Kitabı oxu: «Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде», səhifə 4

Заключение договора доверительного управления

Указанная форма оформления отношений между собственником и юридическим лицом (на практике и с ИП, и даже с физлицом) обычно встречается при использовании жилья (квартиры или дома) в посуточном или даже почасовом режиме, когда хозяин привлекает себе в помощь профессиональную управляющую компанию (подробнее об этом у нас шла речь в разделе 1.5). В этом случае, особенно когда юрлицо вкладывается в ремонт и оборудование посуточной квартиры в соответствии со стандартами, принятыми на этом рынке, ему требуются определенные гарантии, что сдатчик будет вести себя адекватно и не расторгнет договор раньше времени (или сильно повысит цену).

Для минимизации рисков существуют две основные схемы: первая – договор аренды на срок более года; вторая – ДДУ, где доверительным управляющим является агентство, а учредителем управления и выгодоприобретателем в одном лице – собственник. Такой договор в соответствии со статьей 1017 ГК РФ подлежит госрегистрации вне зависимости от срока, а его существенными условиями являются:

• состав имущества, передаваемого в доверительное управление, и его персонификация;

• указание учредителя и выгодоприобретателя;

• размер и форма вознаграждения доверительному управляющему (если таковое предусмотрено);

• срок действия, порядок расторжения и прекращение договора.

Естественно, договоры краткосрочного найма, заключаемые доверительным управляющим с физлицами-посуточниками, никаким образом в налоговых органах не засвечиваются, но зачастую и не заключаются вообще (что, конечно, неправильно). При этом агентство либо платит хозяину фиксированную сумму (например, 40 тыс. руб. вместо 30 тыс. руб. за обычный наем), либо передает ему всю выручку (например, за 30 дней квартира сдавалась 20 по цене 3 тыс. руб/сутки, что составило 60 тыс. руб.), за вычетом своей комиссии (по ДДУ – вознаграждения доверительного управляющего).

1.8. Сдача квартир в новостройках

Как уже говорилось в других книгах из серии «Сделки с недвижимостью»³, квартиру в новостройке уже можно не официально сдавать с момента подписания акта приемки-передачи с застройщиком и заключения договора с управляющей компанией, получая тем самым хоть небольшой, но уже доход, компенсирующий затраты на ее приобретение.

Однако в дальнейшем дольщик (пока еще не собственник!) такой инвестиционной квартиры (он сам там жить не собирается) должен определиться для себя, кому, за сколько и в каком режиме такое жилье сдавать. Здесь существует три основных схемы:

• сдача «бетонной коробки» трудовым мигрантам;

• выполнение ремонта силами нанимателей;

• ремонт за свой счет и последующая сдача.

Давайте рассмотрим каждую из них подробнее.

Сдача новостройки без отделки

Это самый простой и беспроблемный вариант для любых (от эконом-панели на окраине до премиум-класса в центре крупного города) квартир, до момента оформления прав собственности (когда хозяин получает Свидетельство о госрегистрации права, а этого счастливого момента можно ждать до трех лет включительно). Съемщиками бетонной коробки без внутренней отделки будут трудовые мигранты, ремонтирующие другие квартиры и общественные помещения в этом же доме. Найти их проще всего через управляющую компанию или путем адресной расклейки по подъездам (хотя на практике выгоднее делать наоборот – сначала расклейка, потом обращение в УК).

Проживание вышеуказанных граждан в неотремонтированной квартире особых трудностей дольщику (в последствии собственнику) не доставляет, за исключением большого расхода воды и электроэнергии (часто с несанкционированным подключением к общей электросети дома), так что лучше всего все-таки искать гастарбайтеров, которых порекомендует УК (за них платят скромнее, но и проблем возникает тоже меньше).

Выполнение ремонта силами нанимателей

В теории эта схема выглядит так: в неотремонтированную квартиру пускают тех же приезжих строителей (или, может быть, их бригадира), с которыми достигается договоренность, что денег они не платят, а делают черновую отделку жилья (выравнивание стяжки на полу, шпатлевка стен и потолка, штробление каналов под электрику, установка разводки под сантехнику, приведение в порядок откосов стеклопакетов и некоторые другие работы). Стороны (дольщик и, например, бригадир отделочников) оговаривают объем и смету работ, а также время взаимовыгодного проживания (только узнайте заранее из независимых источников верхнерыночную стоимость материалов и трудозатрат), после выполнения которых уже будет начисляться плата за наем.

Внимание! Никогда не соглашайтесь на предложения бригадира сделать в счет проживания чистовой ремонт жилья, ибо его качество будет таково, что после освобождения квартиры проще все счистить, выкинуть и переделать заново. Также не стоит связываться с гражданами (не строителями-отделочниками), которые будут предлагать выполнить аналогичный ремонт за проживание – причина, думаем, Вам понятна.

Ремонт за свой счет с последующей сдачей

В рассматриваемом случае дольщик (или уже даже собственник) выполняет белую отделку жилья, как было указано выше, а чистовой ремонт делает уже после выселения гастарбайтеров или их реководителей. По времени это занимает в среднем 2–3 месяца, после чего в квартиру закупается самая дешевая мебель и оборудование и она сдается в посуточном режиме (подробнее об этом у нас шла речь в разделе 1.5). Конечно, жилье можно сдать и семье по классической схеме (оплата помесячно), но это экономически менее выгодно, особенно в отдаленных непрестижных районах.

Однако следует учитывать сильные ценовые ножницы между затратами на ремонт и величиной платы за наем: даже самая дешевая отделка 2-х или 3-х комнатной квартиры под посуточную сдачу составляет минимум 300–500 тыс., а в реальности 600–700 тыс. руб., и к тому же весь процесс занимает в теории 2–3, а на самом деле 4–6 месяцев. Так что срок окупаемости такого проекта (из расчета платы за наем 30 тыс. руб/мес), составляет около трех лет и к этому времени от всего «ремонтного великолепия» и недорогой мебели ничего не останется (реально придется переделывать заново). Так что наиболее рациональной из трех вышеперечисленных схем является первая – сдача серой коробки трудовым мигрантам (естественно, до полного заселения отремонтированных соседних квартир постоянными жильцами).

Внимание! После массовой скупки новостроек, случившейся в конце 2014 года, к середине 2015 года, когда эти дольщики оформили права собственности и сделали ремонт под сдачу, цены на наем подобных квартир сильно упали.

1.9. Сдача апартаментов и лофтов

Иногда на рынке в качестве объекта под сдачу предлагаются формально нежилые объекты: гостиничные номера на длительный срок; апартаменты и пентхаузы (фактически многокомнатные квартиры); лофты (жилые помещения, переоборудованные из бывших производственных).

В этом случае, также как и при взаимодействии со съемщиками – юридическими лицами (подробнее см. раздел 1.7), между сторонами возникают правоотношения не найма, а аренды, которые регулируются главой 34 ГК РФ.

Однако при длительном проживании в нежилом помещении существуют определенные неудобства: во-первых, по адресу объекта нельзя зарегистрироваться по месту пребывания; во-вторых, гораздо больше оснований для вторжения непрошенных гостей в погонах (жилище все-таки более неприкосновенно); в-третьих, значительно выше коммунальные платежи (а они обычно оплачиваются арендатором). На практике такие помещения обычно снимаются зарубежными юридическими лицами для проживания экспатов (специалистов-иностранцев), работающих в России, да и сдают их зачастую девелоперские или управляющие соответствующим бизнес-центром компании из той же страны.

1.10. Сдача загородного жилья

Одной из традиционных, еще с дореволюционных времен, форм летнего отдыха представителей среднего класса является наем (иногда аренда, о различиях этих понятий у нас шла речь в введении к этой главе) загородного дома (или части такового), причем для этого необязательно быть очень богатым человеком – ведь на рынке московского региона представлены варианты от 0 (нуля) до 1,5 (полутора) миллионов рублей в месяц, а индивидуальные дома внутри МКАД, в первую очередь в поселках Сокол и Серебряный бор, предлагаются и за два миллиона рублей.

При этом следует иметь в виду, что подбор вариантов на летний сезон надо начинать в феврале-марте, ибо, к майским праздникам (время массового выезда на дачи) ничего хорошего по разумным ценам уже не остается.

Давайте рассмотрим основные ценовые диапазоны ставок найма дач в Подмосковье, привязав их к стоимости сдачи городских квартир (вполне возможно, что Вы захотите совершить «арендный обмен» городской жилплощади на пригородную (см. раздел 1.5).

1.15–20 тыс. руб. в месяц (ставки найма комнаты в городе). За эти деньги особо не разгуляешься – можно снять только щитовой домик размером 4х4 или максимум 6х6 м на участке 6 соток по Восточному, Юго-Восточному и Южному направлениям во 2-й или 3-й стоимостной зоне. Возможен и такой вариант: в будни вы «охраняете» уже более солидный дом или дачу от непрошеных гостей, а на выходные, когда приезжают хозяева, обязаны освободить помещение (чтобы вернуться, например, в понедельник). Еще встречаются следующие предложения – клиент живет на дорогой даче в качестве помощника по хозяйству, обрабатывает землю, ремонтирует постройки, выполняет ряд обязанностей прислуги. В этом случае вообще можно поселиться бесплатно – как говорится, и приятно и полезно.

2.30–45 тыс. руб/мес (стоимость сдачи бизнес 1-к квартиры или эконом 2-к квартиры в Москве). За указанную сумму можно подобрать щитовой домик на территории 1-й стоимостной зоны (кроме Минского, Рижского, Ленинградского, Киевского и Калужского направлений) или брусчатую (иногда кирпичную) дачу, но не ближе 50-ти километровой «бетонки» (на карте автодорога А107). Кроме того, Вы уложитесь по деньгам в наём полдома на территории садовых товариществ (проживание совместно с владельцами или помощь им по хозяйству). Можно попробовать снять номер в недорогом доме отдыха, но уже в соседних областях.

3.40–55 тыс. руб/мес (ставки аренды бизнес 2-к квартиры или эконом 3-к квартиры в городе). Этот ценовой диапазон наиболее разнообразен: можно снять брусчатый или кирпичный дом в 1-й стоимостной зоне, коттедж со всеми удобствами во 2-й или 3-й (кроме закрытых поселков).

Естественно, за такие деньги хозяева не должны докучать своим присутствием (расчеты можно организовать и в городе). Если Вас устроит номер в частной гостинице или пансионате, то можно поселиться и в нем.

4.50–70 тыс. руб/мес (стоимость найма бизнес 3-х, 4-комнатной квартиры бизнес-класса в Москве, за исключением премиум). За указанную сумму вполне можно снять зимнюю дачу со всеми удобствами в 1-й стоимостной зоне, кроме Рублево-Успенского шоссе и стародачных поселков. Рекомендуем обратить внимание на Новорижское и Киевское направления – на них меньше всего проблем с автомобильными пробками (в последнее время, в связи с присоединением к Москве новых территорий, активно реконструируется и Калужское шоссе). Кроме того, можно обратить внимание на коттеджи в поселках во 2-й или 3-й зоне.

5.100–150 тыс. руб/мес (стоимость найма квартиры 100–200 м² в доме бизнес-класса). С указанной суммы начинаются ставки на дома в закрытых коттеджных поселках на территории Ближнего Подмосковья (до 30 км), однако не по самым престижным направлениям (кроме Рублево-Успенского, Рижского, Минского, Киевского, Калужского).

6. Свыше 150 тыс. руб/мес (элитная квартира премиум-класса в центре Москвы). Сконцентрируйте свое внимание на закрытых поселках в 1-й стоимостной зоне, а также коттеджах по Рублево-Успенскому, Новорижскому и Минскому направлениям – в других местах подобных цен пока еще нет.

* * *

Вы можете снять дом для семейного отдыха на целый сезон, месяц, неделю или выходные дни. Аренда дома позволит интересно и неординарно провести корпоративное мероприятие, выездной семинар или конференцию, личное торжество. Наконец, в таком доме можно отметить праздничное событие – свадьбу, юбилей или день рождения.

Как правило, загородный дом, который сдается в наем, имеет все условия для любого из перечисленных видов отдыха, оборудован современной бытовой техникой, имеет изолированные спальни, место для пикника. В зависимости от желаний и возможностей клиента можно заказать приготовление еды, а можно делать это самостоятельно, пользоваться баней или сауной. Аренда дома возможна даже в почасовом режиме.

Прежде чем заплатить деньги за арендованный дом, необходимо проверить документы собственника и правильно заключить договор. Договор найма – это основное доказательство того, что Вы сняли этот объект. Только с договором на руках можно отстаивать свои права, если наймодатель нарушает условия соглашения, в том числе и в судебном порядке. Ведь проблемы лучше предупреждать, чем распутывать. Впрочем, об этом у нас уже пойдет речь в главе 5 (на примере найма квартир).

1.11. Аренда недвижимости за границей

Отдыхая за границей, большинство россиян обычно живут в гостиничных номерах разной степени комфортности, реже – в отдельно стоящих домах (шале, коттеджах, виллах), обычно снимаемых вскладчину. Однако для многих такое размещение уже стало некомфортным, и граждане подумывают о полноценной аренде студий, апартаментов или даже дома. С другой стороны, у наших соотечественников, приобретших real estate за рубежом с инвестиционными целями, возникает желание (или даже необходимость) его регулярно и безопасно сдавать. Так что давайте коротко рассмотрим основные особенности этого специфического рынка аренды (понятие «наем» здесь не используется).

По срокам можно выделить три основных периода аренды (не считая круглогодичного дауншифтинга о котором у нас шла речь в разделе 1.5):

• 1 неделя – 1 месяц (на период отпуска);

• до 3 летних месяцев (школьные каникулы; часто проживание с бабушкой или няней);

• до 6 месяцев (для пожилых родителей или детей дошкольного возраста).

Все остальные критерии подбора объектов за границей при съеме жилья практически те же, что и при его покупке (регионы и страны; типы жилья; ценовые диапазоны; к кому обращаться). Об этом более подробно у нас шла речь в других книгах из серии «Сделки с недвижимостью»⁴.

Классическая аренда

В последнее время все больше наших граждан могут себе позволить арендовать недвижимость за границей. Мотивы заключения такой сделки могут быть самыми разными – желание провести за рубежом отдых, проживая не в гостинице, а в арендованном доме, где чувствуешь себя полноправным хозяином, или перспектива покупки жилья в данной стране – в этом случае аренда рассматривается как способ определить, стоит ли приобретать объект именно здесь.

Обратная аренда (leaseback)

Фактически эта схема покупки жилья (обычно апартаментов) в рассрочку, когда уже готовый объект передается потенциальным собственником, не имеющим возможности (а может быть, желания) оплатить его полностью, в управление застройщика с целью сдачи в аренду. В течении срока действия подобного договора (обычно 3 5 лет) управляющая компания, созданная застройщиком, сдает жилье частным лицам (обычно отдыхающим на короткий срок), а полученные суммы засчитывает в счет стоимости объекта, причем в не зависимости от того, за сколько и на какой период удалось подобрать арендатора.

По истечении срока действия такого договора и выплаты стоимости объекта, жилье полностью переходит в распоряжение нового собственника и он вправе либо жить там сам, либо самостоятельно объект сдавать, либо заключить с застройщиком аналог нашего договора доверительного управления и продолжить работать по той же схеме, но уже с получением причитающихся платежей себе (естественно, с учетом комиссии управляющей организации).