату) договориться о пансионе – хозяева берут на себя обязательства обслуживать жильца (уборка, стирка, приготовление пищи).

Внимание! Съем комнаты в квартире, где собственниками являются маргинальные личности, может привести к конфликтным ситуациям с ними или их «посетителями».

Частная комната в коммуналке

Как известно, статья 16 ЖК РФ выделяет комнату (не путать с долей в праве, соответствующей площади комнаты) как самостоятельный объект, поэтому собственник таковой имеет законную возможность ее возмездно или безвозмездно (по ДБП) сдавать. При этом согласие соседей (без разницы собственников или муниципалов), а также жилотдела, если в квартире имеются другие неприватизированные комнаты, не требуется. Преимущественное право найма (по аналогии с преимущественным правом покупки при отчуждении комнаты или доли в соответствии со ст. 250 ГК РФ) у вышеуказанных категорий не возникает (т. е. не надо сначала предлагать снимать сдаваемую комнату соседям, хотя, может быть на практике так стоит сделать).

Также в настоящий момент (хотя соответствующие поправки в ЖК РФ уже несколько лет пылятся на рассмотрении в Госдуме) не существует никаких ограничений по нормам сдаваемой частной жилплощади (общежития, учетной или предоставления) в квартирах коммунального заселения, что, безусловно, ущемляет права добросовестных соседей (авторам известны случаи, когда собственник вселял в свою комнату до двадцати гастарбайтеров.

Еще одна правовая коллизия, о которой следует упомянуть: согласно статье 246 ГК РФ распоряжение общим имуществом (коридор, кухня, ванная, туалет, кладовка, общий балкон и др.) в коммунальной квартире осуществляется по соглашению всех собственников и на практике при вселении жильцов (возмездно или безвозмездно) следует согласовать с соседями: порядок уборки мест общего пользования, оплаты счетов за электроэнергию, расположение столиков и шкафов на кухне. Конечно, представители других лицевых счетов могут повести себя неадекватно (например, попытаются не пускать Ваших жильцов в квартиру с вызовом каждый раз наряда полиции; будут требовать освобождения коммуналки от «гостей» в 23 часа; третировать съемщиков «а почему ты моим мылом моешься?» и т. д.), что на практике приведет к тому, что наниматели либо через месяц съедут (чего соседи и добивались), либо потребуют значительного снижения платы за наем.

Давайте рассмотрим еще один частный случай: юридически владелец комнаты на самом деле является собственником доли в праве, либо реальной (например, 33/100), либо идеальной (1/3, об отличии этих понятий у нас шла речь в других книгах серии «Сделки с недвижимостью»²).

Внимание! Такие доли в чистом виде сдавать нельзя, т. к. в соответствии со статьями 15 16 ЖК РФ они не являются объектами жилищных прав. Однако, если между сособственниками (в коммуналке или в отдельной квартире) будет заключено соглашение о порядке пользования комнатами, в том числе и в судебном порядке, и в нем будет указано право сторон на возмездную или, чаще безвозмездную сдачу соответствующего помещения, то таковая уже возможна.

Муниципальная комната в коммуналке

Указанный случай самый сложный на рынке найма (аренды) жилой площади, ведь муниципальная комната в коммуналке дешевле всего стоит, но труднее всех сдается.

Формально для ее сдачи необходимо получить согласие не только наймодателя (муниципального жилотдела), но и всех совершеннолетних граждан, проживающих в квартире, что в реальности сделать практически невозможно (за исключением, может быть случая, когда соседи готовы принять некоторую материальную компенсацию за неудобства), к тому же в соответствии со статьей 76 ЖК РФ должна соблюдаться норма общей площади жилого помещения (для коммуналок – не менее нормы предоставления, установленной для данного субъекта Федерации).

Единственная возможность обойти эти ограничения на практике – вселить в комнату временных жильцов, о которых у нас уже шла речь выше, в разделе 1.3. При этом желательна письменная форма соответствующего договора и получение согласия жилотдела (если такового не будет, то соседи однозначно примут меры). При этом перезаключение вышеуказанного договора с «временщиками» возможно с прерыванием шестимесячного срока хотя бы на один день (в понедельник якобы съехал, в среду – вернулся).

1.5. Арендный обмен и разъезд

В самом общем виде термин, вынесенный в заголовок этого раздела, подразумевает обмен не навсегда, а на время – собственник сдает свое лучшее (большее, в престижном городе или районе) жильё, после чего (самостоятельно или с помощью агента) снимает более дешевое (иногда в пригороде, сельской местности, другом регионе или даже за границей), а разницу в платах за наём двух объектов получает в качестве ежемесячного (аннуитетного) дохода, часть которого передается риэлтеру.

Кстати, словосочетание арендный обмен, прижившееся на практике для обозначения подобных сделок, сродни по своему смыслу морской свинке, которая, как известно, не имеет отношения ни к морю, ни к свиньям – правоотношения сторон в большинстве случаев являются наймом, а обмен иногда трансформируется в разъезд или даже расселение.

Давайте более подробно рассмотрим три основные разновидности этой сделки:

• собственно арендный обмен (одна жилплощадь на одну);

• арендный разъезд (одна большая жилплощадь на две меньших);

• арендный обмен в другой регион или за границу (на практике он часто обозначается термином «дауншифтинг»).

Собственно арендный обмен

Как уже говорилось выше, в ваше агентство (или к Вам, уважаемый читатель, лично) обращается клиент, у которого есть большая (лучшая) квартира в центре (или престижном районе) крупного города (намного реже – хороший дом в пригороде), которую он хочет сдавать (подразумевается, что техническую работу будет выполнять агентство и оно же станет нести ответственность за состояние жилья), а взамен ему надо снять (также с вашей помощью) что-то существенно (минимум на 20–30 тыс. руб/месс, иначе игра просто не стоит свеч) дешевле, чаще всего квартиру на окраине своего города, в ближнем пригороде, а иногда недалеко от садового или дачного участка заказчика.

При организации процесса арендного обмена (как уже говорилось выше, этот термин юридически некорректен, однако прижился на практике) риэлтеру следует учитывать следующие особенности сделки:

1. Отзеркаливание сроков

При подборе вариантов необходимо придерживаться следующего правила: на какой срок сдается большая (клиентская) квартира, на такой же снимается и меньшая (альтернативная). Обычно по времени это либо 11 месяцев, либо 364 дня (фактически год), и если альтернативный собственник малого жилья впоследствии поднимает цену, то и Вы поступаете зеркально в отношении жильца большого.

2. Оперативный подбор запасных вариантов

В случае если альтернативщик вдруг начинает серьезно требовать пересмотра условий (подробно об этом у нас пойдет речь в главе 5), т. е. поднимать стоимость до истечения оговоренного срока или требовать расторжения договора, Вам необходимо быстро найти похожий по цене, качеству и местоположению запасной вариант, иначе Ваш клиент (собственник большой) тоже будет вынужден настраивать на освобождении своего жилья – особенно если ему реально некуда на время переехать.

3. Предложение своих вариантов

Если Вы, уважаемый читатель, сдаете в наем свое лишнее жилье или планируете это делать (или так поступаю Ваши родственники и близкие друзья), то постарайтесь уговорить потенциального заказчика (собственника большей) поехать жить именно туда! В этом случае вероятность всевозможных неприятностей со стороны нанимателя значительно меньше и уйти тихо по-английски такой клиент уже не сможет – возвращаться-то ему все равно в свою большую квартиру..

4. Особенности договорной работы с клиентом

По умолчанию агентством в отношении большей квартиры реализуется схема наймодатель (клиент) – наниматель (сотрудник фирмы) – поднаниматель (жилец), однако она подразумевает ответственность агентства (и фактическую, и юридическую) перед своим заказчиком за состояние жилплощади (что, кстати, всегда заявляется Вами в рекламных целях). Конечно, это не есть хорошо, но чтобы законно уклоняться от подобных обязательств, Вам нужно будет разрывать классическую триаду «наймодатель – наниматель – поднаниматель» и заключать договор найма (или даже безвозмездного пользования) напрямую, между хозяином (Вашим клиентом) и жильцом, которого Вы же и найдете. Однако этот путь, обращаясь в агентство с просьбой подобрать вариант арендного обмена, не готовы платить вам ежемесячный аннуитетный платеж (обычно 20–35 % от разницы плат за наем

большего и меньшего вариантов), а хотят «отделаться» разовой комиссией, как при обычной сдаче (снятии) жилья. Первая схема (небольшие регулярные суммы), безусловно, намного интереснее для Вас, хотя она подразумевает ту самую ответственность за состояние большей квартиры. Но с самого начала переговоров с клиентом он должен понимать, что платить придется именно ежемесячно (для Московского региона – минимум 10 тыс. руб./ мес.), иначе это уже будет не арендный обмен, а две отдельные сделки – сдать большую квартиру и снять меньшую, а что, как говорится в народе, две большие разницы!